项目定位： 成都龙泉驿区东安湖板块 | 郊区改善型住宅 | 小高层/高层
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 深业东樾府是一款“强区位、弱产品”的务实改善盘，依托东安湖CAZ核心区已兑现的医教商文生态全维配套，成为区域内少有的即住即享型改善选项，但高容积率（4.19）、低绿化率（20%）、车位比不足（1:0.92）等硬伤显著削弱其居住舒适度，更适合注重地段确定性与生活便利性的首置改善或年轻家庭客群。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.56/10，在竞品组中排名第8名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 5.01/10 | 第8名 | 容积率高达4.19、绿化率仅20%、车位比1:0.92，社区内部居住密度偏高、舒适度不足，与其改善定位存在明显错配；精装品质（7.9/10）为唯一亮点，但难掩整体产品力短板。 |
| 区域价值 | 8.20/10 | 第2名 | 地段（8.88/10）、教育（9.5/10）、医疗（9.31/10）、生态（8.0/10）四项均位列前二，坐拥东安湖CAZ核心区位，3公里内覆盖华西龙泉医院等多家三甲医院、七中东安湖学校及成都实验小学和雅校区、吾悦广场与万达广场等成熟商业体，配套兑现度区域领先。 |
| 市场表现 | 4.98/10 | 第8名 | 销售情况（4.07/10）垫底，开盘九个月去化缓慢；价格合理性（5.53/10）中等偏下，官方指导价13448元/㎡，公允建议价15966元/㎡；价值潜力（5.33/10）受制于高密度开发与学位紧张，整体市场竞争力薄弱。 |
| 市场口碑 | 7.86/10 | 第2名 | 项目口碑（9.25/10）高居第1名，显著优于开发商口碑（6.87/10，第4名）与物业口碑（7.45/10，第6名），市场高度认可其“看得见的配套”与“可感知的产品细节”，国企背景与2500元/㎡精装标准构成核心信任锚点。 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，深业东樾府在【教育资源】、【医疗配套】、【地段】、【项目口碑】等维度上表现突出，凭借七中东安湖学校、成都实验小学和雅校区、华西龙泉医院等优质资源及东安湖CAZ核心区位，成为区域内配套兑现度最高、即住便利性最强的改善型住宅之一。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 6.51/10 | 第5名 | 距地铁2号线书房站约700–800米，属优质真地铁盘；周边四横三纵路网完善，公交接驳便捷，但当前仅依赖单一轨道线路，缺乏快线支撑，通勤效率处于中等水平。 |
| 价值潜力 | 5.33/10 | 第7名 | 受制于高容积率、低绿化率及区域新房去化周期长达16.3个月、近三个月成交面积同比下滑超50%的市场承压环境，长期价格支撑力有限。 |
| 区域价值 | 8.20/10 | 第2名 | 地段（8.88/10）、教育（9.5/10）、医疗（9.31/10）、生态（8.0/10）、商业（7.7/10）、产业（7.5/10）六项子维度全部高于7.5分，区域价值支撑坚实，仅次于龙湖焕城（8.23/10）。 |
| 医疗配套 | 9.31/10 | 第1名 | 3公里范围内汇聚成都中医药大学附属医院龙泉医院、华西医院龙泉医院等多家三级甲等及乙等医院，医疗资源密集度与等级均为竞品组最高。 |
| 市场口碑 | 7.86/10 | 第2名 | 项目口碑（9.25/10）为竞品组第1名，开发商口碑（6.87/10）第4名，物业口碑（7.45/10）第6名，呈现“项目力驱动口碑”的典型特征。 |
| 教育资源 | 9.5/10 | 第1名 | 对口七中东安湖学校、成都实验小学和雅校区等优质校源，教育评分竞品组第1名，显著优于东安湖1号（9.2/10）、龙湖焕城（8.9/10）等。 |
| 生活配套 | 7.7/10 | 第3名 | 吾悦广场、万达广场、杉杉奥特莱斯等大型商业体均已开业或即将投用，生活便利性区域领先，仅次于东安湖1号（7.8/10）、龙湖焕城（7.75/10）。 |
| 社区配套 | 4.1/10 | 第10名 | 社区配套评价4.1/10，为竞品组倒数第2名，仅高于左岸名都（4.0/10），项目报告明确指出“社区内部配套信息缺失”，缺乏全龄功能空间与特色节点。 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 教育资源 | 9.5/10 | 第1名 | 对口七中东安湖学校、成都实验小学和雅校区，区域教育能级最高，学位预警虽存在但校源质量最优。 |
| 医疗配套 | 9.31/10 | 第1名 | 3公里内覆盖华西龙泉医院等多家三甲医院，医疗资源密度与等级双冠，远超竞品平均水准。 |
| 地段 | 8.88/10 | 第1名 | 东安湖CAZ核心区位，享有“世界级汽车产业城”与“国际化生活品质城”双重战略赋能，城市界面焕新最快。 |
| 项目口碑 | 9.25/10 | 第1名 | 市场高度认可其国企背景、2500元/㎡精装标准、3米层高与21%低公摊，成为竞品组中“信任感”最强项目。 |
| 区域价值 | 8.20/10 | 第2名 | 四大维度（地段、教育、医疗、生态）全部进入前两名，全维配套兑现度区域标杆，仅略逊于龙湖焕城（8.23/10）。 |
1. 项目价值：5.01/10 “偏刚需改善”——得房率中等，配套短板明显
深业东樾府项目价值得分5.01/10，在11个竞品中排名第8名，是拖累其综合排名的核心短板。项目虽定位改善，但关键指标严重偏离改善标准：容积率高达4.19（竞品平均2.5），绿化率仅20%（低于改善盘30%基准线），车位比1:0.92（未达改善盘主流1:1标准），社区规模与社区配套评价均为4.1/10，同为竞品组倒数第2名。报告明确指出其“社区内部配套信息缺失”，园林配置基础，缺乏全龄功能空间与特色节点，楼间距过窄导致部分低区户型视野受限、隐私性不足，“瞰湖”概念仅少数高区房源可兑现，产品力与宣传存在落差。唯一亮点为精装评价7.88/10（第2名），2500元/㎡精装标准、3米层高与合理功能分区契合改善客群对空间品质的需求，但难以弥补结构性缺陷。其得房率4.42/10（第9名）亦处下游，受21%公摊影响，实际使用效率不及恒胜朗樾晴川（95%–100%）、经开发展新希望天屹（高得房率洋房）等低密竞品。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 精装 | 7.88/10 | 第2名 | 2500元/㎡精装标准，涵盖大面宽客厅、超长观景阳台及合理功能分区，在竞品中仅次于龙湖焕城（8.2/10），为项目最突出产品力支撑。 |
| 容积率 | 5.02/10 | 第7名 | 容积率4.0虽偏高，但在东安湖板块属常见水平（如经开发展东安首府达4.5），较左岸名都（4.13）略优，属“区域适配型”而非绝对劣势。 |
| 车位比 | 5.2/10 | 第7名 | 1:0.92车位比虽未达标，但结合周边公共停车资源尚可接受，优于奥兰馨城（1:2.3但配套简陋）、左岸名都（1:1.43但清水交付）等。 |
2. 区域价值：8.20/10 “全配套兑现盘”——地段能级突出，配套高度成熟
深业东樾府区域价值得分8.20/10，高居竞品组第2名，是其最大核心优势。项目坐拥东安湖CAZ（中央活力区）核心区位，地段评价8.88/10为竞品组第1名，教育（9.5/10）、医疗（9.31/10）、生态（8.0/10）三项子维度全部位列第1名，商业（7.7/10）、产业（7.5/10）亦稳居前三。3公里生活圈内，教育端已落地七中东安湖学校、成都实验小学和雅校区；医疗端汇聚华西龙泉医院、成都中医药大学附属医院龙泉医院等三甲资源；商业端步行可达吾悦广场、万达广场，杉杉奥特莱斯已开业；生态端紧邻5061亩东安湖公园及多条生态廊道。报告明确将其归入“第一梯队”，定义为“具备已兑现的高能级配套或确定性强的成长动能，区域价值支撑坚实”。相较而言，龙湖焕城（8.23/10）虽总分略高，但其教育（8.9/10）、医疗（8.7/10）评分均低于深业东樾府，凸显本项目在“硬配套兑现度”上的不可替代性。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 教育资源 | 9.5/10 | 第1名 | 对口七中东安湖学校、成都实验小学和雅校区，为东安湖板块唯一直属七中系学校，教育资源质量与确定性双冠。 |
| 医疗配套 | 9.31/10 | 第1名 | 3公里内覆盖4家三甲医院，密度与等级均为竞品组最高，远超龙湖光年（8.9/10）、东安湖1号（8.5/10）等。 |
| 地段 | 8.88/10 | 第1名 | 东安湖CAZ核心区，受益于“大运会”后城市界面提升及多项重大规划落地，区域发展确定性最强。 |
| 生态 | 8.0/10 | 第1名 | 紧邻5061亩东安湖公园，叠加龙泉山城市森林公园等生态廊道，外部生态资源禀赋为竞品组最优。 |
3. 市场口碑：7.86/10 “务实改善盘”——配套兑现强，密度偏高
深业东樾府市场口碑得分7.86/10，位列竞品组第2名，其中项目口碑9.25/10为绝对亮点，高居第1名，显著高于开发商口碑（6.87/10，第4名）与物业口碑（7.45/10，第6名），形成典型的“项目力驱动口碑”格局。市场高度认可其“看得见的配套”与“可感知的产品细节”：国企深圳控股开发背景提供稳健保障；2500元/㎡精装标准、3米层高、21%低公摊优化居住体验；地铁2号线书房站约800米、商业教育医疗多已兑现，生活便利性突出。但争议点同样清晰：容积率4.19、绿化率20%被明确认定为“居住密度偏高”“社区内部生态体验有限”，与改善客群对低密舒适的核心诉求存在落差；物业费3.0元/㎡·月虽匹配定位，但服务内容缺乏差异化亮点，质价比弱于龙湖（9.75/10）、保利（8.69/10）等头部物企。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 9.25/10 | 第1名 | 市场对其产品力与地段价值高度认可，正面评价聚焦国企背景、高标精装、已兑现配套，负面集中于密度与物业质价比。 |
| 开发商口碑 | 6.87/10 | 第4名 | 深圳控股为深圳市国资委旗下千亿国企，财务稳健、操盘经验丰富，口碑优于远大东安云锦（6.80/10）、经开发展东安首府（5.97/10）等。 |
| 物业口碑 | 7.45/10 | 第6名 | 深业泰富(成都)物业服务体系规范，基础服务达标，但品牌影响力与增值服务弱于龙湖、保利，质价匹配度“合理偏弱”。 |
4. 市场表现：4.98/10 “改善型社区”——配套尚可但产品力偏弱
深业东樾府市场表现得分4.98/10，位列竞品组第8名，是其综合排名的另一大拖累项。销售情况评价4.07/10为竞品组最低，报告直指“开盘九个月仅售出少量房源”“去化缓慢，错失板块红利期”；价值潜力5.33/10（第7名）受制于高容积率、低绿化率及区域新房去化周期长达16.3个月、近三个月成交面积同比下滑超50%的严峻市场环境；价格合理性5.53/10（第5名）虽优于恒胜朗樾晴川（5.17/10）、龙湖光年（5.17/10）等，但低于龙湖焕城（9.75/10）、左岸名都（6.44/10），反映其定价策略未能有效转化为市场接受度。报告将其归入“第三梯队”，定义为“受制于产品力不足、定位偏差或去化策略失误，市场竞争力明显偏弱”，与远大东安云锦并列弱势区间。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 5.53/10 | 第5名 | 官方指导价13448元/㎡，公允建议价15966元/㎡，定价略低于周边，但高公摊、低得房率及商住混杂削弱性价比感知。 |
| 价值潜力 | 5.33/10 | 第7名 | 依托国家级成都经济技术开发区与大运会红利，但当前商业配套培育期、学区未明确划入省市级名校、市场热度承压制约潜力释放。 |
| 销售情况 | 4.07/10 | 第11名 | 开盘去化缓慢，品牌在蓉缺乏高端标杆案例，高容积率与低绿化率削弱改善属性，市场认可度有限。 |
总结
深业东樾府是一款极具辨识度的“东安湖CAZ全配套兑现盘”，其8.20/10的区域价值得分与第2名排名，印证了其作为区域内少有的教育（第1名）、医疗（第1名）、地段（第1名）、生态（第1名）四重顶配项目的稀缺地位。对于重视即住便利性、信赖国企背景、追求高标精装（7.88/10）与低公摊（21%）的首置改善或年轻家庭客群，它是东安湖板块最具确定性的务实之选。然而，其5.01/10的项目价值（第8名）与4.98/10的市场表现（第8名）暴露出深刻矛盾：高容积率（4.19）、低绿化率（20%）、车位比不足（1:0.92）等硬伤，使其难以满足高端改善客群对低密舒适、社区品质与长期资产保值的核心诉求。若目标客群将“地段兑现度”与“生活便利性”置于首位，深业东樾府值得重点考量；但若对居住密度、园林品质或产品创新有更高要求，则需优先对比龙湖焕城（综测第1名）、经开发展新希望天屹（综测第2名）等产品力更强的竞品。未来价值增长，将更多依赖东安湖板块整体能级提升，而非自身产品突破。
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