文/上海进深 严明会
中环麓岛，又一次把价格打了下来。
6月25日92地块首批64套房源开盘后，截至目前网签率56套，网签去化率达到87%。
还没完全消化完92地块，中环麓岛便迅趁热推出94地块首批房源，7月29日正式开盘。
此次94地块首批推出90套高层产品，主打建面约97㎡、108㎡两个面积段，备案均价66976元/㎡，首日认购率超6成。
叠加一系列优惠后，项目实际购买门槛进一步降低：
房价97折、3万元购买车位、赠送10万元购物卡，同时飘窗、阳台免费改造，改造包价值约15万元。整套权益计算下来，优惠总额接近75万元。
不仅如此，中环麓岛此批次房源在正式认购前已经开启渠道分销，税前佣金高达到6万元。
从价格优惠到渠道动作，中环麓岛这一次的销售节奏明显加快。
认筹开始前，中环麓岛举办了一场盛大的抬板作品发布盛典为项目造势。
中环麓岛的意图也很清晰，通过价格和权益，把总价控制在更容易接受的区间，加速去化。
重算产品账
相比91、92地块，94地块在中环麓岛整个项目中位置不算好。
91地块最大的优势是靠近地铁；92地块则拥有靠公园、四面无遮挡的优势。而94地块虽然是项目唯一的抬板社区，但距离地铁相对更远，步行距离约1000米，东侧还有未拆迁厂房存在。
在这样的情况下，开发商选择了另一种解题方式：把面积做小，把总价压下来，公区配置也做到位。
从面积段来看，94地块也是三个地块中最小的。91地块最小面积107㎡，起步价约623万；92地块最小面积108㎡，起步价约669万。
而94地块直接将起步面积压到了97㎡。
在上海新规住宅时代，100㎡以下产品并不算主流。
一方面，土地成本不断提升，开发商更倾向于通过增加大户型比例，提高项目利润空间；另一方面，市场对于低总价刚需产品的需求依然存在。
尤其是在中环附近，600万元左右的总价区间，依旧是大量购房者关注的价格带。
中环麓岛的94地块，就是为了精准切入这个市场。
降低门槛
首开楼栋为南侧1#楼，90套房源中，60套为建面约97㎡中间套，30套为建面约108㎡边套。
分户型来看：
97㎡产品均价约6.5万元/㎡，总价约598万-648万元；
108㎡产品均价约6.99万元/㎡，总价约718万-775万元。
两个面积段单价差距约5000元/㎡。97㎡产品承担的是降低门槛、扩大客群的任务；108㎡产品则承担改善升级和价格支撑。
价格降低，并不意味着没有取舍。
1#楼采用连廊设计，97㎡中间户全部为连廊中间户，连廊户型优势在于公摊控制更有优势，但居住体验也存在争议。
开发商也针对这一点进行了价格调整，连廊户型相比其他产品下调约2000元/㎡。
不过，从户型布局来看，连廊主要位于北侧，对南向客厅和卧室的核心采光影响相对有限。
从产品设计来看，建面约97㎡3房、建面约108㎡3房，都在原有产品基础上做了实用性升级，其中最核心的亮点，就是可拓展的飘窗设计。
项目97㎡户型，在计算阳台、飘窗等附赠面积后，实得率约73%。
108㎡户型则主打南北卧室双270°全景转角视野，南向双阳台，居住体验更好。
拉高配置
当然，94地块并不是只有价格牌。
相比91、92地块，94地块在地段和交通上存在一定短板，但开发商也试图通过社区产品力进行补偿。
作为中环麓岛唯一的抬板社区，94地块最大的特点，就是通过空间抬升把有限的社区面积做出了更高的使用效率。
整个地块约242户，虽然规模不大，但通过6米抬板设计，将近4000㎡社区配套融入其中，同时配置恒温泳池、全域风雨连廊等改善型配置。
3栋住宅楼下分别设置主题泛会所，覆盖运动康养、休闲会客、儿童成长三大场景。
其中儿童主题会所是项目的一大特色，包含琴房、书吧、鼓房、创意工坊、水吧、舞蹈房、小剧场等功能空间。纯儿童主题会所并不常见，这也是中环麓岛试图打造差异化的地方。
此外，项目还配置约200㎡日间照料中心、约200㎡老年活动室以及约360㎡养育托管点，从儿童托育到长者康养，覆盖全年龄段生活需求。
整体来看，中环麓岛94地块的打法非常明确：
位置优势不足，就用产品补；总价压力较高，就用小户型降门槛。
从拿地到推盘，不到八个月完成五次推盘，平均认购率突破115%，实现“五开五捷”，说明中环麓岛的前期销售策略已经跑通。
而94地块的推出，则是在延续这一打法：用价格扩大客户面，用产品力维持项目价值。
新班组上任
中环麓岛是中建东孚在上海的王牌项目，地块是中建东孚在2025年6月斥资81.95亿元竞得的百万方TOD综合体，一共包含6个地块。
今年以来，中建东孚在土地市场动作频频。
4月的三批次土拍，联合招商蛇口以30.29 亿元拿下普陀石泉内环地块，首次布局普陀内环改善赛道。
5月上旬，又对虹口区欧阳社区地块发布招标计划，虽未成功拿地，但扩张意图已经摆在了台面上。
积极拿地的背后，绕不开一个关键节点。
2026年1月初，中建八局启动了一场大规模的架构整合。
此前分散运营的中建东孚、区域投资平台、山东中建城发、华南投资四大主体，整合为地产开发、城市发展、城市运营三大专业化业务板块。
整合的重点，是集团从顶层收紧对地产业务的管控权。
伴随这次调整，两个关键人物浮出水面。
张巨伟，中建八局工程体系出身的老将，早年扎根中建八局二公司，后来一手搭建山东中建城发平台，年营收干到过200亿。
2025年刚升八局副总经理，整合后又同步执掌中建东孚和城市运营公司两大核心平台，统筹全八局住宅开发、城市更新、资产运营全部资源，手握投资拿地、风控等核心决策权。
卢丙磊，是中建东孚体系里一路打上来的地产老兵。从山东营销业务员干起，投资、城市总、区域副总、城发总经理，与张巨伟曾在山东共同履职。
2025年5月刚坐上中建东孚董事长位子，从董事长调整为总经理后，职能范围主要包括项目开发、营销交付等。
一升一调，权力重新分配。
中环麓岛恰好卡在这个交接节点上推货。新班子的市场判断，已经用去化率交了答卷。