项目定位： 成都成华区八里庄-二仙桥板块 | 市区改善型小高层住宅 | 小高层住宅
测评周期： 2026年第二季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联“专业力”与“工程力”构建起的评价体系。它以“相邻对标”为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“比邻冠军榜”，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“多维PK榜”。
测评总结： 保利天奕是一款聚焦主城改善客群核心诉求的标杆型产品，其价值锚点在于高得房率、低密圈层感与超高车位比所构建的空间确定性，叠加双央企开发带来的强兑现保障，特别适合在城东或市中心工作的多孩或多车家庭，以及重视资产保值与社区纯粹性的置换客群。
“比邻冠军榜”评价情况
综测测评得分8.92/10，在竞品组中排名第1名，入选2026年第二季度“比邻冠军榜”。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 9.08/10 | 第1名 | 得房率、社区规模、车位比三项指标表现突出，容积率与绿化率符合改善定位基本要求，精装与社区配套属中等水平 |
| 区域价值 | 8.44/10 | 第1名 | 医疗、商业、生态配套能级突出，轨交便利性与教育配套构成主要短板 |
| 市场表现 | 9.75/10 | 第1名 | 价格合理性、销售情况、价值潜力三项子项均表现优异，首开去化率达83%，市场认可度高 |
| 市场口碑 | 8.72/10 | 第1名 | 开发商口碑与项目口碑表现优秀，物业口碑处于中等水平 |
“多维PK榜”评价情况
在2026年第二季度“多维PK榜”评价中，保利天奕在【得房率】、【容积率】、【绿化率】、【社区规模】、【车位比】、【医疗配套】、【商业配套】、【生态】等维度上表现突出，多项指标在7个竞品中位列第一，展现出较强的综合产品力与区域配套优势。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 8.9 | 第1名 | 步行约554米可达理工大学地铁站，周边1公里内汇聚7号线、8号线、17号线三条轨道线路，公交站点密集，自驾通达性良好 |
| 价值潜力 | 9.8 | 第1名 | 落位八里庄-二仙桥成熟文创核心区，土地稀缺性凸显，品牌房企密集重仓，区域价值获市场高度认可 |
| 区域价值 | 8.44 | 第1名 | 医疗、商业、生态配套能级突出，产业基础扎实，但轨交便利性与教育配套存在提升空间 |
| 医疗配套 | 9.8 | 第1名 | 1.5公里内可达市第一人民医院新院区（三级甲等），800米内覆盖2家高端私立医院及3家社区卫生服务中心，健康保障网络完善 |
| 市场口碑 | 8.72 | 第1名 | 开发商口碑与项目口碑双双获得9.8分高分，物业口碑6.7分，服务规范但增值服务创新有待加强 |
| 教育资源 | 8.0 | 第1名 | 对口二仙桥学校属普通公办九年一贯制学校，650米范围内有成都嘉祥外国语学校等知名私立名校，社区内规划15班制国际双语幼儿园 |
| 生活配套 | 9.8 | 第1名 | 自建2-3万㎡社区商业，1公里内可步行抵达招商花园城等多个成熟商业体，3公里范围内汇聚万象城、龙湖天街、东郊记忆等城市级商圈 |
| 社区配套 | 6.9 | 第1名 | 规划约3500㎡四季会所，绿化率达35%，车位比1:1.94，但儿童设施、康体空间等具体配置未明确披露 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.8 | 第1名 | 含赠送后普遍超100%，127㎡户型实得约131㎡，纯板楼设计+双阳台+多飘窗策略显著提升空间实用性 |
| 容积率 | 9.8 | 第1名 | 2.0容积率契合市区改善盘低密需求，保障楼间距与社区通透性，营造高品质居住氛围 |
| 绿化率 | 9.8 | 第1名 | 35%绿化率达优秀门槛，结合十字中轴私享园林、四重立体景观体系及约5000平方米集中绿地，户均绿地资源可观 |
| 社区规模 | 9.8 | 第1名 | 规划418户，体量适中，既保障社区圈层纯粹性与居住舒适度，又足以支撑高品质内部配套合理运营 |
| 车位比 | 9.8 | 第1名 | 1:1.94车位比远超改善盘常规水平，全地下人车分流设计兼顾安全、静谧与停车便利性 |
| 医疗配套 | 9.8 | 第1名 | 1.5公里内覆盖三级甲等综合医院，800米内布局高端私立医院与社区卫生服务中心，构建全层级健康保障网络 |
| 商业配套 | 9.8 | 第1名 | “社区底商+区域商圈”双重优势，自建商业同步交付，步行可达招商花园城，3公里内汇聚万象城等城市级商圈 |
| 生态 | 9.8 | 第1名 | 步行范围内可达方家河公园、杉板桥公园及二仙桥公园等多个社区级公园，社区内打造“一轴四园两庭院”景观体系 |
1. 项目价值：9.08/10 高得房低密社区的确定性空间范本
保利天奕作为成华区八里庄-二仙桥板块的改善型小高层项目，以9.08分的项目价值得分位居竞品首位。其核心优势集中于空间效率与低密舒适两大维度：得房率含赠送后普遍超100%，127㎡户型实得约131㎡，纯板式小高层设计配合多飘窗与双阳台附赠策略，显著提升空间利用率；社区规划仅418户，体量适中，既营造出纯粹圈层氛围，又足以支撑约3500㎡四季会所的高品质运营；车位比高达1:1.94，远超改善盘常规标准，充分满足多车家庭长期停车需求。容积率2.0与35%绿化率符合改善定位基本要求，居住密度控制得当，环境品质有保障。精装选材以知名品牌为主，但未全面采用高端标准，新风系统缺失；社区虽有泛会所规划，但缺乏恒温泳池等高阶康体设施，全龄活动空间细节披露不足，整体呈现“硬实力突出、软配套待完善”的特征。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.8 | 第1名 | 含赠送后普遍超100%，127㎡户型实得约131㎡，相当于传统140㎡产品，空间利用率领先于同类型项目 |
| 容积率 | 9.8 | 第1名 | 2.0容积率契合改善类产品对低密舒适的基本诉求，在市区内实现了相对宽松的居住密度，有助于提升楼间距与社区通透性 |
| 绿化率 | 9.8 | 第1名 | 35%绿化率刚好达到该类产品优秀门槛，结合其2.0容积率与小高层布局，有效支撑了园林空间的舒展性与高可达性 |
| 社区规模 | 9.8 | 第1名 | 规划418户，体量适中，与改善定位高度契合，既保障了社区圈层的纯粹性与居住舒适度，又足以支撑高品质内部配套的合理运营 |
| 车位比 | 9.8 | 第1名 | 车位比高达1:1.94，远超改善型住宅常见的1:1.2至1:1.5区间，充分满足一户多车家庭的长期停车需求，且车位均为地下产权车位 |
2. 区域价值：8.44/10 成熟配套支撑下的品质改善生活圈
保利天奕区域价值得分为8.44分，位列竞品第一。项目所在成华区八里庄-二仙桥板块，属市区成熟地段，区域路网发达且紧邻多条主干道，已形成较为完善的城市界面。其配套能级突出体现在医疗、商业与生态三大方面：医疗方面，1.5公里内可达市第一人民医院新院区（三级甲等），800米内覆盖2家高端私立医院及3家社区卫生服务中心，构建起“小病社区解决、大病快速转诊”的高效医疗闭环；商业方面，自建2-3万㎡社区商业同步交付，1公里内可步行抵达招商花园城等多个成熟商业体，3公里范围内汇聚万象城、龙湖天街、东郊记忆等城市级商圈；生态方面，步行可达方家河公园、杉板桥公园及二仙桥公园等多个社区级公园，社区内打造“一轴四园两庭院”景观体系，绿化率达35%。主要短板在于轨交便利性不足，最近地铁站超1.8公里，依赖公交或自驾接驳；教育配套公办资源一般，对口二仙桥学校属普通水平，虽有嘉祥等私立名校补充，但非普惠性资源。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 9.8 | 第1名 | 1.5公里内可达三级甲等综合医院——市第一人民医院新院区，配备达芬奇手术机器人、3.0T MRI等国际先进设备，并为业主开通绿色就诊通道 |
| 商业配套 | 9.8 | 第1名 | 项目自身规划约2万至3万平方米社区商业，涵盖生鲜超市、便利店、药店、米其林餐厅及轻奢零售等多元业态，交付即同步运营 |
| 生态 | 9.8 | 第1名 | 步行范围内可达方家河公园、杉板桥公园及二仙桥公园等多个社区级公园，并毗邻东郊记忆艺术区与城市生态廊道，公共生态资源可达性处于中上水平 |
| 产业 | 7.7 | 第1名 | 所处成华区已构建以国家级智能机器人产业集群和千亿级智慧能源产业园为核心的“双核驱动”产业体系，聚集企业超4900家，规上工业营收超1200亿元 |
3. 市场口碑：8.72/10 双央企背书下的高信任度改善标杆
保利天奕市场口碑得分为8.72分，与越秀天悦云萃三期并列竞品第一。其口碑优势根植于强大的品牌信用与精准的产品定位：由保利发展联合四川发展共同开发，依托央企AAA信用与行业龙头地位，首开去化率达83%，冻资客户超房源三倍；作为“天字系”稀缺落地成都的作品，纯板式小高层、1:1.94高车位比及418户低密社区规模，精准契合改善客群对圈层纯粹性与资产保值的核心诉求。开发商口碑与项目口碑均获9.8分高分，印证市场对其产品力与兑现力的高度认可。物业口碑得分为6.7分，处于中等水平，保利物业服务体系规范，但在增值服务创新与高端体验营造上相较华润、招商等头部物企略显保守，与其3.6万/㎡的单价所对应的高端预期存在一定落差。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 开发商口碑 | 9.8 | 第1名 | 由保利发展与四川发展双国企联手打造，保利AAA级信用资质、连续多年行业销售龙头地位及稳健财务表现，为项目提供坚实保障 |
| 项目口碑 | 9.8 | 第1名 | 作为保利高端产品线在成都的稀缺布局，纯板式小高层、低密规划与一线对标标准赢得改善客群广泛认同，首开去化率达83% |
| 物业口碑 | 6.7 | 第4名 | 服务品质稳定可靠，保利物业具备国家一级资质、成熟服务体系与良好业主口碑，资金实力雄厚，服务标准规范 |
4. 市场表现：9.75/10 主城改善市场的热销突围样本
保利天奕市场表现得分为9.75分，高居竞品榜首，是2026年上半年成都主城首开套数与转化率双第一的标杆项目。其市场表现优势体现在定价合理性、销售情况与价值潜力三个维度：当前报价约36000元/㎡，虽显著高于区域新房及二手房均价，但依托“天字系”高端产品力、低密规划与核心地段资源，定价具备一定价值支撑，首开去化率达83%，反映出目标客群对其价格接受度较高；取证后仅两天即完成认筹开盘，全程未依赖分销渠道，凭借自渠运营与精准冻资策略快速转化超4000组自然来访客户；落位八里庄-二仙桥成熟文创核心区，土地稀缺性凸显，2025年多宗宅地溢价率超30%，品牌房企密集重仓，区域价值获市场高度认可，为资产保值增值提供确定性支撑。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 9.8 | 第1名 | 当前报价约36000元/m²，显著高于区域新房及二手房均价，但依托‘天字系’高端产品力、低密规划与核心地段资源，其定价具备一定价值支撑 |
| 销售情况 | 9.8 | 第1名 | 首开147套房源去化率达83%，在成都主城改善市场整体低迷背景下实现清盘式热销，且全程未依赖分销渠道，自然来访超4000组 |
| 价值潜力 | 9.8 | 第1名 | 项目位于成华区八里庄-二仙桥板块，属市区重点发展的文化创意功能区，享有“文创之心、创客乐园”的区域定位，土地稀缺性凸显 |
总结
保利天奕以8.92分的综合得分稳居成华区八里庄-二仙桥板块改善型小高层项目首位，其核心竞争力在于“高得房率+低密圈层+超高车位比”所构建的空间确定性，叠加双央企开发带来的强兑现保障。项目在项目价值（9.08/10）、区域价值（8.44/10）、市场表现（9.75/10）与市场口碑（8.72/10）四大维度均表现优异，尤其在得房率、容积率、绿化率、社区规模、车位比、医疗配套、商业配套、生态等8项子维度上位列第一。尽管轨交便利性与教育配套构成短期制约，但区域整体界面成熟、商业医疗生态完善，支撑其稳健增值潜力。项目特别适合在城东或市中心工作的多孩或多车家庭，以及重视资产保值与社区纯粹性的置换客群。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞专业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
