项目定位： 天津河东区富民路板块 | 刚需型住宅 | 小高层/高层/洋房混合建筑类型
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 鹏飞天一格是一款以“95%得房率+代建天津一中12年制分校+1.8万㎡市政公园”三重稀缺资源驱动的刚需实用盘，精准匹配重视子女教育、追求空间效率与基础配套兑现的本地首置家庭，但受限于开发商信息缺失、物业费质价不匹配及轨交短板，整体属“产品力突出、品牌力薄弱”的典型代表。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.44/10，在竞品组中排名第7名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.63/10 | 第1名 | 得分位列9个竞品首位，核心依托95%得房率、1:1.39车位比及代建市政公园三大硬核优势，产品实用性与配置兑现度全面领跑刚需阵营 |
| 区域价值 | 6.50/10 | 第4名 | 地段能级（8.94分/第1名）与生态资源（7.4分/第1名）突出，但交通（6.1分/第5名）、医疗（4.88分/第7名）、产业（4.7分/第8名）拖累整体表现，呈现“强地段、弱配套”特征 |
| 市场表现 | 4.88/10 | 第7名 | 价格合理性（5.79分/第2名）尚可，但销售情况（4.77分/第7名）与价值潜力（4.07分/第8名）双双垫底，去化动能严重不足，市场穿透力最弱 |
| 市场口碑 | 5.75/10 | 第6名 | 项目口碑（8.04分/第1名）强势领跑，但开发商口碑（4.07分/第7名）与物业口碑（5.15分/第8名）双低，形成“产品赢口碑、品牌输信任”的鲜明反差 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，鹏飞天一格在【得房率】、【社区配套】、【地段】、【教育资源】等维度上表现突出，以95%得房率（第1名）、9.75分社区配套（第1名）、8.94分地段（第1名）、7.0分教育资源（第2名）四项指标跻身单项榜首，成为河东刚需市场中产品兑现力最强的标杆项目。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 6.1 | 第5名 | 29条公交密集覆盖，自驾15分钟接入快速路，但距地铁10号线沙柳南路站实测步行超1.2公里，轨交便利性为竞品中最弱之一 |
| 价值潜力 | 4.07 | 第8名 | 所在板块新房均价23068元/㎡，但河东区二手房均价近半年从20349元/㎡降至18229元/㎡，价格下行压力显著，升值动能明显不足 |
| 区域价值 | 6.50 | 第4名 | 地段（8.94分/第1名）与生态（7.4分/第1名）双优，但医疗（4.88分/第7名）、产业（4.7分/第8名）、商业（6.4分/第5名）三项短板拉低整体能级 |
| 医疗配套 | 4.88 | 第7名 | 3-5公里覆盖天津市第三中心医院等多家三甲医院，但无1公里内医疗机构，需依赖机动车或公交接驳，日常就医便利性严重受限 |
| 市场口碑 | 5.75 | 第6名 | 项目口碑（8.04分/第1名）强势支撑，但开发商口碑（4.07分/第7名）与物业口碑（5.15分/第8名）构成最大信任缺口 |
| 教育资源 | 7.0 | 第2名 | 代建天津一中12年制分校，为河东区稀缺优质教育配套，仅次于上东金茂晓棠（7.2分/第1名），是刚需家庭核心吸引力来源 |
| 生活配套 | 6.4 | 第5名 | 紧邻富民路与中山门两大成熟便民商圈，便利店、超市、菜市场等高频生活配套步行可达，基础保障扎实 |
| 社区配套 | 9.75 | 第1名 | 代建1.8万㎡市政公园+800㎡架空层多功能会所（含四点半学堂、健身、社交）+1:1.39车位比，配置强度远超刚需常规标准 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.75 | 第1名 | 95%得房率创河东刚需盘新高，通过“空腔”等创新设计显著提升实际使用面积，空间性价比碾压竞品（华勘鈺府76%-78%、雍鑫雍祥园72%-73%、路劲太阳城壹號著区70%） |
| 社区配套 | 9.75 | 第1名 | “外延公园+内部园林”双景观体系：代建1.8万㎡市政公园+架空层800㎡泛会所，车位比1:1.39为竞品最高（上东金茂晓棠1:1.4、城投东方和府1:1.24） |
| 地段 | 8.94 | 第1名 | 河东核心区位，紧邻津塘路、海河东路等主干道，可便捷接入中环线及东南半环快速路，城市界面成熟、生活氛围浓厚，竞品中无出其右 |
| 教育资源 | 7.0 | 第2名 | 代建天津一中12年制分校，形成区域教育稀缺性，仅略低于上东金茂晓棠（7.2分），显著优于城投·东方熙荷（6.5分）、津投城开美域东霖（6.2分）等竞品 |
1. 项目价值：7.63/10 高得房率+代建市政公园双优的刚需标杆
鹏飞天一格项目价值维度以7.63分位居9个竞品首位，是本次测评中唯一在子维度实现“双第一”（得房率、社区配套）的项目。其核心竞争力并非来自高端溢价，而是对刚需客群真实诉求的极致响应：在总价受限前提下，最大化空间效率与基础配套品质。项目容积率2.73处于市区刚需合理区间，既保障开发强度又避免过度高密；绿化率40%虽未达改善盘顶级水平，但通过架空层与下沉庭院组合打造立体园林，强化绿意渗透与空间层次感；尤为关键的是，项目为毛坯交付（精装评价7.75分/第4名），将成本精准让渡给得房率与社区功能——95%得房率远超行业常规，直接提升居住获得感；1:1.39车位比为竞品最高，有效缓解市区家庭停车焦虑；代建1.8万㎡市政公园更突破房企常规责任边界，构建“外延生态+内部服务”双循环体系。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.75 | 第1名 | 95%得房率显著优于小高层及高层住宅常规水平，通过“空腔”等创新设计有效提升实际使用面积，在同类型产品中具备突出的空间性价比优势，领先华勘鈺府（76%-78%）、雍鑫雍祥园（72%-73%）、路劲太阳城壹號著区（70%）等全部竞品 |
| 社区配套 | 9.75 | 第1名 | 社区配套表现亮眼：绿化率达40%，代建1.8万方市政公园，形成“外延公园+内部园林”双景观体系；架空层打造约800㎡多功能会所，涵盖儿童四点半学堂、健身、社交等功能；车位比达1:1.39，远超刚需标准，整体配套在同类型项目中具备显著优势 |
| 车位比 | 7.4 | 第1名 | 1:1.39的车位配比在市区刚需项目中极为稀缺，显著优于上东金茂晓棠（1:1.4）、城投东方和府（1:1.24）、津投城开美域东霖（1:1.22）等竞品，有效缓解家庭停车压力，提升居住便利性与实用性 |
| 绿化率 | 5.48 | 第3名 | 40%的绿化率显著高于同类产品基准线，已达到改善型项目的常见水平，在河东市区内具备相对优势；社区通过架空层与下沉庭院组合打造立体园林，强化了绿意渗透与空间层次感，有效提升了居住环境的生态质感与视觉舒适度 |
2. 区域价值：6.50/10 市区核心地段+双河生态的刚需实用盘
鹏飞天一格区域价值得分为6.50分，位列竞品第4名，呈现典型的“强地段、弱配套”特征。其最大优势在于地段能级（8.94分/第1名），项目地处河东区富民路板块，属天津传统发祥地与市区核心范围，紧邻津塘路、海河东路等主干道，可便捷接入中环线及东南半环快速路系统，城市界面成熟、生活氛围浓厚。生态维度（7.4分/第1名）同样突出，周边3公里内公园数量达52个，最近仅276米，叠加项目自身40%绿化率，形成内外双生态格局。然而，交通（6.1分/第5名）短板明显——距地铁10号线沙柳南路站约900米，实测步行超1.2公里，超出舒适范围且无高确定性规划线路弥补；医疗（4.88分/第7名）与产业（4.7分/第8名）亦为显著短板，3-5公里虽有天津市第三中心医院等三甲资源，但需依赖机动车或公交接驳，无法步行直达。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 地段 | 8.94 | 第1名 | 项目地处河东区核心城区，紧邻津塘路、海河东路等城市主干道，可便捷接入中环线及东南半环快速路系统，自驾出行具备一定路网支撑；周边公交线路较为密集，如92路、93路等可通达市中心多个区域，满足日常公共交通需求；区域作为天津传统发祥地，城市界面成熟，生活氛围浓厚 |
| 生态 | 7.4 | 第1名 | 项目周边3公里内公园数量达52个，最近仅276米，公共生态资源可达性良好；项目自身绿化率达40%，并采用架空层与下沉庭院组合打造立体园林，内生生态价值在刚需盘中表现尚可，形成“外延公园+内部园林”双景观体系 |
| 生活配套 | 6.4 | 第5名 | 紧邻富民路与中山门两大便民商圈，基础生活配套如便利店、超市、菜市场等步行可达，满足刚需家庭高频次日常采买需求，生活便利性在同类产品中具备优势 |
| 商业配套 | 6.4 | 第5名 | 缺乏高能级商业综合体，最近的金地广场等需车程10分钟以上，难以满足一站式品质消费体验，商业能级制约整体竞争力，逊于上东金茂晓棠（双地铁+山姆会员店+河东万达）、城投·东方熙荷（万达+爱琴海）等竞品 |
3. 市场口碑：5.75/10 教育生态双稀缺驱动的高配刚需盘
鹏飞天一格市场口碑得分为5.75分，位列竞品第6名，构成鲜明的“产品力驱动型”口碑结构：项目口碑（8.04分/第1名）强势领跑，但开发商口碑（4.07分/第7名）与物业口碑（5.15分/第8名）严重拖累整体表现。其核心口碑支柱在于代建天津一中12年制分校与1.8万方市政公园形成的稀缺资源组合，叠加90%玻璃幕墙、全架空层设计、高得房率户型等在同价位中的超配表现，极大提升了家庭客群关注度与市场热度。然而，开发商信息严重缺失，无公开股东背景、信用评级或开发履历，品牌影响力几近于无；物业费高达4.0元/㎡·月，远超天津普通住宅指导价（1.2元/㎡·月），但服务内容仅为本地基础保障，缺乏溢价支撑，质价匹配度明显不足。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 教育资源 | 7.0 | 第2名 | 代建天津一中12年制分校，形成区域教育稀缺性，极大提升家庭客群关注度；虽略低于上东金茂晓棠（7.2分），但显著优于城投·东方熙荷（6.5分）、津投城开美域东霖（6.2分）、华勘鈺府（5.8分）等全部竞品，是刚需家庭核心吸引力来源 |
| 项目口碑 | 8.04 | 第1名 | 项目依托代建天津一中12年制学校、双河景观与1.8万方市政公园，形成稀缺教育资源与生态资源叠加优势；开发商延续南开学苑0客诉交付口碑，产品配置如90%玻璃幕墙、全架空层设计、高得房率户型等在同价位中属超配，有效强化市场信任与客户粘性 |
| 市场口碑 | 5.75 | 第6名 | 在项目口碑维度表现亮眼，综合得分8.04分，显著高于其开发商口碑（4.07分）与物业口碑（5.15分），体现出“产品力驱动型”项目的典型特征，但品牌背书薄弱与物业质价比失衡构成其主要短板 |
| 物业口碑 | 5.15 | 第8名 | 物业公司为鹏飞沁园春（天津）物业管理有限公司，服务品质处于良好水平但品牌影响力与行业头部存在差距；物业费4.0元/m²·月显著高于天津普通住宅指导价（1.2元/m²·月），在缺乏高端服务内容支撑的情况下，价格与服务品质的对等性不足 |
4. 市场表现：4.88/10 刚需性价比盘但去化动能疲软
鹏飞天一格市场表现得分为4.88分，位列竞品第7名，是四大维度中表现最弱的一项。其价格合理性（5.79分/第2名）尚可，成交均价23068元/㎡较周边新房低7312元/㎡，具备一定价格优势；但宣传均价26000–27600元/㎡与实际成交价存在明显偏差，削弱客户信任。销售情况（4.77分/第7名）与价值潜力（4.07分/第8名）则双双垫底：首开去化率仅50.77%，近12个月在天津商品住宅市场销售额排名第235位；价值潜力受制于河东区新房去化周期长达14.6个月、近三个月新房成交面积同比下滑47.18%的市场背景，以及二手房均价持续下行（2025年9月至2026年1月从20349元/㎡降至18229元/㎡）的现实压力，升值动能明显不足。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 5.79 | 第2名 | 作为刚需定位项目，当前成交均价约23068元/m²，虽较周边新房低7312元/m²，具备一定价格优势，但其实际销售均价在宣传中多以26000–27600元/m²呈现，与成交数据存在偏差；结合开盘去化率仅50.77%及区域新房市场同比成交面积下滑47.18%的背景，项目定价未能充分匹配刚需客群对高性价比的核心诉求 |
| 销售情况 | 4.77 | 第7名 | 项目近12个月在天津商品住宅市场销售额排名第235位，首开去化率约50.77%，处于中等水平；结合河东区新房去化周期长达14.6个月、区域成交面积同比下滑47.18%的市场背景，其销售表现符合区域整体疲软态势，未显突出竞争力 |
| 价值潜力 | 4.07 | 第8名 | 项目所在板块新房价格约23068元/㎡，而河东区近一年二手房价格呈下行趋势，2025年9月至2026年1月期间，二手房均价从20349元/㎡降至18229元/㎡，显示市场存在价格调整压力；区域内新房供应相对充足，竞争激烈，且作为刚需盘，在当前市场环境下，价格上行空间受限，升值潜力需依赖区域产业升级和人口导入的持续兑现 |
总结
鹏飞天一格是一款以“高得房率（95%）、代建天津一中12年制分校、1.8万㎡市政公园”三大稀缺资源为核心的刚需实用盘，精准切中重视子女教育、追求空间效率与基础配套兑现的本地首置家庭核心诉求。其项目价值（7.63分/第1名）全面领跑竞品，尤其在得房率、社区配套、地段、教育资源四项关键子维度均跻身单项榜首，展现出强大的产品兑现能力。然而，开发商信息缺失（开发商口碑4.07分/第7名）、物业费质价不匹配（物业口碑5.15分/第8名）、轨交短板（距地铁站步行超1.2公里）及市场去化疲软（销售情况4.77分/第7名）构成其主要制约。对于预算有限、重视教育与居住实用性的河东本地刚需家庭，鹏飞天一格提供了当前市场中难得的高性价比选择；但若对品牌背书、物业服务品质或地铁通勤有更高要求，则需谨慎评估。建议项目方强化“教育+高得房”标签传播，弱化对品牌与轨交的过度宣传，聚焦本地学龄家庭客群，通过透明定价与首期交付品质保障，将短期热度转化为可持续的口碑资产。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。