津西太（挂）2026-08 号一里地块规划方案公示。绿城代建，从 9 月 18 日摘地到方案落地，用时不足两月，推进节奏很快。
昨天规划出来，后台问得最多的不是价格，而是两件事：架空层到底长什么样、带院的户型有多少。
01
2.0 容积率，一套改良版高低配
一套排布，三个交换，全部实现——这就是 2.0 容积率能做出"改善感"的原因：高度没有浪费在景观面上，密度没有压进楼王位。
13 栋：洋房打底，中高层收边
小区整体规划 13 栋住宅，由 7F 洋房、11F 小高层和 18F 中高层三级构成。
下沉庭院沿北侧与中部楼座成组布置，室外专有庭院则只出现在个别楼座——部分楼座拥有专属庭院，是这个项目区别于普通高低配的又一处。
这是一个相当「标准」的高低配解法：沿街用高度换容积率，内部用洋房换溢价，南向用低层换舒适度。
全架空：把地面层整体让出来
这宗地最值得说的设计动作，是整体全架空。公示表里，地上不计容面积 13649.04 平方米，其中架空平台一项就占 11873 平方米，占比 87%。换个参照系：架空平台的面积，相当于住宅计容面积的 37%。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
172 个地上车位全部位于架空层内，地面层基本实现人车分流、无车化；剩余空间转成邻里共享空间与社区配套。全架空在这里不是造型手法，是把「地面」这一层整体让给停车和公共活动。
指向改善的细节指标
配套之外，细节指标也指向改善：
四向开口、人车分流、地下车库整盘开挖：四个方向，北侧接嘉江道、西南接墨江道、东侧接太湖路、南侧接沐江道。小区人行主入口放在东侧太湖路。未来的社区不会被“一个大门+一条主路”绑死，而是真正长在街区里。
02
828新政下“在途红利”的节奏倒推
这宗地还有一个特殊的身份：它是「828 新政前挂牌、新政后摘地」的在途项目。
8 月 19 日挂牌时，旧政策仍在适用；
9 月 18 日成交时，新政已经落地。
按现行的过渡安排，这类在途项目可以继续执行原有的预售政策——2027 年底前，可按原有预售条件申请预售。大家更关心的还有：节奏。
具体到执行层面：
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
据悉：项目预计春节后启动排卡，具体入市时间和价格还要以开发商正式公布为准。
提示：上述预售口径以主管部门正式文件及项目预售许可审批为准，具体执行仍需以实际批复为据。
03
产品：把“改善”写进了每一个指标
没有大高层。河西核心区这两年的供应，高层是绝对主力。而一里地块一期公示申报部分，最高只有11层，7F洋房占了相当比例——同样的容积率2.0，用“矮一点、宽一点”的方式做出来，居住纯度完全不是一个量级。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
这也是它敢于直接对标陈塘庄改善盘的底气：
同总价段里，它的楼层更低；
同楼层里，它的地段更熟。
04
十年账本：理解这块地为什么"香
十年间，新八大里一共诞生 8 个主力项目，累计成交约 200 亿元。这个数字说明了一件事：这里的购买力从来不是问题，问题是没有货。所以一里地块的挂牌，本质上不是"新增供应"，而是"重启供应"。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
这部分地缘性改善需求，是一里地块最确定的“基本盘”。八大里十年积累的居住口碑，是任何一个全新板块都买不到的隐性红利。
这是一个典型的「老城核心 + 产业更新」的组合：生活配套是存量，客群来源却有增量。
一里地块的故事，其实不是"一块地"的故事。它是新八大里在被市场遗忘 8 年之后，第一次重新拿到入场券。
它要回答的问题是：在 3 万+ 的价位上，能否用"洋房 + 带院 + 全架空"的组合，把新梅江、陈塘庄的改善客截在半路。
一块不到 5 万方、总价不到 10 亿、容积率 2.0、最高 13 层的宅地，恰好长在河西最成熟的城市界面上——特殊政策窗口之下，它会给出怎样的改善定价？
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（天津）研究中心】分析师王天星撰写，【克而瑞（天津）研究中心】深耕天津房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
往期精彩内容
楼市彻底变天!828新政改写所有人买房逻辑
天津，也开始推行“房票”了!东丽区率先落地
上新！7.4亿起拍，河东2026年首宗宅地挂牌
百年中山路，正在“卷”成天津改善的下一个爆点