文/上海进深 严明会
最近，上海外环外的楼市很热闹，继青浦徐泾绿城悦海棠之后，嘉定新城也来了一场高热度的新房认购。
象屿金茂·满嘉启动认购后，仅一小时便触发积分制，首日认购率超200%。是上海近两年最快越线的项目。
截至认购结束，总认购数460组 ，认购率400% 。
创下嘉定2025年以来的认购率新高。
认购结束后，项目方发布了一则带有“划时代”字样的红色喜报。
项目首开115套，推107套小高109-140㎡，备案均价51179元/㎡。8套叠拼171-197㎡，备案均价69137元。
价格梯度拉得很开，总价从436万到1494万，跨度超过1000万。
大股东不是操盘手
今年3月13日，上海第一批次土拍中，象屿&金茂联合体以14.59亿元底价摘得嘉定新城JDC1-1703单元B06-01地块。成交楼面价约24500元/㎡，溢价率0%。这块地容积率仅1.7，是嘉定新城核心区罕见的低密纯宅地。
项目的进程很快。拿地18天后就公示总平图，仅4个半月就取证，6月13日临时售楼处首次开放，单日到访客户超千组。
项目的开发企业为上海象茂华房地产开发有限公司，由金茂、象屿地产、东亚新华三方联合持股，对应的持股比例分别为30%、40%、30%。
公司法定代表人和董事长为曲波，他同时是象屿地产集团副总经、投资发展中心总经理。
从股权结构来看，象屿是最大股东方，但在产品打造层面，真正发挥影响力的是金茂。
工程、设计、营销、物业等核心操盘环节均由金茂负责，项目采用金茂上海“金玉满棠”产品体系，也是其战略级的“满系”作品。
对于象屿而言，这是一场明智的合作。
在上海这样一个高度成熟的豪宅市场，土地已经不是决定项目胜负的唯一因素。如何把一块好地转化成被市场认可的好产品，更考验开发商的产品能力和品牌影响力。
而金茂，恰好补足了这一环。
过去几年，金茂在上海高端住宅市场持续强化产品标签，从绿色科技、健康住宅，到空间设计和社区营造，已经形成了一套相对成熟的高端改善打法。
早在十年前，金茂在同一片区域打过标杆西郊金茂府，首次将科技住宅体系带入嘉定，凭借恒温、恒湿、恒氧的三恒系统，刷新了当地对舒适居住的认知。
当然，满嘉背后的象屿，也并非只是借光。
真正推动这场合作落地的人，是象屿地产投资体系的重要人物——曲波。
曲波出生于1980年，毕业于浙江大学管理学专业，曾任职朗诗地产，2012年底加入象屿后，长期深耕投资拓展领域，从城市公司到区域平台，一直负责土地投资相关工作。
对于房企而言，投资负责人最核心的能力，是判断城市、判断土地，以及判断合作伙伴。
嘉定首个全抬板项目
地块位于嘉定新城核心区远香湖板块，容积率仅1.7，是近年来区域内少见的低密纯住宅用地。
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嘉定新城并不是上海传统豪宅板块，但远香湖板块经过多年建设，已经完成了从规划蓝图到成熟生活区的转变。
项目距离11号线白银路站直线约450米，南侧连接紫气东来公园生态资源，周边宝龙广场、万达广场以及瑞金医院北院等配套成熟，基本实现了交通、商业、生态、医疗的多维兑现。
产品层面，满嘉也抓住了嘉定市场当前的空白。
1.7的低容积率下，规划了6栋洋房 7栋叠墅。同时，项目打造嘉定首个全抬板设计，通过约11米高差打造立体景观体系，实现真正的人车分流。
户型涵盖建面约109-160㎡洋房及建面约180-200㎡叠墅，满足首改、进阶改善及终极改善需求。
洋房多为三/四开间朝南、大面宽短进深、LDKB一体化设计，得房率高；叠墅独立私梯入户，下叠私享花园，上叠独享露台，实现有天有地。
此外，项目引入金茂12大绿金科技系统，围绕健康、舒适、节能等维度打造居住体验，这也是传统嘉定改善住宅市场此前相对欠缺的一环。
在刚刚过去的七批次土拍中，象屿很是积极，一下参与了三块地的竞拍，但最后颗粒无收。
满嘉热销对于象屿而言，也算是其在上海市场的一次重要破局。
