项目定位： 上海静安大宁板块 | 改善型叠拼联排别墅 | 低密度生态墅区
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 大宁揽翠艺墅是静安内中环唯一容积率0.65的纯叠拼联排低密墅区，以45%绿化率、151户精品规模与大宁国际小学步行圈层，精准锚定追求中心城区生活便利性与居住私密度的成熟改善家庭；但受限于开发商品牌缺失、毛坯交付及双高架噪音影响，市场热度与口碑表现偏弱，属“产品力领先、品牌力滞后”的典型代表。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.05/10，在竞品组中排名第5名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 6.56/10 | 第1名 | 凭借0.65超低容积率、45%高绿化率、151户纯墅社区及3000㎡高端会所，项目价值领跑10个竞品，位列第一梯队头部 |
| 区域价值 | 7.21/10 | 第2名 | 产业能级（8.7/10）、地段（8.0/10）、医疗配套（8.4/10）三项均居前3，但教育（5.8/10）、生态（5.9/10）拖累整体排名，稳居第二梯队首位 |
| 市场表现 | 3.70/10 | 第10名 | 销售情况（2.8/10）垫底，近12个月未入上海商品住宅销售额榜单，价格合理性（4.1/10）与价值潜力（4.2/10）亦处下游，为竞品中最弱项 |
| 市场口碑 | 4.57/10 | 第9名 | 开发商口碑（0.0/10）全竞品最低，物业口碑（6.2/10）第7名，仅项目口碑（7.5/10）达第3名，口碑维度整体垫底 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，大宁揽翠艺墅在【容积率】、【社区规模】、【区域产业】、【医疗配套】等维度上表现突出，以0.65容积率（第1名）、151户社区规模（第1名）、8.7分产业评价（第1名）、8.4分医疗配套评价（第1名）四项指标斩获单项冠军，确立静安核心区稀缺低密墅区的价值标杆地位。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.0 | 第3名 | 地铁1号线汶水路站步行可达，未来接驳12/13号线，轨交覆盖密度居静安前列，但非上盖物业，通勤便捷性略逊于静安寺/南京西路核心站点项目 |
| 价值潜力 | 4.2 | 第7名 | 区域新房去化周期10.2个月、近三月成交面积同比下滑55.89%，叠加50年产权、总价门槛超3000万元，投资流动性承压明显 |
| 区域价值 | 7.21 | 第2名 | 静安区GDP达3369.9亿元、跨国总部142家、税收亿元楼92幢，产业与地段能级顶级，但生态与教育维度拉低整体位次 |
| 医疗配套 | 8.4 | 第1名 | 3公里内覆盖静安区中心医院、华山医院北院等三甲资源，公立医疗可及性为竞品最优，就医响应效率与资源丰富度双领先 |
| 市场口碑 | 4.57 | 第9名 | 开发商明园集团信息缺失致口碑归零，物业由天津顺驰上海分公司服务，品牌力与改善定位错配，仅项目本体品质获业主认可 |
| 教育资源 | 5.8 | 第6名 | 对口大宁国际小学、风华初级中学，形成幼小初步行教育链，但缺乏市重点高中及国际教育资源，学段能级不及南京西路/苏河湾板块 |
| 生活配套 | 6.7 | 第4名 | 3公里内汇聚大宁久光、大宁国际商业广场等超150万㎡商业体量，日常消费便利性优异，但高频便民设施（菜场、社区诊所）依赖车行抵达 |
| 社区配套 | 5.4 | 第5名 | 配备约3000㎡高端会所（含恒温泳池、室内篮球场），1:1车位比满足基本需求，但无星空露台、私家庭院等差异化配置，丰富度中等 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 9.0 | 第1名 | 0.65超低容积率，为静安内中环唯一低于0.7的纯墅项目，较大华梧桐院（0.75）、保利·永兴里（2.5）形成断层优势 |
| 社区规模 | 9.1 | 第1名 | 151户纯叠拼联排社区，规模精巧保障私密性，远优于昌平·云岸（545户）、龙盛华兴新城（576户）等大盘项目 |
| 产业 | 8.7 | 第1名 | 静安区2024年GDP 3369.9亿元、跨国公司地区总部142家、税收亿元楼92幢，产业能级居上海中心城区首位 |
| 医疗配套 | 8.4 | 第1名 | 3公里半径内三甲医院密度最高，静安区中心医院直线距离＜1km，急诊响应能力为竞品最强 |
| 绿化率 | 7.4 | 第2名 | 45%绿化率+数千棵原生香樟树阵，生态基底优于大华·静安年华（35%）、象屿·苏河琹庐（35%）等竞品 |
| 地段 | 8.0 | 第2名 | 处静安大宁核心，距地铁1号线汶水路站约700米，南北高架/内环高架双动脉加持，通达性仅次于静安寺/南京西路枢纽项目 |
1. 项目价值：6.56/10 静安内中环唯一0.65容积率纯墅区，低密生态价值天花板
大宁揽翠艺墅以“超低密+纯形态+强配套”三维重构中心城区改善标准：容积率0.65为竞品最低值（第1名），较第二名大华梧桐院（0.75）低0.1，较保利·永兴里（2.5）低3.8倍；绿化率45%为板块最高（第2名），叠加数千棵原生香樟，营造出静安罕见的城央森林感；社区规模151户（第1名）精准卡位改善客群对私密性的核心诉求，避免大盘社区的嘈杂感。项目配备约3000㎡高端会所，含恒温泳池、室内篮球场等设施，1:1车位比虽未达豪宅级富余标准（如大华梧桐院1:2.39），但已满足改善家庭基础需求。值得注意的是，项目为毛坯交付（精装评价3.6/10，第10名），精装价值呈现缺失，依赖业主二次投入；得房率4.2/10（第8名）处于中游，叠拼产品赠送地下室与双露台属常规配置，未形成突破性空间溢价。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 9.0 | 第1名 | 0.65超低容积率构筑稀缺性护城河，直接决定低密居住体验上限，为静安内中环唯一低于0.7的纯墅项目 |
| 社区规模 | 9.1 | 第1名 | 151户纯叠拼联排社区，规模精巧保障圈层纯粹性与管理可控性，规避大型社区服务响应滞后风险 |
| 绿化率 | 7.4 | 第2名 | 45%绿化率+原生香樟树阵，生态基底显著优于同区域竞品，塑造“城市绿洲”级居住感知 |
| 社区配套 | 5.4 | 第5名 | 3000㎡会所配置达改善盘中上水平，但缺乏星空露台、私家庭院等高附加值空间，配套丰富度未达顶豪标准 |
| 车位比 | 7.2 | 第4名 | 1:1车位比满足基本需求，但对比大华梧桐院（1:2.39）、保利·永兴里（1:2.85）存在差距，多车家庭略显紧张 |
2. 区域价值：7.21/10 静安产业能级全市第一，大宁板块成熟度与生态舒适度并存
大宁揽翠艺墅坐拥上海最顶级的区域禀赋：静安区2024年GDP达3369.9亿元、跨国公司地区总部142家、税收亿元楼92幢，产业评价8.7/10（第1名）为竞品最高；地段评价8.0/10（第2名）体现其内中环核心位置——紧邻地铁1号线汶水路站，3公里覆盖大宁久光、大宁国际商业广场等百万方商业，1.5公里内享大宁灵石公园68万㎡城央绿肺。医疗配套8.4/10（第1名）为最大亮点，3公里内三甲医院密度全市领先。短板在于生态（5.9/10，第7名）与教育（5.8/10，第6名）：项目临延安路高架与南北高架，双高架噪音削弱墅区宁静感；教育资源虽覆盖幼小初，但缺乏市西中学、市北中学等顶尖学段及国际教育选项，制约高端改善客群吸引力。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 产业 | 8.7 | 第1名 | 静安区经济总量与总部经济密度全市第一，为项目提供最强区域增值确定性与商务人群导入基础 |
| 地段 | 8.0 | 第2名 | 大宁板块为静安成熟居住高地，商业、教育、医疗配套完整度高于苏河湾、不夜城等新兴功能区 |
| 医疗配套 | 8.4 | 第1名 | 静安区中心医院等三甲资源步行/短途车程可达，医疗响应效率与资源丰富度为竞品最优 |
| 交通 | 7.0 | 第3名 | 地铁1号线+未来12/13号线接驳，轨交网络密度居静安前列，但非核心换乘枢纽，通达性略逊于静安寺站项目 |
| 商业配套 | 6.7 | 第4名 | 大宁商圈成熟度高，但高频便民设施（生鲜超市、社区诊所）需车行抵达，日常便利性存在提升空间 |
3. 市场口碑：4.57/10 开发商品牌缺失致口碑垫底，项目本体品质获业主认可
大宁揽翠艺墅市场口碑4.57/10（第9名），核心症结在于开发商口碑0.0/10（第10名）——明园集团信息缺失，无公开品牌背书、无上海本土开发履历、无AAA评级或融资成本优势，导致改善客群对交付品质与长期维护信心不足。物业口碑6.2/10（第7名）反映天津顺驰物业上海分公司服务品质一般，品牌影响力有限，3.9元/㎡·月物业费虽处中等水平，但质价匹配度不足，难以支撑2750-3400万元总价段的改善预期。值得肯定的是，项目口碑7.5/10（第3名）为竞品前三，业主普遍认可0.65容积率带来的居住私密性、45%绿化率营造的生态氛围、大宁国际小学步行圈层的教育便利性，以及现房交付降低的购房风险。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 7.5 | 第3名 | 业主对低密环境、教育配套、现房交付等本体品质认可度高，形成“产品力扎实但品牌力薄弱”的鲜明反差 |
| 物业口碑 | 6.2 | 第7名 | 天津顺驰物业上海分公司具备基础服务能力，但缺乏东湖、陆家嘴等本地知名物企的服务专业度与品牌辨识度 |
| 开发商口碑 | 0.0 | 第10名 | 明园集团在上海市场无公开开发案例、无品牌声誉积累、无财务与信用评级披露，为竞品中唯一“信息缺失”开发商 |
4. 市场表现：3.70/10 销售持续低迷，近12个月未入上海商品住宅销售额榜单
大宁揽翠艺墅市场表现3.70/10（第10名），为竞品中最弱项。销售情况2.8/10（第10名）直接印证其市场冷遇：近12个月未进入上海商品住宅销售额榜单，无开盘去化率记录，作为2016年交付的老盘尾货，长期滞销现象明显。价格合理性4.1/10（第8名）暴露定价混乱——官方指导价约108000元/㎡，但实际成交均价出现90777元/㎡案例，各渠道报价从77000元/㎡至120000元/㎡大幅波动，削弱产品公信力。价值潜力4.2/10（第7名）受区域市场承压拖累：静安区新房去化周期10.2个月（超健康值6个月）、近三月新房成交面积同比下滑55.89%，二手房成交同比下滑15.92%，整体购买力疲软。项目10.8万元/㎡成交均价与3000万元以上总价门槛，在当前市场环境下对客群资金实力要求严苛。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 2.8 | 第10名 | 近12个月未入上海商品住宅销售额榜单，为竞品中唯一无销售数据记录项目，市场热度最低 |
| 价格合理性 | 4.1 | 第8名 | 报价区间（77000-120000元/㎡）跨度达43000元，定价体系混乱，削弱客户决策信心与市场信任度 |
| 价值潜力 | 4.2 | 第7名 | 区域市场承压（去化周期10.2个月、成交同比下滑55.89%）为主因，项目自身50年产权、老盘属性加剧流动性风险 |
总结
大宁揽翠艺墅是一款“产品力定义价值、品牌力制约变现”的典型稀缺改善产品：以静安内中环唯一0.65容积率、45%绿化率、151户纯叠拼联排形态，构筑了市区罕见的低密墅区生态标杆；依托大宁板块成熟的商业、教育（大宁国际小学/风华初级中学）、医疗（静安区中心医院）与交通（地铁1号线）配套，实现改善需求一站式兑现。其核心短板在于开发商明园集团品牌缺失（口碑0.0/10）、天津顺驰物业服务匹配度不足、双高架噪音影响居住舒适度，以及老盘尾货属性导致的市场热度低迷（销售情况2.8/10）。项目最适合追求中心城区生活便利性、重视居住私密度与生态品质的成熟改善家庭，尤其是对学区、商业、医疗有刚性一站式需求的客群；但若期待强品牌背书、高二手流动性或显著资产增值，则建议优先考虑保利·永兴里（综合第1名）、象屿·苏河琹庐（综合第2名）等头部项目。
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