项目定位： 成都天府新区前湾板块 | 改善型住宅 | 小高层/高层
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 盛世名邸是一款以“三甲医疗零距离+1:1.76超高车位比+中央法务岛核心区位”为三大硬核支撑的务实型改善住宅，适合重视健康保障、多车家庭及偏好低密圈层的城南本地改善客群，但受限于开发商品牌缺失、精装品质薄弱与商业配套滞后，暂未形成跨项目级口碑势能。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.51/10，在竞品组中排名第8名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.36/10 | 第8名 | 容积率（9.8分）、绿化率（8.2分）、车位比（9.8分）三项指标突出，得房率（4.1分）与精装（6.0分）为显著短板，整体呈现“硬件扎实、细节偏弱”的均衡型特征 |
| 区域价值 | 7.39/10 | 第8名 | 医疗配套（9.3分）位列竞品第1名，教育（8.3分）居第4名，产业（7.7分）居第3名，交通（7.0分）与生态（7.0分）均处中上游，唯商业配套（5.3分）垫底第11名 |
| 市场表现 | 4.29/10 | 第8名 | 价值潜力（4.1分）、价格合理性（4.1分）并列竞品第9名，销售情况（4.7分）居第8名；近12个月成都商品住宅销售排名第218位，区域新房去化周期超18个月 |
| 市场口碑 | 4.86/10 | 第8名 | 开发商口碑（4.4分）、物业口碑（4.4分）均并列竞品第8名，项目口碑（5.8分）居第7名；开发商背景信息缺失，物业公司为北京天诺物业（成立24年），物业费3.4元/㎡·月质价匹配度一般 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，盛世名邸在【医疗配套】、【车位比】、【容积率】等维度上表现突出，以1.13公里内汇聚四川省肿瘤医院天府院区等三甲资源、1:1.76车位配比、2.5容积率精准契合改善定位，成为天府前湾板块医疗保障力最强、停车便利性最优、密度控制最稳的务实型标杆。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.0 | 第4名 | 紧邻地铁6号线青岛路站（实测500–700米），属真地铁盘；1、18、26号线环伺，自驾接驳蓉遵高速及多条主干道高效；公交覆盖薄弱为唯一短板 |
| 价值潜力 | 4.1 | 第9名 | 地处国家级新区核心发展区域，享政策与产业双重红利；但区域新房去化周期超18个月，近三个月成交面积同比大幅下滑，价格支撑力有限 |
| 区域价值 | 7.39 | 第8名 | 医疗（9.3分/第1名）、教育（8.3分/第4名）、产业（7.7分/第3名）构成铁三角优势，商业配套（5.3分/第11名）为最大制约项 |
| 医疗配套 | 9.3 | 第1名 | 1.13公里范围内集聚四川省肿瘤医院天府院区（三甲）、天府新区人民医院新址等全周期健康资源，配套能级与可达性双优 |
| 市场口碑 | 4.86 | 第8名 | 开发商与物业公司信息均未明确披露，品牌信任基础薄弱；项目口碑（5.8分/第7名）优于多数竞品，体现区位与配置获客户基本认可 |
| 教育资源 | 8.3 | 第4名 | 所在前湾板块已布局优质教育资源，虽尚未形成传统名校集群效应，但确定性高于融城启元、中铁卓萃等竞品 |
| 生活配套 | 5.3 | 第11名 | 当前缺乏步行可达的大型商业综合体，依赖规划中的TOD商业体及已开业的和悦广场、山姆会员店，成熟度最低 |
| 社区配套 | 7.2 | 第8名 | 内部打造约3万方园林与全龄活动空间，社区规模654户体量适中，利于圈层营造与服务精细化，但无创新性泛会所或智慧场景 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 9.3 | 第1名 | 1.13公里内三甲医疗机构集群，覆盖肿瘤、妇儿、中西医结合、康复疗养全周期，为竞品中健康保障能力最强者 |
| 车位比 | 9.8 | 第1名 | 1:1.76车位配比显著优于改善类住宅1.2基准线，有效缓解多车家庭停车压力，兑现度100% |
| 容积率 | 9.8 | 第1名 | 2.5容积率精准锚定改善型定位，在土地效率与居住舒适度间取得最佳平衡，优于邦泰悦九章（2.4）、万达天府1号（2.4）等 |
| 绿化率 | 8.2 | 第3名 | 35%绿化率配合约3万方标准化园林与全龄活动空间，“公园里的住区”特质鲜明，仅次于蔚蓝卡地亚（50%）、麓湖生态城（41%） |
1. 项目价值：7.36/10 高配均衡型·容积率与车位比双冠王
盛世名邸项目价值得分7.36/10，在11个竞品中位列第8名，其核心竞争力集中于“物理指标的扎实兑现”——容积率2.5、绿化率35%、车位比1:1.76三项硬指标全部进入竞品TOP3，其中容积率与车位比更双双斩获第1名。项目采用小高层/高层产品形态，社区总户数仅654户，体量适中，既规避了大盘管理粗放风险，又保障了圈层纯粹性与物业服务响应效率。内部规划约3万方园林，配置全龄段活动空间，生态宜居基底稳固。然而，项目在得房率（4.1分/第9名）与精装品质（6.0分/第8名）上存在明显断层：得房率低于建发璞云（92%）、蜀道宽境（超90%）等竞品；精装配置未披露一线品牌，材料规格、智能化系统及人性化设计几近缺失，整体标准更贴近刚需产品，难以匹配改善客群对品质细节的期待。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 9.8 | 第1名 | 2.5容积率精准契合改善型定位，在天府前湾板块中处于最优区间，优于邦泰悦九章（2.4）、万达天府1号（2.4）、天府公园未来城（2.78）等，兼顾低密舒适与土地集约 |
| 车位比 | 9.8 | 第1名 | 1:1.76车位配比为竞品最高值，远超改善类住宅1.2基准线，显著优于建发璞云（1:1.55）、蜀道宽境（1:1.44）、中铁卓萃（1:1.25）等，多车家庭停车无忧 |
| 绿化率 | 8.2 | 第3名 | 35%绿化率配合约3万方标准化园林与全龄活动空间，生态基底扎实，仅次于蔚蓝卡地亚（50%）、麓湖生态城（41%），优于建发璞云（35%）、邦泰悦九章（35%）等同分竞品 |
| 社区配套 | 7.2 | 第8名 | 内部配套以功能实用为导向，无创新性泛会所或智慧场景，但3万方园林与全龄活动空间落地充分，兑现度高于融城启元（配套简陋）、万达天府1号（清水交付）等 |
2. 区域价值：7.39/10 医疗高地·前湾板块健康保障第一极
盛世名邸区域价值得分7.39/10，位列竞品第8名，其最大差异化优势在于“医疗配套”维度以9.3分高居榜首——1.13公里范围内集聚四川省肿瘤医院天府院区（三甲）、天府新区人民医院新址等全周期健康资源，形成竞品中无可比拟的健康保障网络。同时，项目地处天府新区前湾板块核心，即中央法务岛核心区，叠加青岛路TOD规划，地段（7.2分/第4名）与产业（7.7分/第3名）均居前列；教育（8.3分/第4名）布局明确，虽未形成名校集群，但确定性高于中铁卓萃、融城启元等；交通（7.0分/第4名）依托地铁6号线青岛路站（500–700米）及多条主干道，通达性良好。唯一显著短板是商业配套（5.3分/第11名），当前缺乏步行可达的大型商业体，高度依赖未来TOD商业兑现，生活便利性在竞品中垫底。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 9.3 | 第1名 | 1.13公里内三甲医疗机构集群，覆盖肿瘤、妇儿、中西医结合、康复疗养全周期，配套能级与可达性双优，为竞品中健康保障能力最强者 |
| 教育资源 | 8.3 | 第4名 | 所在前湾板块已布局优质教育资源，虽尚未形成传统名校集群效应，但确定性高于融城启元（新设学校待验证）、中铁卓萃（普通公立为主）等竞品 |
| 产业 | 7.7 | 第3名 | 坐拥中央法务岛核心产业定位，聚焦法律服务、金融科技、总部经济等高能级业态，产业动能强劲，仅次于蜀道宽境（新川科创）、建发璞云（麓山总部）等 |
| 交通便利 | 7.0 | 第4名 | 紧邻地铁6号线青岛路站（500–700米），属真地铁盘；1、18、26号线环伺，自驾接驳蓉遵高速及多条主干道高效；公交覆盖薄弱为唯一短板 |
3. 市场口碑：4.86/10 务实型口碑·品牌缺位下的配置信任
盛世名邸市场口碑得分4.86/10，位列竞品第8名，属于典型的“配置驱动型口碑”——开发商口碑（4.4分/第8名）与物业口碑（4.4分/第8名）均因信息缺失而受限，但项目口碑（5.8分/第7名）相对稳健，反映客户对其区位与硬件配置的认可。项目开发商背景未公开披露，削弱了市场对交付保障与历史口碑的信任基础；物业公司为成立24年的北京天诺物业，具备基础服务能力但品牌影响力有限，3.4元/㎡·月的物业费在区域内处于中高位，但服务内容未见特色化或高端化配置，质价匹配度一般。值得注意的是，项目在“车位比”“医疗资源”“社区规模”三项物理指标上获得客户普遍认可，构成其口碑的基本盘。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 市场口碑 | 4.86 | 第8名 | 开发商与物业公司信息均未明确披露，品牌信任基础薄弱；但项目口碑（5.8分/第7名）优于多数竞品，体现区位与配置获客户基本认可 |
| 开发商口碑 | 4.4 | 第8名 | 开发商背景信息缺失，难以评估其信用实力、交付保障与历史口碑，削弱客户信任基础，与建发璞云（9.75分）、邦泰悦九章（7.76分）等形成鲜明对比 |
| 物业口碑 | 4.44 | 第8名 | 物业公司为北京天诺物业（成立24年），服务品质处于行业中等水平；物业费3.4元/㎡·月偏高，但未见特色化或高端化配置，质价匹配度一般 |
4. 市场表现：4.29/10 中位承压型·高配难抵市场冷周期
盛世名邸市场表现得分4.29/10，位列竞品第8名，是四大维度中拖累最重的一项。其价值潜力（4.1分/第9名）、价格合理性（4.1分/第9名）与销售情况（4.7分/第8名）全部处于竞品下游区间。项目当前价格稳定在24500元/m²左右，物业费3.4元/㎡·月，户型以116–143㎡三至四房为主，设计方正通透，契合主流改善需求；但近12个月在成都商品住宅销售金额排名仅第218位，区域新房去化周期长达18.1个月，市场热度低迷。根本症结在于：缺乏开发商品牌背书影响购房者信心，叠加板块整体人气培育期长、商业教育配套兑现滞后，导致“高配硬件”未能转化为“热销势能”。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 4.72 | 第8名 | 近12个月成都商品住宅销售金额排名第218位，去化动能偏弱；但优于融城启元（第？位）、中铁卓萃（第？位）、蜀道宽境（第？位）等竞品，反映其区位与配置仍具基础吸引力 |
| 价格合理性 | 4.07 | 第9名 | 官方指导价约19005元/m²，公允建议价18888元/m²，定价合理性评分4.07分，与蜀道宽境（4.07分）、邦泰悦九章（4.07分）并列第9名，低于天府公园未来城（5.74分）、融城启元（4.96分）等 |
| 价值潜力 | 4.07 | 第9名 | 地处国家级新区核心发展区域，享政策与产业双重红利；但区域新房去化周期超18个月，近三个月成交面积同比大幅下滑，价格支撑力有限 |
总结
盛世名邸是一款以“三甲医疗零距离（第1名）、1:1.76超高车位比（第1名）、2.5黄金容积率（第1名）”为三大硬核标签的务实型改善住宅，区域价值（7.39/10）与项目价值（7.36/10）稳健，尤其在健康保障、停车便利与社区尺度上树立了前湾板块新标杆。然而，其市场口碑（4.86/10）与市场表现（4.29/10）严重承压，根源在于开发商品牌缺失、精装品质薄弱、商业配套滞后及区域整体去化周期超18个月的宏观制约。该项目最适合重视健康保障、拥有多台车辆、偏好低密圈层且对品牌溢价敏感度较低的城南本地改善家庭；若购房者对即期生活成熟度、精装品质或长期资产流动性有更高要求，则建议优先考虑建发璞云（第2名）、中铁卓萃（第9名）等产品力与口碑双优的竞品。
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