项目定位： 成都高新南区中和板块 | 改善型住宅 | 小高层/高层
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 陆肖TOD麓鸣九天是以交通效率与生活便利性为底层逻辑的TOD改善标杆，精准契合金融城、大源等核心就业区高净值通勤家庭需求，凭借双轨交汇、1:1.96超高车位比、西南首座万象天地兑现能力及万科物业品质保障，构建“强确定性+高居住效率”的差异化竞争力。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分8.33/10，在竞品组中排名第1名，入选2025年第四季度"比邻冠军榜"。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 8.38/10 | 第1名 | 得房率（9.0）、容积率（9.8）、车位比（9.8）三项子维度均居竞品首位，TOD站城一体产品完成度突出 |
| 区域价值 | 8.12/10 | 第2名 | 交通（9.8）、地段（9.4）、商业配套（9.0）、产业（8.8）、教育（8.6）五项领先，唯医疗配套（4.1）拖累整体排名 |
| 市场表现 | 8.73/10 | 第1名 | 销售情况（9.6）居竞品第1名，价值潜力（8.9）第1名，价格合理性（7.7）第5名，综合稳居榜首 |
| 市场口碑 | 8.21/10 | 第1名 | 物业口碑（8.52）第2名，项目口碑（8.29）第1名，开发商口碑（7.82）第4名，综合位列榜首 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，陆肖TOD麓鸣九天在【交通便利】、【价值潜力】、【销售情况】、【得房率】、【容积率】、【车位比】、【商业配套】等维度上表现突出，成为高新南区改善型住宅中交通通达性最强、TOD资源兑现度最高、居住实用性最优的标杆项目。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.75 | 第1名 | 紧邻地铁6号线陆肖站（约200米），规划22号线换乘，双轨交汇通达性全竞品最强 |
| 价值潜力 | 8.90 | 第1名 | “五区叠加”政策红利+陆肖TOD示范地位+万象天地商业锚定，区域长期增值确定性最高 |
| 区域价值 | 8.12 | 第2名 | 交通、地段、商业、产业、教育五大维度均处竞品前3，唯医疗配套（4.1）拉低总分 |
| 医疗配套 | 4.07 | 第10名 | 周边仅有四川现代医院、高新龙翔医院等非三甲机构，缺乏三甲医院直接覆盖 |
| 市场口碑 | 8.21 | 第1名 | 项目口碑（8.29）第1名、物业口碑（8.52）第2名，国企开发+万科物业组合信任度高 |
| 教育资源 | 8.60 | 第2名 | 划入中和学区并纳入新川教育板块，规划有省教科院附属学校，但尚未完全落地 |
| 生活配套 | 9.00 | 第1名 | 西南首个万象天地已动工，叠加中体城、金普顿酒店、新南天地商圈，商业能级全竞品最高 |
| 社区配套 | 5.69 | 第9名 | 内部缺乏恒温泳池、大型会所等高端设施，全龄泛会所依赖架空层实现，兑现度尚处初期 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.75 | 第1名 | 地铁6号线陆肖站步行约200米，22号线规划换乘，双轨交汇通达性全竞品最优 |
| 销售情况 | 9.61 | 第1名 | 作为成都首个TOD示范项目，前期多批次开盘去化表现亮眼，价格体系总体稳定 |
| 得房率 | 8.99 | 第1名 | 主力128-168㎡户型空间通透、L型景观阳台尺度突出，实际使用效率全竞品领先 |
| 容积率 | 9.76 | 第1名 | 容积率2.0，严格匹配改善类产品对低密舒适的核心诉求，优于新川雅境（2.5）、保利新川天珺（2.5）等 |
| 车位比 | 9.76 | 第1名 | 车位配比达1:1.96，显著高于改善盘1:1.2基准线，充分满足多车家庭刚性需求 |
| 商业配套 | 9.00 | 第1名 | 西南首个万象天地商业综合体已动工，叠加中体城、金普顿酒店，高能级生活闭环已成型 |
| 价值潜力 | 8.90 | 第1名 | “五区叠加”战略核心区+陆肖TOD示范项目+轨道集团联合开发，区域长期价值确定性最强 |
1. 项目价值：8.38/10 成都首个TOD示范盘，得房率与车位比双冠王
陆肖TOD麓鸣九天是成都首个TOD示范项目，以“站城一体”为底层逻辑，将轨道交通、商业、居住功能高度融合。项目容积率2.0、绿化率30%，采用小高层与高层组合布局，在保障视野通透性的同时有效控制居住密度；主力户型128-168㎡，层高3.15米，配备L型大景观阳台与智能化精装系统，得房率表现优异；车位配比高达1:1.96，远超改善型住宅1:1.2的行业基准线，充分回应高净值家庭多车出行刚需。项目由成都高新发展股份有限公司开发，万科物业提供3.9-5.0元/㎡·月的高品质服务，产品完成度与居住体验在同价位段中表现突出。需指出的是，社区配套得分为5.69/10，位列竞品第9名，内部暂无恒温泳池、下沉式会所等高端设施，全龄泛会所主要依托架空层实现，整体兑现度仍处于发展中阶段。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 8.99 | 第1名 | 128-168㎡主力户型注重空间通透性与功能细节，阳台尺度突出，实际使用效率全竞品最优 |
| 容积率 | 9.76 | 第1名 | 容积率2.0，严格匹配改善类产品对低密舒适的核心诉求，优于新川雅境（2.5）、保利新川天珺（2.5）等 |
| 精装 | 9.01 | 第2名 | 智能化精装细节突出，但未披露具体品牌层级，仅满足基础功能，相较中国铁建西派交子（T2纯板式+高赠送）略逊 |
| 绿化率 | 8.14 | 第4名 | 30%绿化率符合改善型产品基本标准，但低于中交天府九章（35%）、高投启鸣观樾（35%）等竞品 |
| 社区配套 | 5.69 | 第9名 | 缺乏恒温泳池、大型会所等深度改善配置，全龄泛会所依赖架空层，兑现度尚处初期阶段 |
| 社区规模 | 7.30 | 第4名 | 总户数2666户，体量适中兼顾管理效率与社区生活氛围，优于南星里（184户）等小体量项目 |
| 车位比 | 9.76 | 第1名 | 车位配比1:1.96，显著优于保利新川天珺（1:1.99）、高投ICON铂郡（1:2.11）等竞品 |
2. 区域价值：8.12/10 高新南区TOD核心带，交通与商业双引擎驱动
陆肖TOD麓鸣九天地处成都高新南区中和板块，属“数字经济创新策源地”与“中央活力区”市级战略核心承载区，享有国家级高新区、自贸区、自主创新示范区等“五区叠加”政策红利。项目紧邻地铁6号线陆肖站（约200-300米），规划22号线换乘，形成双轨交汇；3公里范围内汇聚凯德天府、环球中心等成熟商圈，更坐拥西南首个万象天地商业综合体（已动工）、中体城、金普顿酒店等稀缺资源，商业配套兑现度全竞品第1名；教育方面划入中和学区并纳入新川教育板块，规划有省教科院附属学校，教育资源得分为8.60/10，位列竞品第2名；产业层面已集聚大量高技术企业与高素质人才，产城融合基础扎实。短板在于医疗配套仅得4.07分，位列竞品第10名，周边缺乏三甲医院直接覆盖，仅毗邻四川现代医院、高新龙翔医院等非三甲机构。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 交通 | 9.75 | 第1名 | 地铁6号线陆肖站步行约200米，22号线规划换乘，双轨交汇通达性全竞品最优 |
| 地段 | 9.38 | 第2名 | 高新南区核心发展带，“五区叠加”战略红利明确，城市界面崭新，发展潜力清晰 |
| 商业配套 | 9.00 | 第1名 | 西南首个万象天地已动工，叠加中体城、金普顿酒店、新南天地商圈，商业能级全竞品最高 |
| 产业 | 8.80 | 第2名 | 高新南区重点布局5G、人工智能、生物医药等前沿产业，已引入百度Apollo、腾讯等头部企业 |
| 教育 | 8.60 | 第2名 | 划入中和学区并纳入新川教育板块，规划有省教科院附属学校，但尚未完全落地 |
| 生态 | 7.30 | 第4名 | 依赖规划中的高新体育公园，现状公共绿地步行可达性一般，临近主干道存在噪音干扰 |
| 医疗配套 | 4.07 | 第10名 | 周边仅有四川现代医院、高新龙翔医院等非三甲机构，缺乏三甲医院直接覆盖 |
3. 市场口碑：8.21/10 国企+万科双背书，TOD改善标杆形象深入人心
陆肖TOD麓鸣九天市场口碑得分为8.21/10，位列竞品第1名，核心支撑来自“国企开发+轨道联合背书”“TOD标杆区位价值突出”“万科物业品质保障”三大支柱。开发商为成都高新发展股份有限公司（背后为AAA评级成都高投集团），与轨道集团联合开发，政府资源与操盘能力兼备；项目作为成都首个TOD示范项目，双轨交汇叠加西南首座万象天地、金普顿酒店等稀缺商业配套，构建高能级生活圈；引入全国头部万科物业，物业费4.5元/㎡·月，智能化管理与社区营造能力获得市场认可。项目口碑（8.29）与物业口碑（8.52）分别位列竞品第1名和第2名，开发商口碑（7.82）位列第4名，整体口碑稳健可靠。争议点在于主力总价段超400万元，对部分预算敏感型改善客群构成门槛；部分楼栋梯户比为2梯3户，在同价位改善盘中私密性略逊；教育资源归属中和学区但未明确对接省重点或名校分校，教育确定性存疑。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 开发商口碑 | 7.82 | 第4名 | 成都高新发展股份有限公司开发，背后为AAA评级成都高投集团，政府资源与操盘能力兼备 |
| 项目口碑 | 8.29 | 第1名 | “TOD改善标杆”形象深入人心，产品聚焦128-168㎡改善户型，层高3.15米、L型大阳台、智能化精装细节突出 |
| 物业口碑 | 8.52 | 第2名 | 万科物业提供4.5元/㎡·月高品质服务，标准化管理体系、智能化管理手段及社区文化建设获市场认可 |
4. 市场表现：8.73/10 销售与价值双领跑，TOD属性成最强增长极
陆肖TOD麓鸣九天市场表现得分为8.73/10，位列竞品第1名，其中销售情况（9.61）与价值潜力（8.90）均居竞品第1名，价格合理性（7.68）位列第5名。作为成都首个TOD示范项目，其片区级站点能级、高新南区位优势及万象天地等高能级商业配套，在改善型客群中具备较强吸引力；前期多批次开盘去化表现亮眼，价格体系总体稳定。价值潜力维度居首，源于“五区叠加”政策红利、陆肖TOD示范地位及轨道集团联合开发的高确定性；销售情况维度居首，体现其在当前市场环境下仍具强劲去化动能；价格合理性虽非最优，但其25775元/m²的官方指导价显著低于保利新川天珺（33866元/m²）、中国铁建西派交子（35481元/m²）等竞品，具备一定价格竞争力。需注意的是，项目近一年销售额排名位列成都第18位，部分批次去化率不足50%，反映出高总价改善产品在当前市场环境下仍面临一定销售压力。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 8.90 | 第1名 | “五区叠加”政策红利+陆肖TOD示范地位+万象天地商业锚定，区域长期增值确定性最强 |
| 销售情况 | 9.61 | 第1名 | TOD稀缺资源支撑稳健去化，前期多批次开盘去化表现亮眼，价格体系总体稳定 |
| 价格合理性 | 7.68 | 第5名 | 官方指导价25775元/m²，低于保利新川天珺（33866元/m²）、中国铁建西派交子（35481元/m²）等竞品，但公允建议价达30173元/m²，存在上行空间 |
总结
陆肖TOD麓鸣九天以8.33/10的综合得分位列成都高新南区11个主流改善型竞品项目第1名，是典型的“强确定性+高居住效率”型TOD改善标杆。其核心优势集中于交通便利（第1名）、销售情况（第1名）、价值潜力（第1名）、得房率（第1名）、容积率（第1名）、车位比（第1名）、商业配套（第1名）七大维度，构建起难以复制的TOD资源聚合能力；短板集中于医疗配套（第10名）、社区配套（第9名）、教育确定性（未完全落地）及部分楼栋梯户比（2梯3户）。项目特别适合重视地段潜力、通勤效率与长期资产保值的城市新中产及高知改善家庭，尤其是金融城、大源等核心就业区的高净值通勤人群。对于追求即时学区、极致低密静谧或高端会所体验的买家，需结合自身需求审慎评估。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。