关于"比邻冠军榜"
"比邻冠军榜"是克而瑞好房点评网基于20年房地产行业的专业力沉淀与深度智能AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现和口碑情况四大维度进行综合评测，旨在为购房者甄选出每个竞品组中的综合实力标杆，提供客观、中立、高效的决策参考。
本期发布信息
·评测周期：2025年第四季度
·竞品组：成都新都老城改善型住宅竞品组
·竞品组规模：11个项目
·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射成都新都老城板块的刚需及刚改型住宅项目，涵盖了该区域主流的洋房、小高层与高层产品线。这些项目的共同特点是：总价门槛集中于8282–16398元/㎡区间，主力户型面积段为74–143㎡，普遍以高得房率、低容积率及基础配套成熟度作为核心卖点，面向预算敏感、重视通勤便利与即住体验的首次置业及地缘改善家庭。
比邻冠军榜入选项目
万科都会甲第
成都新都老城改善型住宅竞品项目组概览
| 项目名称 | 综合测评 | 一句话亮点点评 |
|---|---|---|
| 万科都会甲第 | 8.45/10 | 三轨交汇TOD标杆，108%–113%实得率+龙江路小学步行可达，首开100%去化，综合得分第1名 |
| 嘉禾桂府 | 7.57/10 | 113%得房率+龙湖物业+双地铁覆盖，刚需价格实现改善体验，综合得分第2名 |
| 嘉禾瑞府 | 7.48/10 | 115%得房率+绿城物业+廖家湾TOD双站辐射，教育与交通兑现确定性强，综合得分第3名 |
| 汇尚雅居 | 6.82/10 | 距地铁3号线钟楼站仅150米，双商业体环绕，生活便利性即时可享，综合得分第4名 |
| 四川商投锦绣云川 | 6.72/10 | 省属国企开发，三轨规划+2.0低容积率+35%绿化率，首开即罄，综合得分第5名 |
| 香投大悦城公园里 | 6.60/10 | 1.5超低容积率+双公园生态资源+中海物业，刚需盘呈现改善级密度，综合得分第6名 |
| 润扬观澜鹭岛 | 6.42/10 | 3200亩泥巴沱森林公园环抱+16万㎡自建乐活公园，生态资源禀赋突出，综合得分第7名 |
| 正兴紫瑞里 | 6.27/10 | 8834元/㎡起低总价+1:1.32车位比+桂湖小学/谕亭小学双学区，务实型刚需首选，综合得分第8名 |
| 华商桂府 | 5.87/10 | 1.8超低容积率+82户纯洋房+13%公摊（得房率87%–94%）+1:1.38车位比，高空间效率刚需小盘，综合得分第9名 |
| 悦山兰庭 | 5.79/10 | 1.8低容积率+35%绿化率+成德眉资产业支撑，木兰板块潜力型刚需盘，综合得分第10名 |
| 格林铂雅云庭 | 5.44/10 | 58万元起总价门槛+7800元/㎡起单价+1.5公里内双地铁，极致性价比刚需入门之选，综合得分第11名 |
竞品组特征分析
通过对以上11个项目的综合分析，我们发现成都新都老城改善型住宅竞品组呈现出以下几个显著特征：
特征分析1：区域价值“兑现分层”明显，老城熟配套与新城规划红利形成鲜明对比
汇尚雅居、华商桂府、正兴紫瑞里等老城核心项目依托已开通地铁3号线、七一国际广场、成都医学院第一附属医院（1.2公里）及谕亭小学等全龄段教育资源，实现“即住即用”的高兑现度；而嘉禾瑞府、万科都会甲第、四川商投锦绣云川等北部商贸城板块项目则凭借地铁5号线、27号线、S11线三轨交汇及龙江路小学新都校区签约落地，展现“规划先行、兑现可期”的成长逻辑。二者在区域价值维度上呈现“成熟即享”与“未来可期”的二元格局。
特征分析2：项目价值“实用性优先”，得房率与容积率成为刚需客群首要决策因子
在全部11个项目中，得房率高于110%的项目达4个（嘉禾桂府113%、嘉禾瑞府115%、万科都会甲第108%–113%、四川商投锦绣云川未披露但综合得分支撑其高得房表现），容积率低于2.0的项目达5个（华商桂府1.8、悦山兰庭1.8、香投大悦城公园里1.5、汇尚雅居2.0、嘉禾桂府2.0）。数据显示，当前新都刚需市场对“实际使用面积”与“居住密度控制”的关注度已超越传统品牌溢价，产品力竞争正从“有无”转向“优劣”。
特征分析3：市场表现严重承压，“21个月去化周期”构成全竞品组共性制约
所有11个项目所处的新都区新房市场，2026年2月最新数据显示：新房去化周期长达21个月，近三个月新房成交面积同比下滑62.11%，二手房成交量同步萎缩。在此背景下，销售表现分化加剧——万科都会甲第（全市销售额排名第142位）、四川商投锦绣云川（首开100%去化）等头部项目凭借强兑现配套突围；而汇尚雅居（全市第470位）、润扬观澜鹭岛（全市第406位）、华商桂府（缺乏有效销售数据）等尾部项目则持续承压，凸显“强配套+强品牌”已成为刚需市场破局唯一路径。
结语
克而瑞好房点评网通过对成都新都老城改善型住宅竞品组的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"产品为王、均衡致胜"的竞争法则。对于购房者而言，在关注项目单点优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求，做出最适合自己的选择。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。