近日，河东工大片区部分地块控制性详细规划（修改）草案进行公示，一口气新增三宗住宅用地。
近几年，河东楼市可谓“火力全开”，从成交数据到板块热度都在市区接连领跑，但随之而来的，却是新房供应告急的隐忧。此次规划调整，正是在区域楼市供需天平微微倾斜之际，打出的“精准补位”牌。
与此同时，河东区在城市更新赛道上也在全面提速。根据《天津市城市更新“十五五”规划暨城市更新专项规划（2026—2030年）（征求意见稿）》（以下简称《规划》），天津市中心城区共划定63个城市更新片区，旨在通过系统性的空间重构、功能置换与品质提升，推动城市从“增量扩张”向“存量提质”转型。
河东区作为天津城市更新的核心战场之一，共有12个片区被纳入规划范围，其数量之多、类型之全、战略地位之重，凸显了河东区在市内六区核心功能区中的关键作用。
01
3宗地块精准转性
据公示内容，本次调整总共触及三宗地块的用途变更：
图源：规资局网站公示
工大5号地
由商业服务业设施用地调整为居住用地，总用地面积3.58万㎡，容积率1.8，兼容少量商业功能。这一调整兼顾了居住品质与生活便利，是目前市场上最为典型的改善地块配置。
广东山庄路东侧三角地
由商业服务业设施用地调整为商业混合居住用地，总用地面积4.52万㎡，容积率1.8，居住建筑面积不得超过总建面的45%，是一块“商住平衡”的复合型居住街区。
化纤所地块
由商业服务业设施用地调整为公共管理与公共服务设施用地、居住用地和公园绿地，其中居住用地面积约1.1万㎡，容积率1.6。
调规地块位置示意图
三宗地块容积率均在2.0以下，精准落地了住宅供应、商业配套与生态提升的综合逻辑。
此番规划优化不仅顺应了市场需求，更以精细化的用地思维，为工大板块的产城融合与人居升级打开了全新格局。
02
河东楼市：从“黑马”到“一哥”
回看近年的河东区表现，用一个词概括：逆袭。
2021年起，河西凭借成熟的教育资源、持续的改善型供应和品牌房企的集中布局，连续四年稳居市区成交面积榜首，是当之无愧的“市区一哥”。
2025年，格局终于被打破，河东以全年新房成交29.9万㎡的成绩反超河西、登顶市区新房成交榜首。
数据来源：CRIC，普宅+别墅
在全市新房总成交较2024年下降21%、仅640万㎡的大背景下，河东区不仅稳住了基本盘，还实现了成交量约13%的同比增长。
进入2026年，河东的热度仍在延续。
3月再次登顶市区成交面积第一、4月蝉联，1-4月累计成交面积11.4万㎡，市区占比25.9%。
河东的崛起，离不开众多楼盘对市场的集中带动。但在所有板块中，工大片区所在的顺驰桥板块扮演了最核心的引擎角色。
数据来源：CRIC，河东区各板块1-4月新房成交情况
2025年，顺驰桥板块成交面积11.8万㎡、金额39.7亿元，跻身市区板块成交面积第三、金额第二；
2026年1-4月，更是以16.4亿元的成交金额反超新梅江，位列市区第一。
其核心优势源于难以复制的区位优势：紧邻和平、河西两大核心城区，配套资源共享，加之成熟的地铁4号线与5号线换乘脉络，以及持续更新的城市界面，让顺驰桥板块成为市中心外溢改善客群的首要选择。
不过，作为顺驰桥板块最核心的工大片区，经过两年的快速去化，库存已“告急”——
上实仰山…
即最早出让的工大3号地，2021年底入市，作为盘踞多年的“老盘”，因拿地价格较高且受第三代产品迭代影响，目前基本以价换量，全盘剩余约150套。
金茂泮湖满庭 …
即工大4号地，24年12月金茂溢价14%摘得，25年6月首开入市以8.3亿网签金额打破天津近五年单月销额记录，入市不到一年已基本清盘。
格调尔雅 …
即工大2号地，格调代建的“改善标杆”，25年7月入市，全盘仅320套，目前小户型基本售罄。
格调工大一号地 …
格调尔雅北侧，容积率仅1.2，市区近年来的新低。目前规划已公示，8栋4-10F到底洋房/小高层，全架空设计，户型面积95㎡、108㎡、125㎡、139㎡，作为板块中极为稀缺的低密改善产品，有望年内入市，直接补位工大板块的空缺。
图源规资局网站公示
此外，顺驰桥板块其他项目农垦含章雅著基本售罄；金地清峯上纯改善的洋房社区，入市一年去化约七成；城更项目津铁格调罗宁花园双国企操盘，配备九年一贯制学校（河东实验+天津七中），24年12月入市，累计去化近六成。
综上，目前整个顺驰桥板块真正新增的住宅供应已经告急，再加之工大片区本身在售货量极为有限，此次调规可谓“及时雨”。
03
十五五规划公示，城市更新提速
如果说土地调规与纯新盘入市解决的是“眼前”的供应问题，那么城市更新的系统推进，则决定了整个区域的“长远”价值底子。
2026年5月，天津市正式进入“十五五”规划编制的关键窗口期。根据《天津市城市更新“十五五”规划暨城市更新专项规划（2026—2030年）（征求意见稿）》（以下简称《规划》），天津市中心城区共划定63个城市更新片区，其中，河东区共有12个片区被纳入规划，覆盖了产业活力提升、综合功能提升、历史文化活化及宜居环境改善等多种类型，旨在通过系统性更新实现老城焕新与品质提升。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成
12个更新片区的划定，体现了鲜明的差异化发展战略，实践展示了“留改拆”并举的多元模式，具体表现为以下三种典型路径：
以大王庄街一冷音乐文化产业片区和二号桥第一机床厂片区为代表。
此类模式侧重于挖掘工业历史价值，通过保留改造老旧厂区，植入音乐文化、科创研发等新产业业态，实现“旧瓶装新酒”，既保留了城市记忆，又激发了经济新动能。
例如大王庄街片区，位于海河沿岸，拥有得天独厚的景观资源与区位优势，官方定位海河东岸高端商务片区。
图源网络：一冷片区整体规划效果图
该片区更新的核心在于“一冷”老旧厂区的活化利用。项目以音乐产业为引擎，深度联动天津音乐学院的专业资源，旨在打造集音乐创作、演艺、培训、交流于一体的产业集群。
以春华街的井冈山路片区和天津站片区，以及向阳楼/上杭路街的津龙湾片区为代表。
此类模式依托轨道交通站点（如天津站、地铁沿线站点），高强度开发地下与地上空间，整合商业、办公、居住、教育等功能，打造高效集约的城市节点。
天津站片区是连接京津冀的重要门户，近日天津市和平区发展改革委会同河东区发展改革委、河北区发展改革委，共同研究制定了《天津站片区推进“站产城” 融合发展行动方案 （征求意见稿）》，拟出台重磅规划。
图源和平区人民政府官网：天津站片区区域范围图
天津站片区“站产城”融合发展区域总规划面积14.3平方公里，涉及和平区、河东区、河北区三区，其更新逻辑在于打破传统火车站周边的“通道效应”，转变为“目的地效应”，通过“站产城”融合，将交通枢纽的人流转化为消费流与创新流。
津龙湾项目则以成林道地铁站为核心，打造新型TOD开发综合体。
图源网络：津龙湾TOD整体规划效果图
项目通过完善城市基础配套设施，提升产业能级，推动站城融合、站产融合，完善区域功能，激活片区经济活力，形成“一站一网双区”的总体格局。
覆盖中山门街、唐家口街、向阳楼街、常州道街、上杭路街、东新街和鲁山道街等7个街道片区。
此类模式侧重民生底线，通过补齐养老、托育、文体等公共服务短板，改善人居环境，构建“一刻钟便民生活圈”。
可以说，从局部项目到全区规划，河东的城市更新已进入了系统性提速的阶段。
结语
从三宗宅地调规，到12个城市更新片区陆续启动，再到纯新盘陆续接力入市，工大板块乃至整个河东区，正站在新一轮价值爆发的关键节点上。
THE END
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1、上述研究成果由克而瑞天津分析师宋筱琦，通过人机协作综合使用问知及数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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