在说天津之前，先看一组全国数据。
克而瑞数据显示，2026年1-7月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约8299万㎡，累计同比下降10.9%，市场总量延续筑底。
但总量收缩之下，结构已然改写。将成交按面积段拆分：刚需占比下降，改善占比抬升，构成近三年最清晰的结构主线。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
从面积段变化看，改善需求在稳步往上走。110-130㎡稳步攀升，占比稳定在25%以上；150㎡以上的大户型占比涨得最快，两年从11.6%涨到了13.7%，提升了2.1个百分点，改善主导的趋势越来越明显。
反过来，刚需这边在持续收缩。90㎡以下从21.5%掉到18.6%，90-110㎡也从26.2%降到了24.1%，两个刚需段合计降了大约5.1个百分点。
再看50城的新房套均面积，也由117.9㎡提升至120.6㎡，不到三年的时间增加了2.7㎡。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
一系列数据，都在说明一个信号：新房市场的刚需确实没有以前多了，购房主力正在加速向改善需求转移。
这是全国范围内的趋势，视线回到天津，新房市场成交结构如何？本文将带你一探究竟。
克而瑞数据显示，2026年1-7月天津90㎡以下户型新房成交占比13.8%，两年暴跌7.2个百分点，是所有面积段中降幅最大的。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
这不仅是趋势，更是结构性出清。
新房小户型正在被市场“清退”，刚需客户加速流向二手房和保障房。
与市占率一同走低的是价格。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
克而瑞数据显示，近年来天津90㎡以下户型新房成交均价震荡下跌。
由2022年16250元/㎡此后持续下降至2026年的14734元/㎡阶段性低点，价格整体降幅4.2%，反映刚需产品面临较大的价格竞争压力。
与此同时，中间档的户型，走出了不一样的行情，价格稳中有升。
克而瑞数据显示，首改户型（110–120㎡）表现最稳，持续上涨，看得出来首次改善需求是市场主力。
改善户型（130–140㎡）与首改户型（110–120㎡）并列最强，“舒适三房”正成为改善首选。
克而瑞数据显示，2026年1-7月，天津90㎡以下户型新房供求比仅为0.55，整体呈现供不应求的状态。
但按区域划分，供应天平明显倾斜：市区结构性，环城/近郊库存加速卸货。（因天津双城结构的特殊性，这里只对“津城”做分析，滨海新区不在分析范围内）
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
供应端，规模前三的区域为和平3.93万㎡，武清3.44万㎡，北辰2.48万㎡，三区累计供应面积9.85万㎡，占比约52%。
这里要注意的是和平区，因其特殊性，常年以单盘在售为主，今年90㎡以下小户型供应量大涨是因为5月新开盘的泰达格调玖章导致的，前几年则一直是信达格调美古花园的小户型在去库存。
如果不考虑和平区的特殊性，供应前三的其实是武清、北辰、东丽，三区累计供应面积7.97万㎡，占比约42%。
这也在一定程度上反映出，受限于土地与规划，近年来市区项目对于小户型供应处于相对谨慎的状态。
成交端，今年1-7月，津南以6.74万㎡领跑，东丽以5.11万㎡次之，西青则以5万㎡位列第三,三区累计成交面积占比约35%，是承接市区价格外溢的刚需泄洪道。
毋庸置疑，天津新房正越变越大：90㎡以下占比从21%跌至13.8%。背后是市区供应收窄、环城库存跑量的格局——受土地与规划制约，市区项目对小户型供应更趋审慎。整体来看，刚需产品成交持续收缩，供应锐减、均价承压，量缩价跌的结构性困境正在加深。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（天津）研究中心】分析师刘梦琦撰写，【克而瑞（天津）研究中心】深耕天津房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。