克而瑞好房点评网 2026 年 1 月深圳南山区粤海板块二手房涨幅排行榜出炉，榜单涵盖 27 个项目。总成交套数 65 套，总成交面积 6,172.00㎡，总成交金额 51.48 亿元。
TOP5 项目分别为瑞铧苑、育德佳园、海珠城、海印长城、南粤明珠海洋之心。瑞铧苑成交 3 套，成交均价 102,347.83 元/㎡，涨幅 30.59%；育德佳园成交 1 套，成交均价 75,760.87 元/㎡，涨幅 19.47%；海珠城成交 2 套，成交均价 51,777.78 元/㎡，涨幅 13.89%；海印长城成交 4 套，成交均价 83,141.21 元/㎡，涨幅 9.09%；南粤明珠海洋之心成交 1 套，成交均价 84,269.66 元/㎡，涨幅 8.62%。TOP5 项目合计成交 11 套，成交面积 938.00㎡，成交金额 7,618.00 万元，分别占总套数的 16.92%、总面积的 15.20%、总金额的 14.80%，在市场中占据重要地位。
涨幅第一名是瑞铧苑，涨幅 30.59%，成交 3 套，成交均价 102,347.83 元/㎡，样本量较少，价格参考性有限。涨幅最后一名的多个小区涨幅为 0.00%，如美墅蓝山家园成交 1 套，成交均价 80,000.00 元/㎡；蔚蓝海岸(3 期)成交 2 套，成交均价 102,883.12 元/㎡等，部分小区成交套数较少，价格参考性有限。
按套均面积划分产品类型：
- 刚需型产品（套均面积≤90㎡）：如南油生活，套均面积 73.00㎡，成交均价 40,000.00 元/㎡，成交 1 套；青春家园，套均面积 79.50㎡，成交均价 60,125.79 元/㎡，成交 4 套。这类产品套均面积小，价格相对较低，适合刚需客群。
- 改善型产品（90㎡＜套均面积≤144㎡）：如育德佳园，套均面积 92.00㎡，成交均价 75,760.87 元/㎡，成交 1 套；海珠城，套均面积 90.00㎡，成交均价 51,777.78 元/㎡，成交 2 套。该类产品面积适中，能满足改善需求。
- 高端型产品（套均面积＞144㎡）：如观海台，套均面积 95.75㎡，成交均价 109,451.70 元/㎡，成交 4 套；滨海之窗，套均面积 104.00㎡，成交均价 101,562.50 元/㎡，成交 4 套。此类产品面积较大，价格较高，面向高端客群。
综合来看，2026 年 1 月深圳南山区粤海板块二手房市场存在一定分化，部分项目涨幅明显，部分项目涨幅为 0。不同面积段产品呈现不同市场特征，刚需、改善、高端产品各有对应的客群和市场供给。
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