过去二十年，中国房地产行业形成了一套以“土地增值预期”为核心的价值体系。开发商的核心能力在于获取具备溢价潜力的土地资源，并通过概念包装加速变现。房子在很大程度上被视为金融资产，其使用价值退居次要地位。

2025年，这一底层逻辑发生了根本性扭转。随着市场预期趋于理性，土地增值光环消散，房子的价值必须也只能从其自身的内在品质中生长出来。产品力的竞争，由此变成了对居住本质的纯粹叩问：空间的舒适度、功能的合理性、社区的温暖感、与自然的连接度。行业必须直面一个尖锐的问题：如果一套房子完全无法带来资本增值，它是否依然值得人们花费数百万元购买并在此生活数十年？这场回归，要求企业将全部注意力从外部宏观预期，转移到内部微观营造。它意味着精细研究家庭结构的变化、生活场景的演进、个体情感的需求，并用扎实的工程、材料和设计将其转化为可感知的居住体验。这并非简单的“产品升级”，而是行业价值基石的彻底重构——从为“资产”服务，转向为“人”与“生活”服务。

在市场调整期，通过降低成本、降低售价来维持周转的模式，已被证明不可持续。真正的出路，在于企业商业模式的系统性转型。传统“开发-销售”的一次性闭环，必须被一个“研发-营造-运营-服务”的长期价值链条所取代。产品力不再是营销说辞，而是这一新商业模式的核心输出物。这意味着，企业的能力建设需要根本性调整：投资重心，从争抢土地转向研发与创新；营收结构，从依赖销售收入转向开发利润、运营收入、服务收益的多元组合；核心团队，需要补充深耕客户服务、内容策划、社群运营、资产管理的专业人才。未来的优秀企业，将不再是单纯的“建房者”，而是“美好生活场景的构建者”与“城市特定功能的长期运营者”。它们通过出色的产品建立初始信任，再通过持续的优质服务赢得客户终身价值，从而获得穿越周期的稳定性和溢价能力。这场转型是痛苦的，但它是行业从青春期步入成年期的必经之路。

长期以来，“销售额”、“去化率”、“单价”构成了行业评价项目的金科玉律。这套源自短周期交易的财务指标，深刻影响了产品的决策逻辑，催生了大量追求即时诱惑、忽视长期品质的作品。2025年，一套更深刻、更严峻的评价体系正在成为共识。它包含两个维度：时间维度的“耐久性”，与空间维度的“贡献度”。前者要求我们审视，建筑的材料与工艺能否历久弥新？户型与社区规划能否适应家庭全生命周期的变化？营造的审美能否避免速朽、成为经典？后者则拷问，项目是否为城市增添了真正的价值？是丰富了天际线，还是破坏了它？是激活了街区活力，还是筑起了隔离墙？是否尊重并提升了所在地域的自然与文脉？好的产品力，其终极目标是打造“负责任的资产”——既是对家庭财富的负责任守护，也是对城市未来风貌的负责任塑造。它的成功，不由今天的开盘数据定义，而由十年后的社区口碑、二十年后的建筑状态、以及更长时间里它在城市记忆中的位置来共同书写。这要求开发者必须具备超越任期的历史耐心和超越地块红线的城市责任感。

行业正在告别旧玩法。未来属于那些认真研究人怎么生活、踏实打造好产品、并愿意对社区和城市长期负责的企业。

中房优设创研院

2025年于五座核心城市发起的论坛

正是上述行业思辨

在一线市场的生动回响与具体实践

它们从不同侧面印证了价值回归的路径

在当前房地产行业向存量运营转型的背景下，城市更新已成为推动城市高质量发展的核心路径，其本质是对城市功能、经济与文化的系统性重塑，要求发展思维从快速开发转向可持续运营。与此同时，产品竞争已升维至对“美好生活”的整体营造，行业领先实践正通过构建融合建筑、空间、科技与服务的完整体系，来回应客户对理想人居的深度需求。具体而言，产品力的提升聚焦于关键细节：户型设计优化居住体验，精装品质融入艺术趋势，会所空间注重情感与圈层价值。实现这一目标依赖于方法论的革新，即强调多专业一体化共创，并基于客户的情绪动线与生活场景进行叙事性设计，在每一个细节中注入美学与情感，从而超越单纯的功能满足，创造真正的产品价值与共鸣。

△建发·云启钱湾 ©中房优设创研院

△兴耀·沐云川 ©中房优设创研院

当市场进入深度调整期，政策定调之下，各家不再空喊口号，而是扎扎实实构建涵盖安全、健康、智能的产品体系，用技术硬实力和场景创新来争夺客户。行业里的标杆项目，开始全面卷起来——从外立面的颜值、园林的体验，到室内那些看不见的科技系统，都在持续升级，并更强调与本地文化、生活方式的融合。老建筑改造领域也一样，不再只是修旧如旧，而是想办法让历史风貌融入现代功能，真正“活”起来。整体看，房地产已彻底告别规模狂奔，进入产品力驱动的时代，产业链上下游正被拉着一起转型，朝着更可持续、更精细化的方向迭代。

△桐安里©中房优设创研院 

△上海壹号院©中房优设创研院

今年市场下行，但房子本身却更“能打”了。几家标杆不再空谈理念，而是扎进卫生间、管井、窗户这些过去被忽视的细节里硬碰硬，用同层排水、顶级系统窗、复杂隔音体系等技术，直接解决渗漏、噪音等长期痛点。同时，比拼维度从住得没问题升级到住得有感觉——绿城把健康智慧做成IP实验室让人体验，建发则把非遗工艺和名贵石材镶进房子里，把房子当成艺术品来打磨。一句话，当市场褪去浮躁，好房子的标准正被这些“内卷”的细节重新定义。

△绿城&越秀 和樾玉鳴 ©绿城中国华北区域

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△华润&越秀·和樾望雲 ©华润置地

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△中海·萬吉玖序 ©中海·萬吉玖序

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市场越理性，破局的路反而越清晰——答案不在别处，就在于回归用户价值本身。这要求开发商必须完成一场根本性的转型：从过去简单卖空间的开发商，彻底转变为能提供可持续生活方案与长期服务的运营商。要实现这一步，不能只靠单点创新，而必须依靠科技赋能与产业链的深度协同，去构建一套扎实的、别人难以照搬的系统性产品力。这场硬仗，拼的正是这种重塑价值、并把它做实做透的真本事。

△保利·天奕©保利·天奕

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△万科·理想花地·傲璟 ©万科·理想花地·傲璟 

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当产品卷完科技和配置，下一个破局点回到了文化本身。最近行业里都在讨论，真正的“好房子”必须深挖脚下的土地——它不该是放之四海而皆准的标准品，而应该从本地的气候、生活习惯和审美脉络里长出来。这意味着，开发商的功课要从搬运符号，转向理解当地人的生活哲学，把文化基因真正转译成空间语言和社区氛围。这条路，才是跳出同质化竞争、赢得深层认同、甚至让传统焕发新生的关键。毕竟，让人产生归属感的，从来不只是钢筋水泥，而是那份熟悉又独特的「此地感」。

△万华 麓湖生态城  ©中房优设创研院

△城投 · 国宾7号院©中房优设创研院西南院

2025年的行业思辨，最终凝结为一个清晰的结论：房地产的下一程，是一条产品力驱动的共同道路。这条道路拒绝捷径，崇尚深耕。不追求瞬时爆款，而追求历久弥新。不仅建造房屋，更营造有温度、有归属感的生活共同体。

中房优设创研院通过一年的观察与对话，深刻感受到：最坚定的力量，往往在压力下孕育；最清晰的方向，常常在沉淀后显现。

2025年，是共识达成之年。2026年，应是共识转化为普遍标准与扎实行动的一年。未来的答案，就写在今天我们对产品的每一分敬畏、对用户的每一分诚意，以及对城市与未来的每一分责任之中。价值回归，此其时也。产品为王，其径已明。