2025年，天津房地产市场在深度调整中展现出鲜明的结构性特征。
新房与二手房市场呈现分化与联动，土地价格在创下新高后回归理性，头部房企格局发生显著变化。
站在2026年初回望2025年天津楼市，不管是出于被动调整还是主动变化，始终围绕“高质量发展”核心在展开，同时也在分化。
步入“十五五”规划开局之年，随着宏观层面释放积极信号，天津市场正步入一个以产品力和真实居住价值为核心的高质量发展新阶段。
市场特征关键词：
规模调整：市场修复规模调整，热度分化点状分布。
投资优化：提质控量规模回调，城市更新土地释放。
产品进化：成交结构两端调整，产品打造全面进化。
房企格局关键词：
修复重塑：楼市进入新周期，房企格局调整重塑。
梯队分化：竞争加剧梯队分化，金地集团实力突围。
头部稳定：国央企占据主导，代建市场竞争加剧。
关键词一：缩量
全链条收缩与需求结构转移
投资端：市场化投资大幅收缩，2025 年天津涉宅类用地成交建面520万㎡，同比上涨22.8%，但城市更新占比超20%。
国企拿地宗数占比攀升至64%，央企与民营企业主导的市场化投资拿地宗数仅35%，较近三年均值下滑15个百分点，远低于2021年80%的占比峰值，开发商投资意愿显著弱化。
供应与成交端：2025年天津二手房成交约13.4万套（统计口径为居住类，下同），同比下滑8.5%，但与新房成交套数比重达2.5:1，较2021年的1.1:1翻两倍有余，二手房对新房需求的分流效应成为市场缩量的直接体现之一。
关键词二：提质
产品革新与需求升级共振
居住空间优化：2025年天津新房户均成交面积为113㎡，较前两年分别增加4㎡、3㎡。
二手房户均成交面积为89㎡，较前几年也有明显增加。
民众居住需求从“有居”向“优居”转变。与此同时，得益于多样性新规，新房得房率较上一年度提升5%-8%，实际可使用空间提升显著。
土地与产品规则革新：涉宅用地平均容积率从2021年的1.85降至2025年的1.66。
楼板价从8209元/㎡回落至6914元/㎡，为开发商打造高品质产品预留空间。
2024年初出台的多样性新规2.0成效显著，截至2025年底，应用该新规的项目占全市楼盘总量超50%，成交量占比达 70%，新产品销售速度为早期产品的 3-4 倍，“买新不买旧”成为购房者主流理念。
关键词三：筑底
多个信号明确市场筑底态势
信号1：部分房价低于地价。中环线、内环线周边超20年的老旧小区，部分房源单价跌破，甚至逼近同区域新出地块楼板价，价值被严重低估，下行空间基本耗尽。
信号2：二手房新增房源量见顶。2025年11月、12月新增房源量同比均减少3成左右，业主“以租代卖”意愿增强，市场供应量达相对上限，供需关系将逐步再平衡。
信号3：认购量与认购率企稳。2025年四季度起，新房每周认购量稳定在600-700套，认购率维持5%-6%，持续近三个月未下探，需求端疲软态势缓解。
信号4：刚需主导筑牢市场基底。110㎡以下刚需户型成交套数占比47.3%，其中80-90㎡占14.4%、90-100㎡占12.9%，涵盖婚房、落户、学区等真实需求，强化市场抗压能力。
信号5：改善需求方兴未艾。居民居住需求向低容积率、高得房率、高品质转变，改善型产品成交占比攀升，且天津新房户均面积与长沙、杭州、济南、成都等同级别城市差距较大，未来增长潜力显著。
信号6：开放型市场辐射力强劲。2025年天津新房与二手房总成交规模约2012万方，位居全国第四，仅次于成都、上海、北京。人均购房面积1.34㎡，本土客群、新天津人、外地户籍客群及京津冀协同发展带来的需求持续注入增量。
关键词一：修复重塑
楼市进入新周期，房企格局调整重塑
2025年全年天津房企商品房全口径销售金额（统计口径为普宅、别墅、公寓、商业、办公、下同）TOP20累计成交897.5亿元，同比2024年下滑约12.3%。
关键词二：梯队分化
竞争加剧梯队分化，金地集团实力突围
分档次来看，2025年天津房企商品房全口径成交套数TOP10累计成交25265套，环比下降12.2%，TOP11-20累计成交12298套，环比下降26.5%。
前十房企，规模实现正增长的仅两家，分别是排名第一的金地集团和排名第七的中国金茂。更为关键的是，成交套数前20的房企里，除了TOP1的金地与TOP19的华北集团之外，全部都被国、央企占据。
全年规模领跑，位居天津全口径商品房成交套数榜首
2025年，在天津楼市供需收缩、竞争加剧的背景下，金地集团表现亮眼，以3265套全口径销售套数、约9%的TOP2市场份额强势登顶2025年商品房市场榜首。
2025年，金地集团在天津持续开疆拓土，累计在售项目达20个，代建项目规模向上发展，成为天津市场高速、高质发展的龙头房企。
借势代建规模发展势头，金地集团始终探索长期主义之道，将规模效应转化为口碑势能。针对客户最关注的品牌产品力问题，做精准提升，在天津建立了“印里峯華”四条产品系。
2025年4月，“印里峯華”产品系概念发布，7个新项目批次落地。在品牌影响力的带动下，金地的销售竞争力持续攀升，所售各个红盘均在全市及板块市场位列鳌头。
以克而瑞最新发布的2025年12月全市项目销售榜为例，金地的项目实现了领跑。
这个项目就是年末逆市爆红的金地上湾玖峯，依靠精准把握投资机会和对市场需求的深刻理解，为河北区市场带来首个低密架空层改善新品，于2025年11月29日首开，超高质价比火爆市场，当月便跻身天津市认购套数第一名。12月以3.14亿元、1.2万方、118套的销售表现，斩获天津市成交套数、面积、金额三料冠军。
再如金地喜悦里，是金地与侯台集团合作的第三个项目，凭借优越地理位置和创新产品力，成为南开改善外溢的最优选，在西青各板块中独占鳌头，年中入市，到年底做到西青区套数面积双冠王。
而且，该项目还入围了《2025年全国十大品质作品》。
从品牌战略发布到全线热销业绩缔造，再到代建项目全年品质交付1378套、17.42万平方米。金地真正实现了从战略发布，到红盘热销业绩实现，再到品质交付兑现的完整闭环。
关键词三：头部稳定
国央企占据主导地位，代建市场竞争加剧
从近期克而瑞发布的城市销售榜单中不难发现，头部房企基本上被国、央企占据，仅在成交套数TOP20榜单中，这一比例就将近8成，民营房企仅占少数席位。这一现象背后，是国央企在市场筑底期的稳健优势，成为天津楼市的“压舱石”。
而且，国央企不仅介入自主开发，也在同步做代建操盘。随着城市更新、保障房建设等政策红利释放，代建市场成为竞争新焦点，参与主体扩容、业务赛道细分，竞争强度持续升级。
而作为TOP20房企里为数不多的民企，金地集团在代建领域同样独占鳌头。
依托直营模式与全周期管理体系，金地覆盖商业代建、政府代建、资本代建全赛道，从金地水西印轻奢标杆到信达金地中山印TOD超级项目，从西青现象级交付作品金地风华919、金地时光印到续热迭新的金地锦墅里、金地梅江印，打造了一批王炸作品。
金地集团在天津代建领域以产品力、服务力和市场认可度为核心竞争力，成为天津代建市场的头部企业之一。
当然，除了金地集团，以下房企在2025年的表现同样可圈可点。
以3032套位列全口径成交套数榜第二位，泰达建设集团近年多个新盘入市，凭借较高的产品力和交付力，“格调”产品系吸粉众多，同时，在代建领域也全面发力，2025年持续霸占天津楼市第一梯队。
天津城投集团
以2495套位列全口径成交套数榜第六位，作为本土实力国企，天津城投持续布局热点区域，如河东津滨大道、河西新梅江、西青水西等，2025年业绩持续向好。
以2192套位列全口径成交套数榜第七位。作为实力央企品牌，金茂以匠心挖掘城市未来潜能，以品质不断回馈市场厚爱。2016年进驻天津，在津的首个项目“府”系产品—海河金茂府，2025年更是在津首次落地了“满”系产品，入津多年来优质作品不断。
中建地产
以2168套位列全口径成交套数榜第八位。2025年，中建地产始终胸怀“国之大者”，坚定践行“匠造健康幸福家”品牌主张，深度融入国家战略，全力推进“好房子”建设，在津打造了多个高品质项目，无一不是区域领跑者，成功穿越行业周期，实现逆势跃升。
归根结底，2025年天津楼市的“缩量”，是行业从高速增长回归理性发展的必然结果；而“提质”，则是市场顺应需求变化、实现可持续发展的核心方向。站在2026年的起点，我们已经能够清晰的辨识市场的底部轮廓，亦能感受到政策托底的坚定决心与需求释放的潜在动力。
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