乐居财经·进深 | 出品
陈海保 | 主播
今天下午三点之后，北京通州土拍迎来一场恶战！
九棵树6016地块，正式开拍！
目前，中海、招商、保利、建发、绿城，五大国央房企全部报名参战。
很多人疑惑：为什么一块通州之地，能集齐顶流房企疯狂拼抢？
核心原因，我总结三点：
第一、地块纸面参数，诱惑力拉满
九棵树6016地块，纸面容积率仅1.6，创下近几年通州宅地容积率新低。
占地2.11公顷，规划建面3.38万㎡，起拍总价8.447亿，起始楼面价仅2.5万/㎡。
在九棵树核心成熟板块，这个起拍成本，肉眼可见的利润空间。
第二、神盘在前，标杆效应太强
地块南侧，就是今年通州的超级神盘中海玖树满和。
今年3月开盘至今，单盘成交突破25亿，地价覆盖率直接干到200%，是目前通州最赚钱、去化最快的标杆项目。
如今，中海重回家门口拿地，必然全力死守、奋力一搏，绝不会轻易拱手让人。
第三、北京主城供地错配，房企苦盼好地
今年北京土拍最大的怪现象：海淀、朝阳几乎断供，丰台登上了主角。
由于核心优质地块极度稀缺，倒逼大牌房企转移争夺重心。
这也是五大巨头在通州扎堆厮杀的根本原因。
讲完了地块的优点，我也要泼点冷水！
所有人都在吹它1.6超低密，但真实落地参数，完全不一样！
地块东侧需退让20米绿地，南侧还要退让中海玖树满和的间距。
扣除所有强制退线后，地块实际有效容积率，直接飙升！
如此一来，6016地块的真实可落地指标：实际容积率2.5、限高45米。
按最新通州规划政策，建筑高度可放宽至48米，局部最高可上浮至63米。
直白地说：它根本不是低密洋房地块！
再算一笔明白账：相比南侧中海玖树满和，本次起拍楼面价，直接贵了3300元/㎡。
一旦下午竞价白热化、溢价走高，这块地极大概率变成烫手山芋。
通州已有前车之鉴：梨园6007地块，中铁建花语璟云纸面容积率1.7，溢价干到21.94%。
拿地成本比隔壁招商云璟揽阅贵了7000元/㎡，但最终实际售价、市场认可度、利润率，反而不如竞品。
最后来总结一下：九棵树6016地块看着是低密肥肉，实则是一块硬骨头。
五大顶级房企同台博弈，到底谁能笑到最后？今天下午，我们一起见分晓！
地段区位
位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，邻近地铁八通线九棵树站。
周边有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。
这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。
离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。
