项目定位： 成都天府新区科学城板块 | 低密生态改善型住宅 | 小高层+叠拼+独栋
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 清凤鹿溪源是一款以“1.8超低容积率+500米一线鹿溪湖岸线+1:2.91车位比+9.64分得房率”构筑硬核居住实用性的稀缺湖居改善盘，适合高度看重生态静谧性、多车家庭停车便利性及空间尺度感的本地高净值改善客群；但受制于开发商信息未披露、物业体系不透明、毛坯交付及配套兑现滞后，其市场信任度与即住体验显著承压。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分7.38/10，在竞品组中排名第7名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 8.34/10 | 第3名 | 得房率（9.64）、容积率（9.8）、绿化率（9.8）、车位比（9.6）四项子项均位列竞品前3，产品力扎实，低密生态属性突出 |
| 区域价值 | 7.69/10 | 第5名 | 生态（9.8）、教育（8.4）、医疗（8.8）、交通（8.0）四项子项均高于竞品均值，但产业（4.9）拖累整体表现 |
| 市场表现 | 6.58/10 | 第6名 | 价值潜力（9.1）高居第1名，但价格合理性（6.3）排第7名、销售情况（4.4）排第10名，呈现“潜力强、转化弱”典型特征 |
| 市场口碑 | 4.90/10 | 第10名 | 开发商口碑（4.07）、物业口碑（4.07）并列第10名，项目口碑（6.57）排第7名，品牌缺位成最大短板 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，清凤鹿溪源在【容积率】、【绿化率】、【得房率】、【车位比】、【生态】、【教育】、【医疗配套】、【交通】等维度上表现突出，以“全维度生态硬指标领先+居住实用性碾压级配置”确立科学城湖居改善标杆地位，但品牌信任与即时配套兑现能力严重滞后于产品硬件水平。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 8.0 | 第2名 | 地铁19号线步行可达，主干道网络通达天府CBD与双机场，交通通达性优于龙湖天府青云阙（第11名）、独角兽岛U6（第10名）等竞品 |
| 价值潜力 | 9.1 | 第1名 | 天府新区科学城板块国家级战略叠加、兴隆湖生态基底稳固、未来人口导入预期明确，价值确定性为11个竞品中最高 |
| 区域价值 | 7.69 | 第5名 | 生态（9.8）、教育（8.4）、医疗（8.8）、交通（8.0）四项均处前列，但产业（4.9）仅高于独角兽岛U6（4.88），拖累整体排名 |
| 医疗配套 | 8.8 | 第2名 | 已落成华西天府医院三甲资源覆盖，与阅天府（8.8）、万达天府1号（8.8）并列第2名，显著优于天投滨湖璟园（7.11）等竞品 |
| 市场口碑 | 4.90 | 第10名 | 开发商与物业双项评分均为4.07分，并列11个项目末位；项目口碑（6.57）排第7名，生态与产品力获认可但信任基础薄弱 |
| 教育资源 | 8.4 | 第2名 | 七中育才科学城分校已落地，教育资源兑现度仅次于阅天府（8.4），高于中铁卓著（8.1）、邦泰悦九章（8.0）等竞品 |
| 生活配套 | 6.55 | 第6名 | 商业配套评分6.55分，排第6名；步行范围内基础生活业态缺失，依赖车行至天府CBD，成熟度低于万达天府1号（7.5）、阅天府（7.4） |
| 社区配套 | 6.75 | 第6名 | 评分6.75分，排第6名；亿元级峡谷园林与1.3万㎡地藏式活动中心亮点突出，但健身康体设施缺失、儿童配套基础，落后于建发璞云（8.1） |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 9.8 | 第1名 | 1.8超低容积率，为11个竞品中最低，远低于建发璞云（2.0）、中铁卓著（2.5）等标杆项目，奠定低密纯粹性基石 |
| 绿化率 | 9.8 | 第1名 | 依托“一湾两湖五公园”万亩外部生态基底，蓝绿空间占比超70%，生态资源稀缺性为竞品之首 |
| 得房率 | 9.64 | 第2名 | 小高层得房率优异，叠拼产品赠送空间超百平米、地下层高突破常规，实际使用效率仅次于建发璞云（9.75） |
| 车位比 | 9.6 | 第1名 | 1:2.91车位配比，为11个竞品中最高，显著优于建发璞云（1:1.55）、中铁卓著（1:1.69）、龙湖天府青云阙（1:1.0） |
| 生态 | 9.8 | 第1名 | 坐拥约500米鹿溪湖岸线，环抱兴隆湖、鹿溪河及五大公园，生态资源维度满分，无任何竞品可比肩 |
| 教育资源 | 8.4 | 第2名 | 七中育才科学城分校已建成投用，教育兑现度仅次于阅天府（同为8.4），高于全部其他竞品 |
| 医疗配套 | 8.8 | 第2名 | 华西天府医院已正式运营，与阅天府、万达天府1号并列第2名，医疗资源确定性极高 |
| 交通便利 | 8.0 | 第2名 | 地铁19号线步行可达，主干道直连天府CBD与双机场，通达性仅次于阅天府（8.1） |
1. 项目价值：8.34/10 天府科学城“居住实用性”天花板
清凤鹿溪源以“低密生态+高得房率+超高车位比”三维硬核指标，构筑了天府新区改善型住宅中罕见的居住实用性标杆。项目容积率仅1.8，为竞品中最低（建发璞云2.0、中铁卓著2.5），规划1057户，规模适中保障圈层纯粹性；绿化率30%，虽略低于建发璞云（35%）等竞品，但依托“一湾两湖五公园”外部生态基底，实现内外生态融合；得房率高达9.64分，小高层产品空间利用率优异，叠拼产品更以超百平米赠送空间与突破常规的地下层高，显著提升实际居住体验；车位比1:2.91为竞品最高，远超改善盘1.2基准线，彻底解决多车家庭停车焦虑；社区配套评分6.75分，虽低于建发璞云（8.1）、邦泰悦九章（7.8），但亿元级峡谷园林、1.3万㎡地藏式活动中心及24个高端社群，已初步构建圈层生活场景；精装维度仅4.1分，为竞品最低，项目采用毛坯交付，无品牌披露及智能化系统配置，与其4.1–5.6元/㎡·月的高物业费形成显著质价错配，成为制约高端定位的关键短板。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 9.8 | 第1名 | 1.8超低容积率，为11个竞品中唯一低于2.0的项目，较建发璞云（2.0）、中铁卓著（2.5）更具密度控制优势，奠定低密纯粹性绝对壁垒 |
| 绿化率 | 9.8 | 第1名 | 30%社区绿化率+万亩外部公园环绕，蓝绿空间占比超70%，生态资源维度满分，无任何竞品可复制 |
| 得房率 | 9.64 | 第2名 | 小高层得房率优异，叠拼产品赠送空间超百平米且地下层高突破常规，空间使用效率仅次于建发璞云（9.75） |
| 车位比 | 9.6 | 第1名 | 1:2.91车位配比，为11个竞品中最高，较建发璞云（1:1.55）、中铁卓著（1:1.69）具备碾压级优势，直击多车家庭核心痛点 |
| 社区规模 | 8.8 | 第2名 | 规划1057户，规模适中，兼顾圈层纯粹性与管理便利性，优于邦泰悦九章（339户）、天投滨湖璟园（265户）等小体量项目 |
2. 区域价值：7.69/10 科学城生态带“确定性红利”高地
清凤鹿溪源地处天府新区科学城核心生态带，区域价值呈现“生态与公共服务双强、产业与商业双弱”的鲜明特征。生态维度9.8分、教育8.4分、医疗8.8分、交通8.0分四项子项均位列竞品前3，坐拥鹿溪湖、兴隆湖及五大公园，华西天府医院已投用，七中育才科学城分校已开学，地铁19号线步行可达，公共服务兑现度处于科学城板块第一梯队；但产业维度仅4.9分，为竞品倒数第2名（仅高于独角兽岛U6的4.88），反映当前区域仍以研发功能为主导，产业人口导入节奏审慎，短期内职住平衡支撑力有限；商业配套6.55分，排第6名，步行范围内缺乏便利店、菜市场等高频业态，依赖车行至天府CBD，成熟度明显滞后于总部商务区竞品。整体区域价值属“长线确定性红利高地”，但需承受中期配套兑现阵痛。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 生态 | 9.8 | 第1名 | “一湾两湖五公园”万亩生态基底，500米一线湖岸线，蓝绿空间占比超70%，生态资源维度竞品独一档 |
| 教育资源 | 8.4 | 第2名 | 七中育才科学城分校已建成投用，教育资源兑现度仅次于阅天府（8.4），高于全部其他竞品 |
| 医疗配套 | 8.8 | 第2名 | 华西天府医院三甲资源已正式运营，与阅天府、万达天府1号并列第2名，医疗确定性极高 |
| 交通便利 | 8.0 | 第2名 | 地铁19号线步行可达，主干道直连天府CBD与双机场，通达性仅次于阅天府（8.1） |
3. 市场口碑：4.90/10 品牌信任“洼地”亟待破局
清凤鹿溪源市场口碑为本次测评中最大短板，综合得分4.90分，位列11个竞品第10名。开发商口碑与物业口碑双双仅为4.07分，并列末位——开发商信息全程未披露，导致客户对交付品质、资金安全与长期保障信心严重不足；物业公司亦未明确，虽物业费高达4.1–5.6元/㎡·月，但服务内容、标准与体系完全模糊，质价匹配度存疑；项目口碑6.57分，排第7名，正面反馈集中于500米湖岸线、1.8低密规划、3梯2户、3.3米层高及35㎡U型露台等产品力细节，但负面争议聚焦于开发商缺位、物业不透明、毛坯交付与配套兑现滞后四大核心问题。相较阅天府（9.75）、建发璞云（8.62）、龙湖天府青云阙（8.61）等拥有全国性品牌背书与成熟物业体系的头部项目，清凤鹿溪源在客户信任构建上存在结构性断层。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 6.57 | 第7名 | 生态资源与产品设计获认可，500米湖岸线、1.8容积率、3梯2户、3.3米层高等细节提升居住舒适度，但品牌缺位削弱整体认同 |
| 开发商口碑 | 4.07 | 第10名 | 开发商品牌全程未披露，缺乏信用背书，在当前市场环境下严重影响客户对交付品质与资金安全的信心 |
| 物业口碑 | 4.07 | 第10名 | 物业公司未明确，4.1–5.6元/㎡·月高物业费缺乏对应服务支撑，质价匹配度为竞品中最弱 |
4. 市场表现：6.58/10 “价值潜力第一、销售转化垫底”的典型悖论
清凤鹿溪源市场表现呈现高度割裂状态：价值潜力9.1分，高居11个竞品第1名，凸显其在天府新区科学城板块的长期资产价值确定性；但销售情况仅4.43分，排第10名，历史开盘去化率不足20%，近一年全市销售额排名第98位；价格合理性6.27分，排第7名，成交均价20677元/㎡，公允建议价20126元/㎡，定价略高于市场接受中枢。这一“高潜力、低转化”悖论，根源在于品牌信任缺失与配套兑现滞后双重压制——尽管项目坐拥稀缺湖岸与低密形态，但开发商信息不透明、物业体系模糊、毛坯交付标准、商业教育配套尚在建设期等现实约束，严重削弱客户即期购买意愿。相较阅天府（100%去化）、中铁卓著（稳健热销）、天府公园未来城（多次70%以上去化），清凤鹿溪源的市场动能明显疲弱，属于典型的“价值被低估、信任未建立”型项目。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 9.1 | 第1名 | 天府新区科学城国家级战略叠加、兴隆湖生态基底稳固、未来人口导入预期明确，价值确定性为11个竞品中最高 |
| 价格合理性 | 6.27 | 第7名 | 成交均价20677元/㎡，公允建议价20126元/㎡，定价合理性处于中游，优于独角兽岛U6（6.27）、龙湖天府青云阙（5.75） |
| 销售情况 | 4.43 | 第10名 | 历史开盘去化率不足20%，近一年全市销售额排名第98位，销售动能为竞品中最弱，仅优于天投滨湖璟园（第11名） |
总结
清凤鹿溪源是天府新区科学城板块一款极具辨识度的“生态实用主义”改善产品：它以1.8超低容积率、500米一线鹿溪湖岸线、1:2.91碾压级车位比、9.64分高得房率构筑了竞品难以企及的居住硬件护城河，精准切中多车家庭、高净值改善客群对空间尺度、私密性与生态静谧的核心诉求；但其开发商信息未披露、物业体系不透明、毛坯交付标准、商业教育配套兑现滞后等短板，使其深陷品牌信任洼地，导致市场转化持续承压。对于置业者而言，若将投资周期拉长至5–10年，充分认可科学城板块的长期发展红利，并能接受短期配套阵痛，则该项目具备稀缺生态资源与扎实居住体验的双重价值；但若对品牌保障、即住便利性、精装品质或教育确定性有刚性需求，则需极为审慎评估。项目方亟需通过明确开发主体、引入高水准物业品牌、打造实景示范区及强化社群运营等方式，将“生态硬实力”转化为可持续的“口碑软资产”。
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