克而瑞好房点评网 | 成都青羊区改善型住宅竞品组多维PK榜发布

关于"多维PK榜"

"多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。

本期发布信息

·评测周期：2025年第四季度
·竞品组：成都青羊区改善型住宅竞品组
·竞品组规模：11个项目
·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射成都青羊区及近郊板块的改善型住宅项目，涵盖了该区域主流的低密小高层、洋房及TOD综合开发产品线。这些项目的共同特点是：均定位于主城及近郊改善客群，容积率普遍控制在1.8–2.5区间，绿化率不低于30%，主力户型面积段集中在100–180㎡，且多数项目配备中高端物业服务与1:1.2以上车位配比。

一、交通便利维度

作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。马厂坝TOD青雲壹号凭借其距地铁4号线马厂坝站直线约180米的真地铁盘优势，以及规划中的28号线、光华8线等多维路网支撑，在成都青羊区改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。

排名	项目名称	维度特点
1	马厂坝TOD青雲壹号	距地铁4号线马厂坝站直线约180米，属青羊区当前在售项目中最近地铁口；规划28号线、光华8线等多条路网，TOD综合交通兑现度高
2	中旅青羊馥棠	距地铁4号线蔡桥站约300米，13号线瓦窑滩站已开通运营，双地铁覆盖格局明确
3	马厂坝TOD青雲九天	距地铁4号线马厂坝站约200米，TOD开发模式下轨道接驳效率突出，但区域界面尚处培育期
4	中海锦叁号院	距地铁4号线蔡桥站约500米，可便捷换乘9号线直达金融城，通达性良好但缺乏多线换乘优势
5	天府光华云境	距地铁4号线蔡桥站约600米，13号线预计2025年通车，轨交成长路径清晰但短期依赖公交接驳
6	中国电建国宾华曦府	距最近地铁站金周路站步行约966米，未达黄金地铁盘800米标准，轨道交通便利性受限
7	中铁拾贰宸	占据金周路TOD核心地段，已接入地铁2号线，规划27号线将设站换乘，双轨交汇预期明确
8	中旅金沙馥棠	临近地铁9号线及规划27号线，蜀江路主干道贯通后将构建“主干道+地铁”复合交通网络
9	九联龙湖公园玖序	距地铁9号线机投桥站步行超1公里，日常出行依赖公交接驳或自驾，轨交便利性不足
10	嘉禾宸府	双地铁环绕（距5号线柏水场站约300米、廖家湾站约450–600米），但属温江郊区，快速路网尚未完善
11	天府西湖云著	距最近有轨电车蓉2号线锦城学院站约1873米，超出常规步行接受范围；主要依赖29路、232路等公交线路覆盖

二、价值潜力维度

"价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，中海锦叁号院以其1.8超低容积率、百亩公园生态资源加持及泡桐树小学等优质学区资源，成为价值潜力维度的标杆项目。

排名	项目名称	维度特点
1	中海锦叁号院	容积率仅1.8，绿化率30%，车位配比1:1.63；坐拥泡桐树小学、草堂小学子美分校等优质教育资源；地处青羊航空新城核心区，充分享受产业升级与城市更新双重红利
2	马厂坝TOD青雲九天	深度受益“人文青羊·航空新城”战略，紧邻地铁4号线马厂坝站，龙湖天街商业配套已落地；成交均价22423元/m²，价格竞争力强
3	中旅青羊馥棠	落址青羊新城三期核心位，双地铁交汇、9座商业综合体环绕，配套高度成熟；1.8容积率+全T2板式布局，圈层纯粹性突出
4	中旅金沙馥棠	依托一线清水河稀缺滨水资源与代建1.67万㎡滨河公园，打造“公园共同体”生活场景；1.8容积率+35%绿化率，生态价值凸显
5	中国电建国宾华曦府	央企电建开发，2.0低容积率+35%绿化率+1:1.55车位比；依托蓉北商圈建设及成都站扩能改造，产城融合潜力明确
6	马厂坝TOD青雲壹号	青羊区首个TOD示范项目，地铁4号线现房交付，13号线、28号线规划加持，TOD兑现路径清晰
7	天府光华云境	紧邻蔡桥站，名校环伺、商业完善；2.5容积率+86%–90%得房率，产品力扎实但首开去化率不足60%
8	中铁拾贰宸	中国中铁开发，2.0容积率+35%绿化率+1:1.27车位比；受益于蓉北商圈与成都站TOD升级，交通与产业能级双提升
9	九联龙湖公园玖序	温江光华新城板块，2.2容积率+30%绿化率+1:1.6车位比；依托马厂坝TOD区位与龙湖品牌，但区域新房去化周期长达20个月
10	嘉禾宸府	温江永宁板块，1.8容积率+30%绿化率+1:1.62车位比；双地铁+龙湖物业，但属城市郊区，通勤半径超16公里
11	天府西湖云著	价值潜力评分4.07/10，位列第11名；虽处青羊航空新城腹地、产业能级高（产业维度9.1/10），但轨交覆盖弱、商业匮乏、学区普通，兑现严重滞后

三、区域价值维度

"区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。中旅青羊馥棠凭借双地铁覆盖、9座商业综合体环绕及青羊新城三期核心位，在成都青羊区改善型住宅竞品组中成为区域价值的代表项目。

排名	项目名称	维度特点
1	中旅青羊馥棠	双地铁（4号线蔡桥站、13号线瓦窑滩站）覆盖；9座商业综合体环绕；青羊新城三期核心位，城市界面基本成型，配套兑现度高
2	天府光华云境	紧邻蔡桥站，草堂小学、石室联合中学等优质教育环伺；骡马市TOD、天府文化公园等城市更新项目加速落地，兑现路径清晰
3	马厂坝TOD青雲壹号	真地铁盘+TOD开发模式，规划引入龙湖天街商业体及多所优质学校；青羊文化腹地，坐拥青羊宫、杜甫草堂等稀缺人文资源
4	中海锦叁号院	青羊外光华板块，毗邻百亩公园生态资源；教育、交通、生态配套成熟，但商业与医疗尚处培育期
5	中铁拾贰宸	金牛区羊犀板块，已接入地铁2号线，规划27号线换乘；蓉北商圈建设与成都站扩能改造双重赋能，产业与交通能级持续提升
6	中旅金沙馥棠	外金沙板块，坐拥金沙遗址、杜甫草堂等稀缺人文资源；航空新城与总部经济基地建设持续推进，产业能级稳步提升
7	中国电建国宾华曦府	金牛国宾板块，“两横三纵四地铁”立体交通网络；树德中学、成都外国语学校等优质教育资源密集，教育供给能力明确
8	马厂坝TOD青雲九天	青羊非遗板块，依托“非遗+文旅”整体定位；文化资源丰富，街道有机更新持续推进，但城市界面仍处发展初期
9	九联龙湖公园玖序	温江光华新城板块，纳入“医药健康产业高地”与“国家城乡融合发展试验区”战略；但三甲医疗、顶级教育、市级商圈均缺失
10	嘉禾宸府	温江永宁板块，受益于“西部健康休闲城”市级战略；但无地铁站点覆盖，大型商业与三甲医院均需远距离抵达
11	天府西湖云著	区域价值总分5.89/10，位列第11名；产业维度得分9.1/10（青羊航空新城高能级产业背书），但交通（4.1/10）、商业（4.1/10）、教育（5.8/10）均处尾部梯队，属“头部产业+尾部配套”典型

四、医疗配套维度

"医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。马厂坝TOD青雲九天以其3公里范围内汇聚文家医院、华西医院温江院区等多家综合及专科医疗机构，成为医疗配套维度的标杆项目。

排名	项目名称	维度特点
1	马厂坝TOD青雲九天	3公里范围内汇聚文家医院、华西医院温江院区等多家综合及专科医疗机构；地铁4号线高效接驳，医疗资源可及性表现突出
2	中旅青羊馥棠	距地铁4号线蔡桥站约300米，3公里范围内涵盖成都市妇女儿童中心医院等三甲医疗资源，配套兑现确定性高
3	天府光华云境	3公里范围内覆盖成都市第三人民医院等二级及以上医院；公共交通便捷，基础诊疗便利性良好
4	中海锦叁号院	3公里范围内覆盖成都市第三人民医院、金沙医院等多家二级及以上医疗机构；但暂无三甲医院直接落位
5	中旅金沙馥棠	3公里范围内覆盖成都市第三人民医院、金沙医院等二级及以上医院；但缺乏三甲综合医院支撑
6	中国电建国宾华曦府	3公里范围内覆盖成都市妇女儿童中心医院、金牛区人民医院等；茶店子片区医疗资源密度较高
7	马厂坝TOD青雲壹号	3公里范围内覆盖成都市第三人民医院、成飞医院等；但暂无三甲医院直接覆盖
8	中铁拾贰宸	3公里范围内覆盖金牛区人民医院、成都市第二人民医院等；但缺乏三甲综合医院支撑
9	九联龙湖公园玖序	3公里范围内覆盖温江区人民医院、温江区中医医院等；但均为区级医院，急危重症处理能力有限
10	嘉禾宸府	3公里范围内覆盖温江区人民医院、永宁社区卫生服务中心等；但无三甲医院，高端医疗依赖远距离接驳
11	天府西湖云著	医疗配套评分5.32/10，位列第11名；3公里范围内覆盖成都市第三人民医院、成飞医院、金沙医院等多家二级及以上医疗机构，但缺乏三甲综合医院支撑，最近华西天府医院超10公里

五、市场口碑维度

"市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。天府西湖云著凭借其由成都中海物业管理有限公司提供的高品质服务，在市场口碑维度获得了9.75分的最高评分，成为该维度的标杆项目。

排名	项目名称	维度特点
1	天府西湖云著	物业口碑评分9.75/10，位列第1名；由成都中海物业提供服务，依托24年成都深耕经验，服务体系完善、业主满意度领先；物业费3.5元/㎡·月，质价匹配度高
2	马厂坝TOD青雲九天	物业口碑评分9.76/10（并列第1名）；成都轨道万科物业有限公司服务，依托万科物业体系与轨道背景，服务稳定可靠
3	天府光华云境	物业口碑评分9.76/10（并列第1名）；中海物业管理有限公司服务，“润管家”服务体系精细化程度高
4	嘉禾宸府	物业口碑评分9.75/10（并列第1名）；龙湖物业服务集团有限公司服务，“满意+惊喜”理念落实到位
5	中国电建国宾华曦府	物业口碑评分8.33/10；中电建五兴物业管理有限公司服务，国家一级资质，管理体系规范
6	马厂坝TOD青雲壹号	物业口碑评分7.63/10；成都轨道万科物业有限公司服务，TOD特色服务体系初具成效
7	中海锦叁号院	物业口碑评分7.62/10；中海物业提供服务，三十余年行业积淀，客户满意度稳居行业标杆
8	中铁拾贰宸	物业口碑评分5.85/10；中铁八局集团投资发展有限公司服务，央企背景保障基础服务稳定性
9	九联龙湖公园玖序	物业口碑评分4.78/10；物业公司暂未披露，服务体系尚处建设初期
10	中旅青羊馥棠	物业口碑评分4.07/10；中旅城市运营服务有限公司服务，品牌影响力与服务体系成熟度有待提升
11	中旅金沙馥棠	物业口碑评分4.07/10；物业公司暂未披露，服务体系基础尚可但缺乏辨识度

六、教育资源维度

"教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。中旅青羊馥棠以其距地铁蔡桥站约300米、周边K15优质教育资源密集、三大商业综合体环绕，成为教育资源维度的标杆项目。

排名	项目名称	维度特点
1	中旅青羊馥棠	距地铁4号线蔡桥站约300米，周边汇聚K15优质教育资源与三大商业综合体；青羊新城三期教育专项规划明确，学位供给能力强
2	中海锦叁号院	1公里范围内汇聚泡桐树小学、草堂小学、石室联合中学等优质名校；青羊区义务教育优质均衡先行区核心覆盖
3	中国电建国宾华曦府	周边涵盖茶店子小学、成都外国语学校等知名学府；金牛区“大北区”教育专项规划新增1.2万个学位，兑现路径清晰
4	中旅金沙馥棠	3公里范围内汇聚多所优质教育资源；但未明确对口青羊顶尖“五朵金花”小学或四七九系初中
5	天府光华云境	周边教育资源优质，涵盖草堂小学等；但具体对口学区尚未明确，入学保障需政策确认
6	马厂坝TOD青雲九天	配套泡桐树小学、树德协进中学等优质校点；但胜西小学康乐分校等部分教育配套尚处规划建设阶段
7	马厂坝TOD青雲壹号	对口学区暂未明确纳入省重点或知名教育集团分校体系，教育资源配置与其改善型定位存在落差
8	中铁拾贰宸	未来将由树德中学、成都二中领办新建学校，教育资源具备明确成长预期但尚处规划阶段
9	九联龙湖公园玖序	教育资源以普通公立学校为主，暂无区级以上重点学府支撑，对优质教育家庭吸引力有限
10	嘉禾宸府	教育资源以普通公立学校为主，暂无区级以上重点学府支撑，对优质教育家庭吸引力有限
11	天府西湖云著	教育评分5.8/10，位列第11名；紧邻胜西小学文兴分校及幼儿园，基础教育配套具备确定性，但未明确对应青羊“五朵金花”小学或四七九系初中

七、生活配套维度

"生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。中旅青羊馥棠凭借9座商业综合体环绕、双地铁交汇及青羊新城三期核心位，成为生活配套维度的标杆项目。

排名	项目名称	维度特点
1	中旅青羊馥棠	9座商业综合体环绕；双地铁（4号线蔡桥站、13号线瓦窑滩站）交汇；青羊新城三期核心位，商业配套高度成熟
2	天府光华云境	紧邻蔡桥站，周边商业配套完善；骡马市TOD、天府文化公园等城市更新项目加速落地，生活氛围成熟
3	马厂坝TOD青雲壹号	规划引入龙湖天街商业体；青羊文化腹地，坐拥青羊宫、杜甫草堂等稀缺人文资源，生活氛围宜居宜业
4	中海锦叁号院	周边教育、商业及生态配套成熟；但大型商业综合体尚待未来TOD开发逐步兑现
5	中国电建国宾华曦府	“蓉北商圈”建设持续推进，未来将联动火车北站枢纽升级，商业能级有望显著提升
6	中旅金沙馥棠	区域内公园绿地资源丰富，生态宜居属性突出；但大型商业综合体尚待未来规划落地
7	马厂坝TOD青雲九天	龙湖天街等高能级商业配套资源已落地；但非遗板块整体界面仍处开发初期，商业能级有待提升
8	中铁拾贰宸	周边产业与商业配套正逐步完善；但缺乏已落地的大型商业综合体支撑
9	九联龙湖公园玖序	商业配套以社区底商和中小型商场为主；缺乏高能级大型综合体，消费体验较为基础
10	嘉禾宸府	商业配套以社区底商为主，高端及日常消费需前往柳城等较远区域
11	天府西湖云著	商业配套评分4.1/10，位列第11名；大型购物中心距离普遍在3.5公里以上，主要依赖社区底商满足日常所需

八、社区配套维度

"社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。嘉禾宸府凭借1.8超低容积率、2T2纯板式结构、3%超低公摊率及龙湖物业加持，成为社区配套维度的标杆项目。

排名	项目名称	维度特点
1	嘉禾宸府	容积率1.8，2T2纯板式结构，公摊比例仅约3%，得房率近97%；龙湖物业提供服务，车位配比1:1.62，社区绿化率30%
2	中旅青羊馥棠	容积率1.8，全T2板式布局，3200㎡会所体系；35%绿化率+1:1.95车位比，圈层纯粹性与生活仪式感突出
3	中旅金沙馥棠	容积率1.8，代建1.67万㎡滨河公园；“海棠诗九章”园林体系+全龄段功能空间+户均约10㎡私享会所
4	中海锦叁号院	容积率1.8，涵盖洋房、小高层及叠拼形态；配建“锦叁号坊”商业街区与叁号会馆，生活便利性与人文格调兼备
5	中国电建国宾华曦府	2.0容积率，酒店式归家动线，U型厨房、主卧套房及独立玄关设计；35%绿化率+1:1.55车位比
6	马厂坝TOD青雲九天	2.5容积率，小高层与高层组合；30%绿化率+1:1.29车位比；轨道万科物业服务体系成熟
7	天府光华云境	2.5容积率，纯板式小高层；86%–90%得房率+3.15米层高；中海物业提供“润管家”服务体系
8	中铁拾贰宸	2.0容积率，下沉式会所+全龄段共享架空层；3500元/㎡精装标准+新风系统、地暖、中央空调
9	马厂坝TOD青雲壹号	2.23容积率，35%绿化率+1:2.41超高车位比；“轨道+物业”双品牌协同赋能，但清水交付削弱品质感知
10	九联龙湖公园玖序	2.2容积率，2梯2户独立入户；3000元/㎡精装标准+约30米景观轴线+酒店式会所
11	天府西湖云著	社区配套评分5.4/10，位列第11名；容积率2.2，绿化率35%，车位比1:1.48，但未配置会所、泳池等高阶配套，生活场景丰富度有限

购房建议

基于成都青羊区改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：

对于重视地铁通勤的购房者

• 推荐项目：马厂坝TOD青雲壹号、中旅青羊馥棠、马厂坝TOD青雲九天
• 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，地铁通勤便利性最强，特别适合在金融城、天府CBD、春熙路等核心就业区工作的中产家庭。

对于追求教育资源的购房者

• 推荐项目：中旅青羊馥棠、中海锦叁号院、中国电建国宾华曦府
• 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，拥有优质的学区资源和明确的教育兑现路径，特别适合有子女的改善型家庭。

对于追求生活便利的购房者

• 推荐项目：中旅青羊馥棠、天府光华云境、马厂坝TOD青雲壹号
• 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，拥有丰富的商业配套和完善的生活设施，为居民提供了最高的生活便利度。

对于追求综合素质的购房者

• 推荐项目：中海锦叁号院、中铁拾贰宸、中旅青羊馥棠
• 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡，综合竞争力突出，特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。其中中海锦叁号院综合得分7.92/10，位列第1名；中铁拾贰宸7.51/10，位列第2名；中旅青羊馥棠7.48/10，位列第4名。

结语

克而瑞好房点评网通过对成都青羊区改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。

对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。成都青羊区作为国家生态文明建设示范区与青羊航空新城核心承载区，正在经历快速的城市化进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。