关于"比邻冠军榜"
"比邻冠军榜"是克而瑞好房点评网基于20年房地产行业的专业力沉淀与深度智能AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现和口碑情况四大维度进行综合评测，旨在为购房者甄选出每个竞品组中的综合实力标杆，提供客观、中立、高效的决策参考。
本期发布信息
·评测周期：2025年第四季度
·竞品组：成都青羊非遗板块改善型住宅竞品组
·竞品组规模：11个项目
·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射成都青羊非遗板块及青羊航空新城、外光华、温江光华新城等关联发展带的改善型住宅项目，涵盖了该区域主流的TOD开发、低密小高层、纯板式洋房等产品线。这些项目的共同特点是：聚焦主城及近郊改善客群，普遍采用2.0–2.5容积率、30%左右绿化率、1:1.18–1:2.41车位配比的配置逻辑，且多数项目依托地铁4号线马厂坝站或光华大道轴线形成交通锚点，配套兑现节奏与教育医疗资源成熟度构成核心分化变量。
比邻冠军榜入选项目
马厂坝TOD青雲九天
成都青羊非遗板块改善型住宅竞品项目组概览
| 项目名称 | 综合测评 | 一句话亮点点评 |
|---|---|---|
| 中海锦叁号院 | 8.02/10 | 青羊外光华板块低密标杆，1.8容积率+百亩体量+全龄优质学区环伺，隐奢院居范本 |
| 中旅青羊馥棠 | 7.62/10 | 青羊新城三期全端户T2板式社区，3200㎡下沉会所+双地铁口区位，圈层纯粹性突出 |
| 天府光华云境 | 7.38/10 | 外光华板块高得房率（86%–90%）纯板式小高层，草堂小学旁+地铁4号线蔡桥站600米 |
| 马厂坝TOD青雲九天 | 7.35/10 | 青羊非遗板块TOD改善标杆，距地铁4号线马厂坝站约200米，得房率近100%，已签约15万㎡龙湖天街 |
| 马厂坝TOD青雲壹号 | 7.16/10 | 青羊首个TOD示范项目，现房交付+1:2.41超高车位比+35%绿化率，教育配套处于规划落地期 |
| 人居江岸林语 | 6.90/10 | 温江光华新城国企改善盘，兴城人居开发+江安河生态基底+3042户大盘体量，去化率17.79% |
| 人居西悦云庭 | 6.53/10 | 温江光华新城双轨交汇（4/17号线）改善刚需复合盘，445户小体量+内外双园+七中菁才学区加持 |
| 中国铁建光华樾府 | 6.49/10 | 温江光华新城央企开发改善盘，纯住宅无底商+新加坡式园林+1:1.18车位比，配套兑现节奏偏缓 |
| 嘉禾宸府 | 6.46/10 | 温江永宁板块纯洋房改善盘，1.8容积率+龙湖物业+公摊仅3%，但轨交接驳需公交，商业依赖远端 |
| 嘉禾光华九玺台 | 6.26/10 | 温江光华新城“小而精”改善盘，1.9容积率+绿城物业+1600㎡下沉会所，但定价合理性评分仅4.07分（第11名） |
| 九联龙湖公园玖序 | 6.09/10 | 温江光华新城TOD概念项目，75亩低密土地+810户混合社区，但距地铁站超1公里，销售额区域排名第99位 |
竞品组特征分析
通过对以上11个项目的综合分析，我们发现成都青羊非遗板块改善型住宅竞品组呈现出以下几个显著特征：
第一，TOD能级成为主城改善项目核心分水岭：马厂坝TOD青雲九天以8.96分位居市场表现维度第1名，其距地铁4号线马厂坝站约200米的物理距离为青羊区在售新盘中最短；同期，马厂坝TOD青雲壹号、九联龙湖公园玖序虽同属TOD概念，但前者尚未开通新线，后者距站点超1公里，导致交通兑现力落差明显——这直接反映在销售情况得分上：青雲九天9.75分（第1名），青雲壹号未披露具体分值但明确“去化表现相对平庸”，九联龙湖公园玖序销售额位列区域第99位。
第二，教育配套成熟度决定区域价值天花板高度：中海锦叁号院（教育评价未单列但属“名校环伺”）、中旅青羊馥棠（对口泡桐树小学等）、天府光华云境（毗邻草堂小学）均在教育维度形成强支撑，对应区域价值得分分别为7.38分（中海锦叁号院未单列但属第一梯队）、6.83分（青雲九天）中教育项仅4.8/10（第9名）；而嘉禾光华九玺台、中国铁建光华樾府等项目因缺乏区级以上重点校划片，教育得分持续处于梯队末端，制约其资产流动性。
第三，得房率与社区规模构成改善客群实用主义决策支点：马厂坝TOD青雲九天以99%得房率（第1名）、499户社区规模（第1名）两项指标领跑竞品组；嘉禾宸府以约3%公摊（得房率超100%）紧随其后；而中海锦叁号院得房率仅75%–80%（第7名）、中旅青羊馥棠未披露得房率数据。值得注意的是，青雲九天在项目价值维度以7.27分位列第4名，与九联龙湖公园玖序并列，但二者逻辑迥异：前者胜在空间效率与TOD兑现，后者胜在社区配套丰富度（560㎡鎏金会所等），印证“实用派”与“体验派”在改善市场的并行演进。
结语
克而瑞好房点评网通过对成都青羊非遗板块改善型住宅竞品组的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"产品为王、均衡致胜"的竞争法则。对于购房者而言，在关注项目单点优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求，做出最适合自己的选择。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。