2026年上半年，天津市内六区房地产市场呈现出鲜明的“洗牌”特征——土地端深度收缩、住宅端区际位次剧烈变动。
土地端，涉宅用地供应端延续了近年来的收缩态势，但量虽减、质更优的稀缺逻辑正在凸显。
住宅端，则是另一番景象。上半年市内六区商品住宅（含普通住宅、别墅）成交呈“前低后高再回落”的波动走势，3-5月为成交高峰期，二季度整体活跃度明显优于一季度。
然而，比总量变化更值得关注的，是六区之间的座次洗牌。相较25年，河北、红桥上升势头迅猛，南开则出现明显下滑。
这一轮洗牌的背后，是各区域供应节奏、项目结构、价格策略的综合角力，也是市区市场从“板块普涨”走向“项目驱动”的缩影。
01
土地市场
几近断供 核心溢价
2026年上半年天津市内六区涉宅用地（含纯住宅、商住、综合用地）成交2幅，南开、河北各1幅。成交总建面6.42万㎡、成交总价5.47亿元、平均楼板价8524元/㎡、溢价率13.72%。
图源：克而瑞·决策专家Skills生成
对比2025年同期——14幅、99.29万㎡、120.17亿元——2026年各项指标降幅均超过90%，市内六区涉宅用地供求已进入深度调整期。房企拿地意愿降至冰点，土地财政依赖度较高的区域面临较大压力。
尽管成交总量断崖式下滑，但溢价能力仍在。
图源CRIC：大悦城地块基本信息
南开大悦城地块溢价率19.13%，说明在土地供应极度稀缺的背景下，核心区优质地块仍存在一定的竞争热度，“地以稀为贵”的逻辑并未失效。
02
住宅市场
六区洗牌 座次重排
如果说土地市场是“量缩价稳”，那么住宅市场的关键词则是“洗牌”。
2026年上半年，市内六区商品住宅（含普通住宅、别墅）成交规模呈现“前低后高再回落”的波动走势，整体活跃度较上年同期有所回暖。
但分区来看，六区之间的力量对比正在发生显著变化——部分区域凭借单盘爆发式放量实现位次跃升，部分区域则因供应断档或项目老化而排名下滑。
总量走势：前低后高，二季度主导
2026年上半年市内六区商品住宅市场成交呈现波动走势。
3—5月为成交高峰期，二季度合计成交46.14万㎡，占上半年总成交的63.7%，显示市场活跃度在春节后集中释放。
?2026年上半年市内六区商品住宅成交月度走势
图源：克而瑞·决策专家Skills生成
价格端更为平稳。
上半年成交均价维持在3-3.2万元/㎡区间，波动幅度仅约7%，6月回升至32475元/㎡，为上半年最高。
量有波动、价有韧性的组合，表明市区市场未出现“以价换量”的恐慌性抛售，价格底部支撑较为牢固。
六区位次的历史演变
要理解2026年上半年的“洗牌”，需要先看过去六年的格局演变。
回顾2020-2026年各区市场份额变化，可以清晰地看到六区之间此消彼长的动态过程——
数据来源：CRIC，普通住宅+别墅
从近年演变来看，六区格局经历了三个阶段的变迁：
2020-2021年是“河东+河西”双雄并立时代，两区成交规模遥遥领先，南开稳居第二梯队，红桥、河北、和平体量较小。
2022-2024年是“河西领跑、多区混战”时代，河西始终保持30-40万㎡的年度高位，2023-2024年稳定在40万㎡左右；河东在2023年冲高至40万㎡后回落；南开从2022年的低谷反弹至2024年的27.29万㎡；红桥则受单盘驱动在2023年冲高后回落。
2025年以来进入“河东/河西轮流坐庄、河北/红桥逆袭”的新阶段。2025年河东反超河西成为第一。2026年上半年，河西重新领跑，但优势缩小。最大的变量来自河北和红桥——河北从2025年全年的8万㎡跃升至上半年的12.4万㎡，半年已超去年全年；红桥上半年12.7万㎡，也已完成25年全年的75%成交量。南开则从高点持续回落，降幅最为显著。
2026年上半年：谁在上升？谁在下降？
结合各区域历史走势与2026年6月单月表现，区际洗牌的逻辑更为清晰——
?2026年6月各区供求情况
图源：克而瑞·决策专家Skills生成
总量领跑，但面临“后继乏力”隐忧
河西区上半年成交18.8万㎡，居六区之首，延续了近年来的强势地位。
6月单月成交3.4万㎡，成交面积同比增长37.2%。河西的领先地位得益于在售项目数量多、产品线覆盖广——从高端改善的体北金茂府、保利津门天珺到兼顾刚需改善的创意之城，形成了完整的产品梯度。
但值得关注的是，2026年上半年河西的成交量若线性推演全年约37万㎡，虽仍属高位，但已低于2023-2024年的40万㎡水平。
更关键的是，2026年上半年河西涉宅用地零成交，当前50万㎡的可售库存、16个月的去化周期（以近6个月月均流速计算，下同）虽尚属可控，但若后续无新项目接续，2027年河西市场或将面临“青黄不接”的困境。
规模稳固，但增速承压
河东区上半年成交16.8万㎡，排名第二，金地清峯上、格调尔雅、城投万欣城等多个项目在售，形成了较为均衡的供应结构。
但6月单月成交面积同比下滑51%，为六区中唯一同比下降的区域，值得警惕。
河东近年的成交走势呈现“2023年冲高、2024-2025年回落、2026年延续调整”的态势，当前去化周期仅10.5个月，若下半年无新增热销项目接棒，全年成交规模或将进一步收窄。
从“垫底”到“第三”的黑马逆袭
河北区是本轮洗牌中最大的黑马。上半年成交12.4万㎡，排名从2025年全年的第五位跃升至第三位。6月单月成交面积同比增长156.7%，为六区中增速第二。
这一爆发式增长的核心驱动力来自金地上湾玖峯的单盘带动。该项目上半年成交4.5万㎡、11.5亿元，位列市内六区金额榜第二，以一己之力拉动了河北区整体成交；同板块的津铁格调麟凤来仪随后入市同样热销，延续了板块热度；此外，中国铁建西派国印等项目也在持销期贡献了稳定流量。
河北区另一大优势在于库存压力最小——6月可售面积18.8万㎡、去化周期仅9.1个月，为六区中第二低。较低的去化压力为后续价格稳定提供了支撑。
单盘驱动，快速去化
红桥区上半年成交12.7万㎡，与河北区基本持平，6月单月成交面积同比大增209%，涨幅全市第一，主要为天津金茂府集中网签所带动——该项目上半年成交15.4亿元，登顶市内六区金额榜。
红桥的最大亮点在于去化速度。6月可售面积16.4万㎡，去化周期仅7.7个月，为六区最快，且后续金茂樾满风华、津城颐润府已首开入市，区域整体热度有望延续。
梯队滑落，高端市场承压
南开区是本轮排名下滑最明显的区域。上半年成交11.9万㎡，排名从2025年的第三位滑落至第五位，6月成交面积同比增幅在六区中位列倒数第二。
但这一表现是供应断档期的阶段性结果，而非需求萎缩的信号。中海峰境南开、建投奥体誉院等项目维持稳定流速，但体量已无法支撑全区成交规模。签约均价稳定在4万元/㎡左右，为全市第二高，价格韧性依然稳固。
下半年随着多个纯新盘集中入市，叠加高溢价地块成交带来的市场信心提振，南开区有望重新夺回应有的市场位次。
多盘“井喷”，供应格局质变
和平区仍然是“特殊的存在”——上半年仅成交1.8万㎡，体量为六区最小，但成交均价约6.5万元/㎡，遥遥领先其他五区。
2026年是和平区新房市场从“单盘时代”迈入“多盘时代”的转折之年。供应端的结构性爆发——从美古花园“一家独大”到格调三盘鼎立，再到后续多个纯新盘排队入市——正在深刻改变和平的市场生态。
去化周期的拉长不应被简单解读为“去化承压”，而应理解为供应扩容后的正常调整。
和平作为天津房价天花板的地位并未动摇，随着产品线从顶豪向下延伸至中高端改善，和平正在从“少数人的游戏”走向“更多人的选项”。
03
热销项目
央国企主导，板块分化加剧
关键词：单盘驱动，板块集中
2026年上半年市内六区商品住宅成交金额TOP10项目如下——
图源：克而瑞·决策专家Skills生成
从项目分布来看，三大特征尤为突出：
一是央国企绝对主导。 TOP10项目几乎全部由央国企或地方城投平台开发——金茂、中海、保利、城投、泰达建设集团...市场集中度持续向具有资金实力和品牌背书能力的央国企倾斜。
二是单盘驱动区域格局。 红桥天津金茂府单盘15.4亿元，以一己之力将红桥推至全市成交前列；河北金地上湾玖峯11.5亿元，同样是河北区逆袭的核心引擎。
在当下，一个爆款项目足以改变一个区域的年度排名。
三是热点板块高度集中。 学府板块、西站板块、河西陈塘、海柳...成为上半年成交热点。这些板块的共同特征为：核心地段+品牌房企+优质产品，三者缺一不可。
04
总结与展望
六区洗牌，分化延续
2026年上半年，天津市内六区房地产市场走完了“土地收缩、住宅洗牌”的半程。
土地端的下滑是理解当前市场最关键的信号。土地供应锐减，存量项目的去化节奏与优质地块的零星出让，将成为决定各区域市场走势的核心变量。
住宅端的区际洗牌——河北、红桥的逆袭则是“供应结构+单盘驱动”共同作用的结果。
在整体市场规模有限的前提下，一个大盘的入市节奏足以改变一个区的年度排名。这种“项目驱动区域”的特征，在下半年或将进一步强化。
展望下半年，在土地供应持续收缩的大背景下，市内六区新房市场的供应增量有限，存量库存的去化节奏与优质项目的入市时机，将成为市场走势的关键变量。
市区市场的“洗牌”远未结束。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞天津分析师宋筱琦，通过深度智联·CO-WORK撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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