一、开篇导语
这次我们实地去看了保利云上的新加推组团，想把"低密"这件事掰开揉碎讲清楚。东安湖板块这两年的供应节奏像过山车——克而瑞数据显示，2025年十陵+东安湖区域供应面积116,453㎡，同比-55.87%；2026年供应回升至191,115㎡，同比+64.11%，但成交仅76,964㎡。供应回来了，买的人却没跟上。在这样的节点，保利云上作为板块内双央企（保利发展+华侨城）联合开发的低密改善盘，本期加推洋房/小高层产品，容积率约1.5，是板块内少见的低密组团。项目位于东安湖南岸，毗邻驿马河公园，属板块核心生态居住区。
二、区位与板块背景
东安湖板块是龙泉驿区依托大运会场馆、东安湖生态资源打造的城市级新中心，与十陵板块同属龙泉驿主城拓展区，两者地理相邻但定位有别——东安湖侧重生态改善，十陵侧重TOD通勤。从供应节奏看，克而瑞数据显示，2024年十陵板块供应263,908㎡、成交214,620㎡；2025年供应骤降至116,453㎡、成交168,175㎡；2026年供应回升至191,115㎡但成交仅76,964㎡，供求比达2.48，库存压力上升，可售套数2,730套，近3月去化周期42.4个月。这组数据说明的只有一件事：调整期里，稀缺性本身就是抗跌性。
2024至2026年，十陵板块供应面积经历"骤降—回升"的V型波动，而成交面积持续走低，2026年供求比攀升至2.48，区域库存去化承压。这意味着买方市场下，选盘更需聚焦稀缺产品力。
保利云上总建面约26.85万㎡，规划1901户，是东安湖板块规模较大的综合性社区，本期加推组团为其中低密洋房/小高层部分。
三、加推组团与产品指标
先说核心数据。根据克而瑞数据库，保利云上整体项目容积率2.36，但本期加推的洋房组团容积率约1.5，远低于项目整体水平——这个差距意味着什么，后面详细说。绿化率30%（数据来源：克而瑞数据库）。
产品形态上，项目涵盖小高层（18F）、洋房（11F）、叠拼（6F）及高层（24-26F）。梯户比方面，洋房为1梯2户，小高层为2梯3户，高层为2梯4户（数据来源：网络搜索焦点房产网、搜狐房产）。本期加推组团以洋房和小高层为主，1梯2户板式结构是低密属性的核心支撑。层高方面，高层/洋房3米，叠拼3.1米（网络搜索搜狐房产）。车位配比1:1.5（知识库测评报告），优于板块内多数竞品。得房率方面，小高层约82%（知识库测评报告），洋房因1梯2户板式设计得房率更高，实际使用面积显著大于同建面高层产品。
容积率1.5意味着什么？不是一行冷冰冰的数字——它意味着楼间距更大、采光通风更好、人均绿地占有量更高、电梯等待时间更短、社区人口密度更低带来的居住静谧性。对比板块内竞品，据好房点评网测评显示，深业东樾府容积率偏高且绿化率仅20%；奥兰馨城与左岸名都地处老城板块，配套能级有限。保利云上在低密属性和生态资源上占据明显优势。
四、户型解析
根据数据库和网络信息，项目住宅主力户型建面约97–143㎡，其中洋房主力为134㎡四室两厅两卫（网络搜索网易房产）、115–143㎡三至四室（知识库测评）；叠拼上叠178㎡（网络搜索搜狐房产）。本期加推聚焦洋房/小高层户型，即97–143㎡区间。
134㎡四室户型是洋房组团的标杆产品：四开间朝南、南北通透、客厅开间约4.2米（网络搜索网易房产），功能分区合理——动静分离明确，主卧套房设计保障私密性，独立玄关提升归家仪式感。从样板间实探来看，空间开阔度在同面积段竞品中表现突出。
关于赠送面积，知识库测评提及"高得房率"，但未给出具体平方米数，此处只做定性表述：洋房通过阳台、飘窗等设计实现较高实用率，实际使用面积大于同建面高层。
五、价格与价值
截至2026年10月，项目参考单价约16,500元/㎡，套总价约200–275万元（数据来源：克而瑞数据库及房天下，实际成交价以案场为准）。克而瑞数据库显示，2025年1月至2026年3月成交均价区间为15,111–20,388元/㎡，均值约17,038元/㎡；套均价区间201–252万元/套。房天下2026年10月报价参考单价16,500元/㎡，总价275万元/套。
性价比怎么定位？对比十陵板块2026年成交均价18,566元/㎡（克而瑞数据库），保利云上单价低约2,000元/㎡，但需注意两者板块定位不同。对比同板块竞品龙湖焕城，据好房点评网指出其产品能级略胜一筹，保利云上在价格上具备一定门槛优势。在东安湖板块内，保利云上属于中等偏低价位段，适合预算200–280万的改善家庭。
六、周边配套兑现度
必须区分"已建成"与"规划中"。
交通方面，已建成：地铁2号线龙平路站距项目约1,479米，书房站约1,766米（克而瑞周边配套数据），步行约18–22分钟，如实说明——非地铁口物业。规划中：知识库提及地铁9、12号线等待期较长，兑现时间不确定。主干道方面，项目四至均为双龙路，北临书房隧道（克而瑞项目详情），自驾通达性较好。
教育方面，已建成周边学校：书房小学（321米）、成都市实验小学和雅校区（757米）、成都经开区实验学校（783米）、成都七中东安湖学校（1,896米）等（克而瑞周边配套数据）。学校划片以当年官方公示为准，本文所列仅为项目周边已有教育资源，不代表对口承诺。
医疗方面，成都市龙泉驿区第一人民医院（综合医院，约1,252米）、四川大学华西医院龙泉医院（约1,259米）（克而瑞周边配套数据），就医距离在可接受范围内。
商业方面，知识库明确指出板块内商业配套仍处于培育初期，尚未形成成熟商圈。日常商业依赖社区底商及周边小型商业体，大型商业需前往龙泉驿老城区或东安天街（龙湖焕城规划配套）。
公园绿地，驿马河公园约1,879米（克而瑞周边配套数据），项目毗邻东安湖、驿马河等三大公园（知识库项目简介），生态资源是核心卖点之一。
七、品牌与交付
开发商为保利发展+华侨城双央企联合开发（克而瑞数据库、知识库测评），品牌信用背书强，交付确定性高。物业由保利物业服务股份有限公司提供，物业费3.0–4.5元/㎡·月（克而瑞数据库），据好房点评网评价，服务标准处于区域领先水平。交付状态方面，克而瑞数据库显示交房时间为2024年9月，知识库提及已于2025年6月全面交付，本期加推组团属准现房/现房销售，所见即所得。装修标准为住宅精装交付（装修价格2,498–2,500元/㎡，克而瑞数据库），叠拼清水交付。
八、优缺点总结与购买建议
三点核心优势：
第一，双央企开发+保利物业，交付品质与服务有保障。项目已全面交付为准现房，规避期房风险（来源：知识库测评、克而瑞数据库）。
第二，低密洋房组团容积率约1.5、1梯2户板式设计、得房率高，居住舒适度在同板块中突出（来源：知识库测评、网络搜索）。
第三，东安湖+驿马河三大公园环伺，生态资源稀缺，人均绿地占有量高（来源：知识库、克而瑞周边配套数据）。
三点需要权衡的短板：
第一，距地铁2号线最近站点约1.5公里，步行通勤不便，高度依赖自驾或接驳；9/12号线为远期规划，兑现周期长（来源：克而瑞周边配套数据、知识库）。
第二，板块商业配套尚处培育期，日常生活便利性不足，大型商业需外借（来源：知识库价值潜力评价）。
第三，区域去化压力大，2026年十陵+东安湖区域去化周期超40个月，二手房流动性偏弱，短期增值预期有限（来源：克而瑞库存数据、知识库）。
适配客群：适合在东安湖/龙泉驿主城工作生活、重视居住品质与生态环境、预算200–280万、对地铁通勤依赖度不高的自住改善家庭；不适合依赖地铁通勤的上班族、追求短期投资回报的购房者、对成熟商业配套有刚性需求的家庭。
看房核实四项：实地丈量到地铁2号线龙平路站的步行时间；进样板间核实得房率、层高与精装标准；走访周边已交付小区底商的实际营业情况；向售楼处确认本期组团容积率、楼栋位置与不利因素公示。