点状高热再现！7月苏州楼市，表现还不错

7月，随着温度飙升，楼市也正式进入暑期档行情。

肉眼可见的是，随着年中冲刺结束，楼市活跃度环比确实有了明显回落。

但在这样一个看似平淡的行情下，我认为7月苏州楼市表现比想象中的要稳。

先看一下新房市场表现。

截至上周末（7月19日），苏州（不含县市、下同）新房成交量约为744套。

这个量，环比上月同期确实有明显回落，毕竟上月是半年度冲刺节点。但同比去年同期，这个成交量增幅在80%。

更值得关注的是，截至上周末7月新房成交金额已经超过去年7月全月。

这背后，是今年以来，苏州新房产品持续结构优化的结果。

经历了多年的供求结构调整，今年苏州新房市场呈现出明显的“新规盘”领跑趋势。

我们看7月新房成交排行，排在首位的是熙和雲启观棠，就是典型的新规盘，凭借着超高得房率和可控的总价，入市以来屡开屡罄，创下了现象级行情。

排在第二位的，则是本月首开的天空之橙，同样是新规盘，还是抬板社区，在吴中太湖新城的高端市场里，凭借着差异化产品策略，也创下了首开热销行情，预计后续备案还有较大增量空间。

除此之外， 7月20日首开的苏州道壹号，同样是新规盘，首开表现也非常好。我们在网签系统上也能看到，该楼盘首开的四栋楼，大部分房源已经进入草签状态。

靠着这两个项目，再加上一些传统项目持续“以价换量”，7月苏州新房成交数据也不会太难看。

再看一下二手房数据。

截至20日，7月苏州市区二手房成交套数是3867套，比去年同期增加约6%。

虽然没有延续二季度的高热表现，工作日成交量回落到了200余套的水平，但工作日日均成交量依然在250套以上，按照这个趋势来看，本月二手房成交量接近甚至突破6000套的概率还是很大的，依然在枯荣线水平之上。

所以从数据面上来看，7月二手房成交表现，还是相当稳的。

另外还有两个点是值得关心的：

第一，挂牌量进入阶段性盘整期。

今年以来，苏州二手房一个重要的变化就是挂牌量在持续下降。从去年9月高峰期的10.2万套，降到了现在的8.5万套左右。

进入7月，一个重要的变化是，挂牌量降幅放缓了。这主要是因为新增挂牌量对冲了成交量，说明新增挂牌量又开始增加了。

当然，这个增幅也并不是爆发式的，而是小幅抬头，所以挂牌量下降虽然趋缓，但也依然在降。

为什么会这样？上半年二手房市场的企稳态势，让一部分观望的二手房东又入场试水了，这其实也是市场理性博弈的表现。

按照这个趋势，相信苏州二手房挂牌量会进入阶段性盘整阶段，短期内将在当前水平线上窄幅波动，以寻求新的量价平衡。

第二，二手房套均成交面积仍保持在113㎡左右。

这其实是与6月份的趋势相同的，说明现阶段二手房部分改善面积段的房源流动性趋势在持续提升，出清范围进一步仍在扩大。

相信，这也将成为接下来二手房市场的常态变化。随着存量时代的到来，二手房的需求承接范围会越来越广，其交易结构的变化也将与需求结构变化同步。

毫无疑问，从一二手房成交情况来看，这个7月苏州楼市表现确实比想象中的要稳，且一二手房成交结构都在优化。

当然，下半年真正想要延续“稳”的 态势，难度依然不小。所以，市场端对于7月底召开的重要会议是充满了期待的。

毕竟，这份来之不易的企稳态势和预期修复，还是需要进一步政策支持的。

我们可以看到，今年无论是宏观政策还是地方政策风向，都开始趋向于结构性优化和长效机制构建。

但从市场端来看，结构优化靠市场自我调节，仍是存在一定难度的。而随着存量市场的到来，政策如何加速存量盘活和推动供求再平衡，依然是一项重要工作。

从今年年初开始，宏观信号一直在强调着力稳定房地产市场。

怎么稳，是一个关键。而从高层表态和宏观规划方向来看，住房的“消费属性”已经被提到了前所未有的高度，而宏观方向也一再强调，要加快修复居民资产负债表，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋。

这意味着房地产政策逻辑将从“防风险、去库存”向“促消费、稳房价”转向。

所以我认为，在这种方向性转变下，宏观政策肯定还有发力空间。

落到苏州本城市，我认为在宏观政策引导下， 下半年依然也还有政策出台的空间。

当然，相较于政策的真正落地，更重要的预期调整。

如果重要会议能对房地产市场定调能有新的定调，并带来清晰的政策信号，那市场预期大概率会进一步明朗，让需求释放形成持续性支撑，也为下半年楼市企夯实固根基。

本文为戈文问独立观点，供参考