01
商品房销售仍在下行区间，销售金额持续改善
1—5月份，新建商品房销售面积31320万平方米，同比下降10.8%；其中住宅销售面积下降12.1%。新建商品房销售额29366亿元，下降13.5%；其中住宅销售额下降14.1%。
图1 全国商品房月度累计销售面积及销售额同比增速
数据来源：国家统计局。
1-5月，新建商品房销售面积跌幅略有下探，同比跌幅较上期扩大0.6个百分点，销售金额持续改善，收窄0.9个百分点。克而瑞数据显示，5月全国重点50个城市新建商品住宅成交面积同比微降2%，成交规模与3月齐平；北京、上海等城市二手房成交持续高位运行，有效激活了“卖旧买新”的置换循环，支撑新房市场改善型项目的去化。整体来看，行业仍呈现为结构性修复的特征，市场成交向核心城市、高价改善产品集中对销售金额形成支撑，三、四线市场需求持续收缩拉低总量。
当前政策层面更注重系统性、长效性。5月国务院审议通过《城市更新“十五五”规划》，为未来五年城市更新工作确立了量化目标和行动纲领，城市更新将成为稳定房地产投资和拉动内需的重要抓手。政策无法扭转也不追求全面普涨，而是旨在化解存量风险、优化供给结构、重建行业长期健康基础。对地方而言，政策普惠性有限，市场结构性分化趋势确立。地方将更加注重政策工具创新，侧重落地性和精准性，要在分化的市场中成功引导预期，实现结构转型。
图2 全国商品房近一年月度销售面积及同比增速
数据来源：国家统计局。
5月新建商品房销售面积6062万平方米，同比减少14.1%，跌幅较上月扩大3.8个百分点；销售金额同比减少9.8%，跌幅较上月缩小1.8个百分点。
表1 2026年1-5月按物业类型和地区分商品房销售情况
单位：万平方米、亿元、%
注：同比变动数据为与上月累计对比。
数据来源：国家统计局。
各物业类型中，住宅销售面积及金额较上期继续改善，跌幅进一步收窄；商业营业用房两项指标跌幅进一步扩大。办公楼销售面积正增长（+5.9%）是三个物业类型中唯一的正值，乍看是亮点，但其销售额仅增长0.2%，两者剪刀差高达约5.7个百分点——这意味着办公楼是以大幅折价换量，低价甩卖在支撑成交面积。这并非市场复苏，而是一种被迫的价格出清行为，投资价值需高度谨慎对待。
各区域销售面积及金额持续下降。与上期相比，各区域销售面积同比跌幅扩大；销售金额呈现较为积极的变化，同比跌幅除东北地区外均有不同程度改善。东部地区销售面积及金额占比分别为44.2%、59.9%，分别较上期提高0.4个和0.8个百分点。
02
房地产开发投资持续探底
1—5月份，全国房地产开发投资30356亿元，按可比口径计算同比下降16.2%；其中，住宅投资23426亿元，下降15.6%。
图3 全国房地产开发投资累计同比增速
数据来源：国家统计局。
1-5月，房地产开发投资累计同比跌幅较上期扩大2.5百分点，较2025年同期的降幅（-10.7%）显著扩大约5.5个百分点，说明行业主动去杠杆、收缩规模的趋势仍在延续，而非只是基数效应。住宅投资降幅略小于整体，意味着非住宅地产（商业、办公）的收缩更为剧烈，这与市场对商业地产需求疲软的普遍判断相符。克而瑞数据显示，2026年1-5月，百强房企新增土地储备的货值、金额和建筑面积同比分别下降41.7%、43.9%和24.8%，创近五年最低水平。核心城市投资依靠优质地块托底，个别地块高溢价成交，但全国开发投资整体下滑趋势难以扭转。未来房地产投资的改善，本质上是行业发展模式的转型，不体现为增速的反弹，而是投资结构更优化、投资主体更稳健、聚焦好房子与城市更新。
图4 全国房地产开发近一年月度投资及同比增速
数据来源：国家统计局。
月度数据方面，5月全国房地产开发投资6387亿元，规模与上月相当，同比减少24.9%，跌幅较上月扩大4.7个百分点，跌幅持续下行。
表2 2026年1-5月按物业类型和地区分房地产开发投资情况
单位：亿元、%
注：同比变动数据为与上月累计对比。
数据来源：国家统计局。
各物业类型投资均处于较大跌幅区间，同比跌幅较上期持续扩大，住宅投资跌幅相对较低。开发企业对住宅投资的比重较上期再提高0.2个百分点至77.2%。
各区域投资同比持续下降，其中东北地区跌幅依然最大。与上期相比，各区域同比额跌幅均有所扩大，东部和西部地区变动相对明显，扩大3个百分点左右。开发企业在东部地区的投资比重为60.1%，较上期降低0.6个百分点。
03
房屋新开工持续处于深度下行区间
1—5月份，房屋新开工面积17929万平方米，下降22.6%。其中，住宅新开工面积13084万平方米，下降23.4%。房屋竣工面积14087万平方米，下降23.4%。其中，住宅竣工面积9999万平方米，下降25.0%。
图5 全国房地产累计新开工面积同比增速
数据来源：国家统计局。
图6 全国房地产近一年月度新开工面积及同比增速
数据来源：国家统计局。
1—5月，新开工累计同比跌幅较上期扩大0.6个百分点。单月开工规模4029万平方米，同比跌幅较上月收窄2.4个百分点。新开工短期小幅改善，但累计深度下行趋势不改，同时竣工规模缺乏增量支撑，同比跌幅明显。具体来看，新开工面积累计同比下降22.6%，竣工面积同步下降23.4%，两者降幅高度接近，意味着开发商在"保交楼"政策压力下勉强维持竣工进度，但增量项目几乎陷入停滞。住宅竣工面积不足1亿平方米，降幅高达25%，反映出资金链紧绷对建设进度的制约依然严峻。在市场供需关系转变、土地投放管控及持续去库存政策共同引导下，新开工中枢长期下移，当前仅核心城市能维持一定开工规模，未来新增供给将持续处于低位。
04
房地产开发企业到位资金持续下探
1—5月份，房地产开发企业到位资金32756亿元，同比下降19.0%。其中，国内贷款4875亿元，下降28.7%；自筹资金11985亿元，下降13.0%；定金及预收款10012亿元，下降16.1%；个人按揭贷款4066亿元，下降28.0%。
图7 全国房地产开发企业到位资金同比增速
数据来源：国家统计局。
1-5月，开发企业到位资金累计同比跌幅较上期再扩大0.6个百分点，连续14个月下行。具体来看，资金到位总量下降19.0%，且结构性压力更为突出：国内贷款下降28.7%，个人按揭贷款下降28.0%，两项金融端融资指标均接近三成降幅，远超整体水平。这表明银行对房地产行业的信贷态度依然审慎，而购房者端的按揭意愿也因预期不稳而明显收缩。定金及预收款下降16.1%，与销售面积降幅基本吻合，尚属正常区间。自筹资金相对抗跌（-13.0%），或与部分国企、央企开发商资产变现有关。
与上期数据比较看趋势，国内贷款和自筹资金同比跌幅持续扩大，分别较上期扩大2.8个和2.5个百分点；定金及预收款、个人按揭贷款分别较上期收窄1.5个和3.7个百分点。值得注意的是，按揭贷款降幅（-28.0%）与销售面积降幅（-10.8%）严重背离。两者差距约17个百分点，意味着现有成交中有相当比例来自全款购房或高首付比例成交，购房者主动降低负债的意愿十分强烈——这是债务周期收缩的典型特征，非短期政策刺激所能扭转。
占比方面，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的43.0%，较上期提升了1.6个百分点，自筹资金占全部资金的36.3%，较上期降低0.3个百分点。
总体来看，开发企业资金总量持续下行，资金压力加剧。主要表现为销售回款边际改善但总量仍然较低；银行风险偏好未有明显修复，对房企开发贷投放保持审慎；经营利润承压、融资端收紧自筹资金持续缩水。当前房地产金融政策逻辑不再大规模给房企主体授信，而是通过项目融资、盘活存量、居民需求刺激，企业资金修复高度依赖商品房销售。若商品房市场成交无法有效改善，到位资金跌幅仍存在再度扩大风险。
05
商品房库存规模持续减少，存量房结构分化
5月末，商品房待售面积77182万平方米，同比下降0.4%。其中，待售3年以下面积57152万平方米，下降2.8%。
图8 全国商品房各类物业累计待售面积
数据来源：国家统计局。
5月末商品房待售面积持续减少，同比连续3个月下降，跌幅较上期缩小0.1个百分点，但待售3年以下的面积同比跌幅再扩大0.2个百分点，短期库存去化加速。供给侧主动出清带动短期流通房源优先消化，但住宅待售总量依然增加，同比上涨 0.8%，表明老旧现房积压仍在，拖累整体库存降幅，三四线长期滞销房源去化压力较大。
IN THE END
上述研究成果由克而瑞研究分析师通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问知、问数和数据功能功能撰写
