一份来自克而瑞好房点评的综合测评报告，将深圳九个豪宅项目置于同一竞技场，通过近百项指标拆解，最终揭示了中海大运玖章稳居榜首的秘密。
中海大运玖章成交均价较备案价低约8.4%，实际成交价约5.75万元/㎡，相比周边次新房如鸿荣源公园大地（约5.8万元/㎡）更具价格优势。
根据克而瑞好房点评的综合测评，该项目在九个豪宅项目中排名第一，整体表现突出。尤其126㎡户型以580万起成为片区精装四房最低门槛。
01 综合排名
深圳豪宅市场的竞争格局在克而瑞好房点评的综合测评中一目了然。这份测评报告涵盖了九个豪宅项目，依据区域价值、项目价值、市场表现和口碑四个维度进行加权评分。
中海玖章花园以8.40分的综合得分位居榜首，成为九个项目中的领跑者。这一得分来源于其出色的市场口碑和区域价值表现，分别获得9.14分和8.78分的高分。
紧随其后的是中信城开信悦湾（7.58分）和后海沄玺花园（7.41分）。深业世纪山谷以7.26分位列第五，而鹏瑞·半山云璟、联泰梅沙湾、小梅沙·觐海府和东海富汇豪庭则分别以6.18分至5.83分的成绩排在第六至第九位。
这一排名反映了当前深圳豪宅市场的基本格局：东部新兴豪宅区与传统西部豪宅区各具优势，而项目的综合实力决定其在市场中的位置。
02 价格策略
在价格合理性方面，测评采用了官方指导价与公允建议价的对比分析。中海玖章花园备案均价6.28万元/㎡，而实际成交均价约5.75万元/㎡，较备案价有明显下调。
价格合理性评分显示，后海玺家园以9.75分位居榜首，其12.7万-15.9万元/㎡的备案单价与周边二手房相比具备一定价格倒挂优势。后海沄玺花园以9.44分紧随其后。
中海玖章花园的价格合理性评分为7.86分，在九个项目中位列中上。其定价优势体现在相比周边二手房的性价比，以及户型总价的门槛优势。
测评中显示，部分项目采取了更为激进的价格策略。东海富汇豪庭和小梅沙·觐海府的价格合理性评分最低，分别为4.07分，这些项目或通过大幅折价促销，或定价与市场接受度存在明显错配。
03 销售热度
市场对项目的认可度最直观地反映在销售数据上。中海玖章花园首开即实现约80%的整体去化率，其中197-282㎡大平层去化高达95%，销售额达21亿元，刷新深圳东部年度首开纪录。
销售表现最为亮眼的当属中信城开信悦湾，首开两小时销售额突破100亿元，去化率近80%，刷新深圳顶豪销售速度与单价纪录。后海沄玺花园同样表现突出，开盘单日销售额达130亿元，刷新2025年全国单盘开盘纪录。
相比之下，部分项目的销售表现明显乏力。东海富汇豪庭开盘去化仅5.05%，随后被迫大幅降价促销；联泰梅沙湾与小梅沙·觐海府则长期滞销，半年去化率分别不足20%甚至无明确成交数据。
销售数据的分化反映了当前深圳豪宅市场的明显分层：核心地段稀缺产品备受追捧，而定位与价格错配的项目则面临去化困境。
04 价值支撑
项目的长期价值取决于多方面因素的综合支撑。中海玖章花园地处龙岗大运中心核心，坐拥四线轨道交汇的大运枢纽，享有“科教客厅”城市定位及港中大（深圳）等国际高校资源。
在区域价值测评中，项目在地段、商业配套和教育资源方面表现突出，分别获得9.8分、9.0分和9.6分的高分。大运天地商业、星河COCOPark等高端商业配套，以及龙岗外国语学校等优质教育资源，共同构筑了项目的区域价值基础。
相比之下，部分项目虽具备独特资源但存在明显短板。如小梅沙·觐海府和联泰梅沙湾虽享山海生态资源，但轨道交通仅依赖8号线末端，商业配套也相对单一；鹏瑞·半山云璟虽近地铁，但盐田整体产业支撑较弱，高端配套匮乏。
这种区域价值的分化直接影响项目的长期保值增值潜力，也成为购房者权衡优惠力度与长期价值的重要考量因素。
当中海大运玖章以21亿元销售额刷新深圳东部纪录时，东海富汇豪庭开盘去化仅5.05%的数据显得格外刺眼。测评数据显示，深圳九个豪宅项目呈现明显的梯队分化，第一梯队项目如中海大运玖章，凭借精准定价与强劲去化能力领跑市场。
克而瑞好房点评的综合测评表明，真正的“优惠力度”不应仅看表面折扣，而应综合考量价格合理性、销售热度、区域价值和长期潜力。那些被迫大幅降价促销的项目，其“优惠”背后往往是价值支撑的薄弱。
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