进入2026年没几个月，深圳旧改十分热闹！
那些沉睡已久、牵动人心弦的旧改“老大难”，如福田香蜜湖，南天电力旧改工地围挡内，工程车开始作业；
南山科技园，莱英花园旧改现场传出施工的“Duang Duang”声，基坑开挖正在进行；附近的南山康佳集团总部旧改，改造也有了眉目；
被央企接盘的东部“巨无霸”——龙岗五和枢纽旧改，正在期待春天的到来……
这些场景背后是一份网传的重点推进名单，揭示了一场酝酿已久的城市更新大戏，正在拉开帷幕！
深圳旧改新政，今日正式实行
3月16日，一份名为《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》正式实施。
这份文件给深圳旧改市场带来了关键变量——未完成规划审批的项目原则上可不配建保障性住房。
此前，城市更新项目需承担一定比例的保障房配建任务，这对开发商而言是“甜蜜的负担”。
新政实施后，项目收益率预期得到改善，市场动力得以修复。
合一城市更新研究院相关负责人指出，截至2025年底，深圳市已批规划项目平均土地移交率约40.3% 。在房地产上升期，这能为城市带来更多公共利益。
这份旧改的新规，简单来说就是在满足交通、教育等配套服务能力的前提下，项目可在更新单元规划阶段合理调整土地移交要求，无需履行计划调整程序。
这样做的好处，是极大调动了房企旧改的动力，及缓解房企的资金压力，确保了足够利润空间，而对城市更新项目来说，在可售商品房数量及产品质量打造上均有了更多可想象空间。
金牌案场数字战队决策专家分析，新政显著激活存量项目重启与新增项目申报动能。
同时，保障功能并未弱化，市主管部门及各区政府需通过新增建设、存量盘活、多元收购等渠道统筹落实保障房任务，实现发展与民生的再平衡。
104个！网传“攻坚名单”
与此同时，一份网传的 “104个项目” 重点推进名单在业内流传。
据合一城市更新数据显示，截至2026年3月8日，深圳已列入城市更新计划项目达1064个，其中761个项目已通过城市更新专规批复。
2月5日，深圳市举办城市更新工作现场推进会，网上流出一份名单，有关深圳明确选出104个城市更新项目重点推进，确保完成2026年城市更新领域固定资产投资1680亿元任务目标。
从区域分布来看，这104个重点项目覆盖深圳10个行政区，呈现 “核心区领跑、全域发力” 的格局：
南山区以19个项目位居首位，宝安、龙华各15个紧随其后，罗湖13个、龙岗12个、福田10个。
目前，已有近三分之一的项目进入开工、立项等实质性推进阶段，甚至有盘已经拿证入市。
核心项目最新进展
通过对深圳34个有明确主导企业、申报主体或意向单位的旧改项目进行梳理，不难发现，其中有多个项目已经启动，并且是具备入市的条件的。
乐居君重点整理近期已有动作、或有明确方向的15个项目新动静。以下为最新进展：
制表：合一城市更新，网传清单信息，仅供参考！下同
龙岗五和枢纽：位于坂田片区的五和枢纽重点城市更新单元，近期迎来了非农建设用地指标调入的公示。作为片区重点工程，该项目对完善坂田片区交通枢纽功能、提升城市面貌具有重要意义。
木棉湾旧改：布吉街道木棉湾入口城市更新单元近期发布规划修改草案。该项目规划容积高达120.5万㎡，其中住宅77.9万㎡（含公共租赁住房11.4万㎡），商业、办公及旅馆业建筑37.5万㎡。
莱英花园旧改：地处粤海街道、紧邻华润城。2009年被纳入城市更新范围，2026年初重新启动，目前已进入基坑开挖阶段。项目备案名为红树别院二期，总建面约7.4万㎡，规划打造住宅、公寓、商业、办公于一体的综合体。
康佳集团总部旧改：南山区19个重点推进项目之一，地处科技园北片区，紧邻万象天地，项目进展备受市场关注。
沙尾文化创意园：福田区的重点旧改项目之一，被列入福田区10个重点推进项目范围。
南天电力旧改：福田香蜜湖街道的重点旧改项目，2013年被纳入更新计划，2024年12月确定开发主体为深圳兄弟联合置业（背后传闻关联京基）。
乐居君2月初实地探访发现，项目现场已搭建围挡，围挡缝隙中可见施工车辆作业。项目总建面超21万㎡，涵盖住宅、公寓、办公楼、幼儿园等多元业态，其中住宅部分约4.2万㎡（含保障房）。
布心花园一二四区：罗湖区东湖街道的重点更新项目，规划总建筑面积82.5万㎡，涵盖住宅、商业、办公及旅馆业建筑、地下商业空间以及公共配套设施。项目内将设两所18班幼儿园、便民服务站、社区健康服务中心等。
罗芳村旧改：作为罗湖较早列入旧改计划的项目，罗芳村旧改一直是片区关注焦点。随着罗湖区2026年确立15个城市更新冲锋攻坚项目，罗芳村旧改有望加速推进。
金钻豪园旧改：深圳旧改史上的 “最长待机”项目，等待时间长达26年。2010年被列入深圳首批住宅改造名单，2025年中信城开联合体接手后正式启动动工。
目前已备案名为 “信悦映翠府” ，总建面约27万㎡，规划4栋60-73层高住宅、1所9班制幼儿园，共约1720户，其中商品房约440套。网传项目计划2026年3-4季度入市。
107发展带洪桥头段：宝安区107国道发展带上的重要节点项目，被纳入宝安区重点推进的旧改清单。
宝城26区：中洲集团位于宝安区核心区域的旧改项目，随着宝安旧改整体提速，项目进展值得关注。此外，少不了“翻新大户”龙华区，还有光明、盐田、坪山以及大鹏等片区，皆有覆盖。
光明区共5个项目入选。其中，最为人熟识的就是13号线月亮路站的巨无霸大盘——润宏城，以及越秀旧改项目越秀星科源启，都已经拿证开盘。
龙华区共15个项目入选。其中，10个项目实施主体公示，5个项目开工建设。
盐田区共8个项目入选，其中，4个项目实施主体公示，4个项目开工建设；大鹏新区共2个项目入选，其中，2个项目均为开工建设。
坪山区共5个项目入选。其中，有1个项目计划立项，1个项目取得规划批复，3个项目开工建设。