项目定位： 深圳福田福保板块 | 改善型小高层/高层住宅 | 现房交付
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 新天石厦铭苑是一款典型“地段强、品牌弱、配套实、圈层杂”的福田核心区务实型改善现房，适合预算有限但极度看重双地铁+双名校+现楼确定性的首次升级家庭或资产配置型买家，而非追求圈层纯粹性与高端社区营造的品质改善客群。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.09/10，在竞品组中排名第8名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 5.77/10 | 第8名 | 得房率突出（8.51分/第1名），但社区规模（4.97分/第9名）、车位比（4.1/10/第10名）、容积率（4.1/10/第10名）严重拖累整体表现，回迁房占比超八成致社区纯粹性缺失 |
| 区域价值 | 6.79/10 | 第4名 | 产业（8.17/10/第1名）、教育（7.1/10/第3名）、医疗配套（9.3/10/第1名）三大子项均居竞品前列，交通（4.1/10/第10名）为最大短板 |
| 市场表现 | 5.61/10 | 第8名 | 价值潜力（6.9/10/第4名）支撑较强，但销售情况（4.07/10/第10名）垫底，开盘去化率仅27.23%，位列10个项目最末梯队 |
| 市场口碑 | 5.24/10 | 第8名 | 项目口碑（7.05/10/第3名）亮眼，但开发商口碑（4.07/10/第10名）与物业口碑（4.59/10/第9名）双双垫底，呈现显著割裂特征 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，新天石厦铭苑在【得房率】、【医疗配套】、【产业】等维度上表现突出，凭借91%–95%级实用率优势、全市顶级三甲医疗资源覆盖及河套深港科技创新合作区战略红利，成为福田核心区少有的“高实用性+高确定性”改善选项。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 4.1 | 第10名 | 地铁3/7号线石厦站步行约500米，但属高架段，高峰期噪音明显；无直连地铁口，轨交密度虽高但站点接驳效率偏低 |
| 价值潜力 | 6.9 | 第4名 | 紧邻河套深港科技创新合作区，享有国家级战略红利；但新房去化周期长达17个月，缺乏优质学区支撑，升值弹性受限 |
| 区域价值 | 6.79 | 第4名 | 产业（8.17/10/第1名）、教育（7.1/10/第3名）、医疗（9.3/10/第1名）构成铁三角优势，生态（5.4/10/第6名）与交通（4.1/10/第10名）为明显短板 |
| 医疗配套 | 9.3 | 第1名 | 步行可达深圳市妇幼保健院（三甲），3公里内覆盖9家三甲医院，医疗资源密度为10个竞品中最高 |
| 市场口碑 | 5.24 | 第8名 | 项目口碑（7.05/10/第3名）显著优于开发商口碑（4.07/10/第10名）与物业口碑（4.59/10/第9名），呈现“地段赢、品牌输”典型割裂 |
| 教育资源 | 7.1 | 第3名 | 对口荔园小学众孚校区与红岭中学石厦初中部，形成全龄段优质学区，但未明确划入市级顶尖第一梯队学区 |
| 生活配套 | 6.27 | 第4名 | 下楼即达5万㎡马成时代广场，地铁一站覆盖COCOPark、皇庭广场等高端商圈，商业能级成熟度居福田前列 |
| 社区配套 | 4.59 | 第9名 | 商品住宅仅246户，回迁房占比超八成；无会所、泳池等品质配套；配建幼儿园挤占公共空间，社区营造严重不足 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 9.3 | 第1名 | 步行可达深圳市妇幼保健院（三甲），3公里内汇聚9家三甲医院，医疗资源密度为10个竞品中最高 |
| 产业 | 8.17 | 第1名 | 紧邻河套深港科技创新合作区与福田口岸，坐享“三大新引擎”战略红利，地均GDP与税收居全国前列 |
| 得房率 | 8.51 | 第1名 | 常规得房率78%–79%，叠加阳台飘窗赠送后可达85%以上，空间实用性为同价位改善盘最优水平 |
| 教育资源 | 7.1 | 第3名 | 荔园小学众孚校区+红岭中学石厦初中部双名校组合，全龄段覆盖，兑现度高且稳定性强 |
| 区域价值 | 6.79 | 第4名 | 在10个竞品中位列第4，显著优于亚太·半山樾府（6.24/10/第7名）、凌云华府（6.23/10/第8名）、溪山美地园（5.66/10/第10名） |
1. 项目价值：5.77/10 高密改善盘｜得房率优但配套弱
新天石厦铭苑项目价值呈现鲜明的“结构性失衡”特征：在居住实用性维度具备显著竞争力，但在社区营造与基础保障维度存在硬伤。其得房率高达78%–79%，叠加赠送后突破85%，在10个竞品中高居第1名，远超佳兆业佳园（64%）、京基水贝城市广场（76.6%）等项目，成为同价位改善盘中空间利用效率的标杆。精装品质亦达7.75/10（第3名），主力户型功能分区合理，赠送面积设计精准提升实用率。然而，其容积率6.28分仅为4.1/10（第10名），在改善型产品中属高密度开发；车位比1:4.07（第10名）严重低于改善类项目1:1以上的合理标准，停车资源极度紧张；社区配套4.59/10（第9名）更凸显短板——商品房仅246户，回迁房占比超八成，导致圈层混杂、管理难度大，内部无会所、泳池等品质配套，与福田核心区位价值严重不匹配。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 8.51 | 第1名 | 常规得房率78%–79%，叠加阳台、飘窗等赠送后可达85%以上，空间实用性为10个竞品中最优，显著优于佳兆业佳园（64%）、京基水贝城市广场（76.6%） |
| 精装 | 7.75 | 第3名 | 主力户型功能分区合理，赠送面积设计提升实用率；但未达加福华尔登府邸（国际一线厨卫品牌）、亚太·半山樾府（方太厨电、科勒卫浴）等同价位改善盘常规水准 |
| 绿化率 | 6.4 | 第4名 | 绿化率达40%，符合福田改善盘行业基准，在高密度城区中保障基础生态体验，但人均绿地体验受限于高容积率与回迁混居结构 |
| 容积率 | 4.1 | 第10名 | 容积率6.28显著高于改善型产品舒适阈值（通常≤4.5），属高密度开发，公共空间局促，居住密度感强，为项目最大硬伤之一 |
2. 区域价值：6.79/10 高配地段改善盘｜配套成熟但密度偏高
新天石厦铭苑区域价值是其核心竞争力所在，6.79/10的得分在10个竞品中位列第4名，仅次于中洲迎玺花园（8.08/10）、湾尚庭玺家园（7.00/10）、京基水贝城市广场（6.91/10）。其产业（8.17/10/第1名）、医疗配套（9.3/10/第1名）、教育（7.1/10/第3名）构成铁三角优势：紧邻河套深港科技创新合作区，享受国家级战略红利；步行可达深圳市妇幼保健院，3公里内覆盖9家三甲医院；对口荔园小学众孚校区与红岭中学石厦初中部，全龄段优质学区兑现度高。商业配套6.27/10（第4名）亦具优势，下楼即达5万㎡马成时代广场，地铁一站覆盖COCOPark、皇庭广场等高端商圈。但交通便利性4.1/10（第10名）为最大短板，虽有双地铁覆盖，但属高架段且无直连口，通勤体验打折扣；生态5.4/10（第6名）受制于周边城中村界面老旧，整体质感与高端改善定位存在落差。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 产业 | 8.17 | 第1名 | 紧邻河套深港科技创新合作区与福田口岸，坐享“三大新引擎”战略红利，区域金融、科创、时尚产业高度集聚，地均GDP与税收居全国前列 |
| 医疗配套 | 9.3 | 第1名 | 步行可达深圳市妇幼保健院（三甲），3公里内覆盖9家三甲医院，医疗资源密度为10个竞品中最高，远超亚太·半山樾府（7.2/10）、溪山美地园（6.1/10） |
| 教育资源 | 7.1 | 第3名 | 对口荔园小学众孚校区与红岭中学石厦初中部，形成全龄段优质学区，兑现度高且稳定性强，仅次于湾尚庭玺家园（7.8/10）、方直珑樾山（7.5/10） |
| 商业配套 | 6.27 | 第4名 | 下楼即达5万㎡马成时代广场，地铁一站覆盖COCOPark、皇庭广场等高端商圈，商业能级成熟度居福田前列，优于亚太·半山樾府（5.3/10）、凌云华府（5.9/10） |
3. 市场口碑：5.24/10 地段改善盘｜配套优但圈层杂
新天石厦铭苑市场口碑呈现典型的“割裂型”特征：项目口碑7.05/10（第3名）显著优于开发商口碑4.07/10（第10名）与物业口碑4.59/10（第9名），印证其“地段强、品牌弱”的本质。项目口碑高分源于福田核心区位兑现力——步行500米可达地铁3/7号线石厦站，周边500米内覆盖荔园小学、红岭中学及三大商圈，生活便利性突出；现楼交付降低购房风险，72㎡起小户型设计契合低总价改善与刚需上车需求。但开发商口碑垫底，因开发主体信息空白，无信用背书、无交付记录；物业口碑第9名，物业费7.8元/㎡·月显著高于区域均值，但服务由深圳市新天时代物业管理有限公司提供，缺乏品牌力与精细化管理能力；社区纯粹性存疑，商品住宅仅246户，回迁房占比超八成，叠加周边城中村界面老旧，影响高端改善预期。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 7.05 | 第3名 | 坐拥福田核心区双地铁（3/7号线）、双名校（荔园小学、红岭中学）及三大成熟商圈，区位价值稀缺；72㎡起小户型设计契合低总价改善与刚需上车需求 |
| 教育资源 | 7.1 | 第3名 | 对口荔园小学众孚校区与红岭中学石厦初中部，形成全龄段优质学区，兑现度高且稳定性强，为项目口碑重要支撑点 |
| 生活配套 | 6.27 | 第4名 | 下楼即达5万㎡马成时代广场，地铁一站覆盖COCOPark、皇庭广场等高端商圈，商业能级成熟度居福田前列，增强日常便利性感知 |
| 区域价值 | 6.79 | 第4名 | 在10个竞品中位列第4，显著优于亚太·半山樾府（6.24/10）、凌云华府（6.23/10）、溪山美地园（5.66/10），体现福田核心区位确定性优势 |
4. 市场表现：5.61/10 配套尚可｜区位优但去化弱
新天石厦铭苑市场表现5.61/10，在10个竞品中位列第8名，与市场口碑（第8名）、项目价值（第8名）共同构成其下游梯队定位。其价值潜力6.9/10（第4名）支撑较强，依托河套深港科技创新合作区战略红利与福田核心区位，但价格合理性5.86/10（第5名）与销售情况4.07/10（第10名）严重拖累整体表现。销售情况垫底，开盘去化率仅27.23%，位列10个项目最末梯队，远低于中洲迎玺花园（稳居区域前列）、湾尚庭玺家园（31%）、加福华尔登府邸（36.36%）；价格体系不稳定，备案均价10.7万元/m²，实际成交价屡现大幅折扣，折后低至7万元/m²左右，反映市场认可度有限。商品住宅仅246户，回迁房占比超八成，社区结构复杂，叠加物业费高达7.6元/m²·月，在当前市场环境下性价比优势不足。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 6.9 | 第4名 | 紧邻河套深港科技创新合作区，享有国家级战略发展红利；周边地铁网络密集，商业、医疗、教育等城市配套成熟；小区容积率适中，绿化率达40% |
| 区域价值 | 6.79 | 第4名 | 在10个竞品中位列第4，显著优于亚太·半山樾府（6.24/10）、凌云华府（6.23/10）、溪山美地园（5.66/10），体现福田核心区位确定性优势 |
| 价格合理性 | 5.86 | 第5名 | 官方指导价约7.74万元/m²，公允建议价约8.34万元/m²，定价合理性评分5.86/10，优于京基水贝城市广场（5.86/10）、方直珑樾山（5.86/10）、溪山美地园（5.57/10） |
| 得房率 | 8.51 | 第1名 | 常规得房率78%–79%，叠加赠送后可达85%以上，空间实用性为10个竞品中最优，成为支撑销售表现的关键差异化优势 |
总结
新天石厦铭苑是一款典型的“高配套、低纯粹”型福田核心区改善现房，其最大价值在于已100%兑现的双地铁（3/7号线）、双名校（荔园小学、红岭中学）与三大成熟商圈（COCOPark、皇庭广场、马成时代广场）所构成的高效生活闭环，辅以72㎡起小户型设计和85%以上的高得房率，精准匹配预算有限但极度看重通勤效率、教育确定性及低总价上车的福田刚需改善客群。然而，其商品住宅仅246户、回迁房占比超八成的社区结构，1:4.07的严重失衡车位比，以及6.28的高容积率，使其难以满足对圈层纯粹性、停车便利性与居住舒适度有较高要求的高端改善买家。未来若无法通过物业升级、车位增配或商品房专属管理优化居住体验，其资产溢价能力将长期受限。建议开发商在营销中明确区分客群定位，聚焦“用相对可控总价锁定福田核心区现房”的务实价值主张，避免与中洲迎玺花园、湾尚庭玺家园等纯商品房项目直接对标。
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