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10月24日，第七届设施管理行业大会在杭州阿里巴巴西溪园区隆重召开。本次大会由阿里巴巴亲橙主办，全国设施管理标准化技术委员会 SAC/TC 581、中国机械总院标准化研究院指导，大会以“AI重塑空间未来”为主题，汇集设施设备管理领域行业专家与企业行政管理者，共探设施管理新范式。
克而瑞集团副总裁、全国设施管理标准化技术委员会委员张兆娟受邀参加大会主论坛，并就《2026年设施管理行业基准报告》做主题分享。报告聚焦“预算、外包、考核、AI”四大主线，基于需求侧与供应侧双视角问卷调研及行业分析，深入剖析设施管理行业顶层规划、业务模式、资源配置与绩效满意度的最新变化，并结合行业发展给出2027年判断，旨在为行业提供全面决策参考，推动行业标准化、智能化、可持续发展。
《克而瑞2026年设施管理行业基准报告》已连续发布四年[留言/转发本文并截图可获取完整版报告]。基准调研持续聚焦在高能级城市、高FM需求的企业，以“核心维度连续追踪+ESG/食堂/AI新增维度专项分析”为导向，洞察行业趋势，迭代行业基准体系。
01
顶层规划分析：设统一FM部门并全周期统筹趋于普遍
《克而瑞2026年设施管理行业基准报告》显示，2026年，设施管理部门组织建设持续深化。58%的调研企业已设立统一FM部门，并参与前期规划、设计、建设及运营期全周期统筹；35%的企业无统一FM部门、不同阶段由不同部门负责；另有6%正在组织变革、拟成立统一FM部门。组织架构升级的背后，是甲方从“配置了什么”转向追问“解决了什么问题、避免了什么风险”。
从设施管理统筹难点来看，供应商专业性与自我管理能力不足以60%的提及率位居首位，缺乏有效的数字化工具、人员素质无法匹配业务需求位列其后。统筹难点的集中指向，意味着行业竞争正从价格竞争转向能力竞争、数据竞争与治理竞争。
02
业务模式分析：外包渗透率超九成，核心环节整合管控＋非核心环节专项拆分为主
《克而瑞2026年设施管理行业基准报告》显示，2026年，92%的调研企业采用外包模式。业务模式分布上，“核心环节整合管控+非核心环节专项拆分”的“组合式外包”占比最高，为46%；专项化对应降本增效下减少“打包成本”、寻求更垂直服务商的诉求。服务边界不是一刀切：标准化、规模化、供给成熟的业务外包，高风险核心环节保留自管。
外包需求方面，设施运维以54%的提及率位列增加第1位，环境服务、安保及秩序服务紧随其后，大中修与改造新进增加TOP4；车辆管理、项目筹建与空间位列减少前二，前期扩展类需求系统性收缩。
基础设施保障类（设施运维、安保秩序）连续两年构成增长主轴；大中修与改造、EHS管理接棒进入增加榜前列，延续新增维度的结构性演变。
供应商选择上，性价比与同类型项目经验仍是双核，驻场人员能力新进前三——对“落地的人”的关注超越“纸面方案”。招标价格权重方面，占比50%-70%仍为主力（54%），占比70%以上由2025年的38%降至27%，价格权重有所回落但仍占主导。
招标及续约痛点方面，供应商资源不足跃居首位，价格评价无依据、技术评标主观性强、供应商能力不满足需求紧随其后——采购机制尚未实现从“压价”到“价值定价”的转变。
03
资源配置分析：预算管控转向结构重配，“保运维、保改造、保秩序，压环境、压车辆”
《克而瑞2026年设施管理行业基准报告》显示，2026年，设施运营预算下降的企业占比由2025年的61%收窄至40%（收窄21个百分点），持平面扩大至33%、上升面扩大至27%，预算从“普降”转向“调结构”。多数减幅控制在10%以内，大幅削减未出现。
结构上，预算增加优先TOP3为设施运维、大中修与改造、安保及秩序服务；预算减少优先TOP3为环境服务、车辆管理、项目筹建与空间——设施运维呈“预算、外包、人员”三升，客户服务、能源管理退出前三，改造与秩序类支出上位。
核心岗位配置上，现场监管、综合管理为标配，质量运营、COE专家配置率明显上升，管理团队正在为“数据考核与专业输出”补位；但各核心岗位“满意”档占比普遍不高。值得注意的是，COE专家在“非常满意”档占比最高，为10%。
ESG投入中，节能改造以83%的提及率成为ESG投入绝对主线，碳排放核算与碳管（52%）、员工健康与安全（48%）紧随其后；但近八成企业FM预算中ESG投入占比不足10%（其中46%不足5%），呈“高意愿、低投入、弱落地”特征，67%的企业已将ESG指标纳入KPI/SLA。能源账本上，每平米能源费用100元以下占29%、100-150元占23%，近三成企业“算不清能耗账”，能源数据基础仍是短板。
数字化覆盖度上，覆盖不足50%的企业占比升至75%，行业整体仍处爬坡期；挑战方面，数据孤岛难打通居首，投入不足、缺乏专业人才、缺乏成熟解决方案均达54%，60%的企业数字化投入占FM预算不足5%。
AI方面，85%的企业已启动AI应用，仅15%尚未“上车”；已应用场景上，设备智能运维、能源管理优化、智能安防、智能客服/工单构成四大主战场；实际效果上，56%的企业反馈人效/效率明显提升，31%反馈能耗显著降低，仅25%反馈效果一般/不理想。AI从“概念应用”走向“实战落地”——从高频、规则清晰、数据可得的场景切入，以效果数据决定推广节奏。
04
绩效及满意度分析：服务交付质量连续居首，风险应急能力需求上升
《克而瑞2026年设施管理行业基准报告》显示，FM供应侧监管重点位次显示：服务交付质量（57%首位）连续两年居首，客户满意度/率稳定第二，风险、应急及危机处理由第5位升至第3位，运营效率保持第4位——预算收紧背景下，甲方考核重心转向“交付质量+风险韧性+过程效率”，质量、进度、服务、底线四维履约评估，正成为头部企业供应商管理标配。专业性、服务质量亟需提升的业务高度集中于设施运维（43%首位）、环境服务、EHS管理、大中修与改造。
食堂供应商综合满意度方面，满意及以上占比超75%，呈“有基本面无亮点”画像。最需优化问题集中于菜品更新太慢同质化、无特色餐小众需求难满足、菜品口味单一口感不佳、智能化功能不完善；升级核心期望为新增低脂轻食营养餐品、提高菜品更新频次、深化AI智能化应用、优化就餐性价比。餐饮正从“吃饱”转向“吃好、吃健康、吃便捷”，AI智能化结算与营养分析是后续提升方向。
05
行业发展分析：从“规模扩张”到“价值兑现”，AI成为重塑设施管理模式的关键变量
《克而瑞2026年设施管理行业基准报告》显示，2026年政策呈现三大新变化：
一是服务质量进入国家议程——“十五五”规划纲要明确实施服务业扩能提质行动，国务院《关于推进服务业扩能提质的意见》提出2030年服务业总规模100万亿元目标；
二是“人工智能+”全面渗透——国务院“人工智能+”行动意见推动AI普惠共享，《深度合成服务算法备案管理办法》落地，AI合规资质成为市场准入新门槛，2026年被业界界定为“AI规模化落地元年”，约50%头部物企已落地AI大模型；
三是双碳从倡导到强制——城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，能耗双控转向碳排放双控。本次调研中85%的企业已应用AI，AI应用已完成“从少数到多数”的跨越，AI正从“锦上添花”变为“必答题”。
需求方价值演进从基础保障、效率提升、战略支撑走到第四阶段“价值兑现”——资产保值增值、体验量化、AI人效、投入产出可验证。预算增加TOP3（设施运维、大中修改造、安保秩序）全部指向资产端与秩序端，企业开始把设施预算视为“资产再投资”而非“费用”；“缺乏基线对比”困扰企业、“缺乏数字化工具”，价值兑现的前提是可量化。供应侧，上游人力成本刚性上涨、下游价格竞争延续，供应商利润被“两头挤压”——靠人力差价赚钱的时代结束，向“专业能力+数字化交付+增值服务”要利润成为共识。
抢滩IFM有三条路径：深耕业态补专业、数字平台提效率、生态协同升能力，2026年进入“本土头部整合加速”新阶段，行业集中度提升与价值分化同步发生。
《克而瑞2026年设施管理行业基准报告》显示，展望2026-2027，行业呈现八大趋势：
1. 预算结构性调仓常态化；AI从“规模化落地”走向“深度运营”，AI合规成为准入门槛；
2. ESG从倡议变为制度，节能改造与碳管理成为FM标配业务；
3. IFM价值分化与集中度提升，四层生态成形；
4. 需求结构多元化、专业化，医院康养、数据中心、半导体等高门槛业态放量；
5. 供应商能力洗牌，解决方案能力成为续约入场券；
6. 体验服务成为留人生产力；
7.人才结构重塑，复合型人才成为最稀缺资源。
8. 2026年是“价值兑现”元年——预算管控下行业能力升维，AI给了行业杠杆，考核升级给了行业标尺；
能证明价值者，赢得下一个十年。
综上，2026年设施管理行业正处在“价值兑现”的关键节点：预算管控促使行业能力升维，外包深化与专项化并行，AI与数字化从概念走向实战，考核升级倒逼供需双方走向“质量、数据、治理”的深层竞争。行业需以基准数据校准方向，以科技赋能提升效率，共同推动设施管理从“成本中心”迈向“价值中心”，实现可持续、高质量发展。克而瑞物管将持续追踪行业演进，迭代基准体系，为行业提供更具参考价值的决策支持。
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