项目定位： 成都天府总部商务区 | 改善型住宅 | 小高层/高层
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 招商时代公园是一款“品牌强、兑现快、配套实、密度适”的TOD驱动型改善住宅，适合在天府总部商务区或金融城工作的中产家庭，以及重视央企交付安全与即住生活便利性的务实型改善客群。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.93/10，在竞品组中排名第8名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 5.76/10 | 第8名 | 社区配套突出但得房率、车位比、精装标准三项关键指标拖累整体表现，容积率3.1属区域内中高密度水平 |
| 区域价值 | 7.78/10 | 第4名 | 交通（8.9/10）、生态（8.5/10）、医疗（8.4/10）三大子项均居前列，地段（6.3/10）、商业（6.7/10）、教育（7.5/10）处于中游 |
| 市场表现 | 6.00/10 | 第8名 | 销售情况（7.6/10）稳健，但价值潜力（4.1/10）垫底、价格合理性（6.3/10）中等，反映市场对高总价改善产品的接受度承压 |
| 市场口碑 | 8.93/10 | 第1名 | 开发商口碑（9.43/10）、项目口碑（9.75/10）双项领跑竞品组，物业口碑（7.6/10）稳居中上，为全维度最强支撑 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，招商时代公园在【交通便利】、【医疗配套】、【市场口碑】等维度上表现突出，凭借地铁19号线红莲站步行约279米的极致通达性、毗邻华西天府医院等三甲资源的硬核医疗覆盖，以及双央企联合开发带来的高度市场信任，成为天府新区“兑现确定性最高”的改善型口碑标杆。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 8.9 | 第1名 | 地铁19号线红莲站步行仅约279米，叠加6号线、18号线等“5轨4站”TOD枢纽，轨交通达性为竞品组最优 |
| 价值潜力 | 4.1 | 第11名 | 板块新房去化周期超18个月，近三个月新房成交面积同比大幅下滑74.97%，价格支撑力最弱 |
| 区域价值 | 7.78 | 第4名 | 产业（8.1/10）、交通（8.9/10）、生态（8.5/10）、医疗（8.4/10）四项均列前3，地段（6.3/10）、商业（6.7/10）居中 |
| 医疗配套 | 8.4 | 第2名 | 紧邻华西天府医院（已投用），3公里内覆盖省肿瘤医院等三甲资源，兑现度仅次于阅天府（8.6/10） |
| 市场口碑 | 8.93 | 第1名 | 开发商口碑（9.43/10）、项目口碑（9.75/10）双项竞品组第1，物业口碑（7.6/10）并列第5名 |
| 教育资源 | 7.5 | 第4名 | 覆盖天府七小、天府七中等优质学区，但受多校划片政策影响，入学确定性弱于阅天府（7.9/10） |
| 生活配套 | 6.71 | 第5名 | 商业配套评价6.71/10，优于天投滨湖璟园（5.83/10）、保利天府和颂（6.12/10），但弱于阅天府（7.3/10） |
| 社区配套 | 7.56 | 第2名 | 社区配套评价7.56/10，仅次于蔚蓝卡地亚花园城（7.92/10），高于麓湖生态城（7.41/10）、邦泰悦九章（7.35/10） |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 8.9 | 第1名 | 地铁19号线红莲站步行约279米，为竞品组唯一实现“百米级”轨交接驳的项目 |
| 医疗配套 | 8.4 | 第2名 | 华西天府医院已正式投用，3公里内汇聚2家三甲医院，兑现确定性极高 |
| 市场口碑 | 8.93 | 第1名 | 开发商口碑（9.43/10）、项目口碑（9.75/10）双项竞品组第1，品牌信任度无可争议 |
| 社区配套 | 7.56 | 第2名 | 已运营天府招商花园城商业体+上海日清设计森谷园林+全龄段儿童活动空间+智慧安防系统 |
| 生态评价 | 8.5 | 第1名 | 外部坐拥3450亩天府中央公园、兴隆湖生态基底；内部绿化率达35%，人字绿廊体系成熟落地 |
1. 项目价值：5.76/10 “配套成熟但密度偏高”
招商时代公园项目价值呈现典型的“外强内稳”特征：外部配套兑现度领先，内部产品指标存在结构性短板。项目占地787亩，规划户数庞大，依托TOD模式与五轨交汇形成显著交通优势，并毗邻天府公园等生态资源；社区配套评价高达7.56/10，位列竞品组第2名，已运营的天府招商花园城商业体、上海日清设计的“森林中的艺术居所”景观体系、多龄段儿童活动空间及智慧安防系统，共同构成其核心竞争力。然而，其容积率达3.1（竞品组第9名），车位配比仅1:0.97（竞品组倒数第2），得房率评价4.23/10（竞品组倒数第3），精装评价6.0/10（竞品组中游），多项基础配置未达改善类项目理想标准，导致整体项目价值在11个竞品中排名第8位。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区配套 | 7.56 | 第2名 | 高于麓湖生态城（7.41）、邦泰悦九章（7.35），仅次于蔚蓝卡地亚花园城（7.92）；已运营商业体+全架空泛会所雏形+智慧安防为硬核支撑 |
| 容积率 | 7.9 | 第3名 | 容积率3.1虽高于邦泰悦九章（2.4）、保利天府瑧悦（2.3），但在天府总部商务区属合理区间，优于天府壹号院（3.0）、万达天府1号（2.4）等竞品 |
| 精装 | 6.0 | 第6名 | 精装涵盖基础三大件，但未采用一线品牌，品质感匹配中端改善客群，弱于阅天府（6.8）、蔚蓝卡地亚（6.5）等高端项目 |
| 车位比 | 6.0 | 第7名 | 1:0.97车位比低于改善盘理想标准（≥1.2），仅优于天府壹号院（1:5.39）、天投滨湖璟园（1:3.13），但逊于邦泰悦九章（1:1.9）等标杆 |
2. 区域价值：7.78/10 “交通与生态优势突出”
招商时代公园所在天府总部商务区板块，区域价值呈现“高能级规划×强兑现能力×局部配套待成熟”的典型成长型特征。其区域价值得分为7.78/10，位列竞品组第4名，核心支撑来自交通（8.9/10，第1名）、生态（8.5/10，第1名）、医疗（8.4/10，第2名）、产业（8.1/10，第2名）四大子项的全面领先。项目紧邻地铁19号线红莲站（步行约279米），叠加6号线、18号线等多轨交汇，通达性为竞品组最优；外部坐拥3450亩天府中央公园、兴隆湖生态基底，内部绿化率达35%，高度契合成都“公园城市”理念；华西天府医院已正式投用，3公里内覆盖省肿瘤医院，医疗资源兑现度仅次于阅天府；区域已集聚电子信息、高端制造等千亿级产业集群，创新氛围浓厚。短板在于地段（6.3/10，第7名）与商业配套（6.7/10，第5名）——当前缺乏已开业高端购物中心，依赖规划中项目；教育资源虽覆盖天府七小等，但受多校划片政策影响，入学确定性不足。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 交通 | 8.9 | 第1名 | 地铁19号线红莲站步行约279米，为竞品组唯一实现“百米级”轨交接驳的项目，远超蔚蓝卡地亚（>1km）、保利天府瑧悦（>1km）等 |
| 生态 | 8.5 | 第1名 | 外部3450亩天府中央公园+兴隆湖生态基底，内部35%绿化率+人字绿廊体系，生态资源兑现度与稀缺性双优 |
| 医疗配套 | 8.4 | 第2名 | 华西天府医院已投用，3公里内覆盖2家三甲医院，兑现确定性仅次于阅天府（8.6/10） |
| 产业 | 8.1 | 第2名 | 天府总部商务区已集聚超百家高能级企业，GDP增速亮眼，产业动能与人口导入路径清晰可期 |
3. 市场口碑：8.93/10 “品质改善盘”
招商时代公园市场口碑为全维度最强项，得分为8.93/10，位列竞品组第1名，是其最核心的竞争护城河。开发商口碑高达9.43/10（第1名），由招商蛇口与成都天投双央企联合开发，信用AAA、交付质量稳、资金实力雄厚；项目口碑达9.75/10（第1名），依托TOD+POD+VOD复合规划理念、纯板式大平层、森谷主题园林及智慧社区配置，精准契合改善客群对圈层、美学与功能的综合诉求；物业口碑7.6/10（并列第5名），招商局物业作为国家一级资质企业，拥有近40年行业积淀，服务体系规范可靠，业主口碑总体良好。三大口碑支柱构筑了强大的市场信任基础，使其成为区域内“品质改善”标签的代名词。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 开发商口碑 | 9.43 | 第1名 | 高于保利天府瑧悦（9.75）、阅天府（6.48），为竞品组唯一双央企（招商蛇口+成都天投）联合开发项目 |
| 项目口碑 | 9.75 | 第1名 | 高于阅天府（9.75持平）、麓湖生态城（9.62），凭借TOD+POD+VOD规划、纯板式大平层、森谷园林形成差异化认知 |
| 物业口碑 | 7.6 | 第5名 | 与天府公园未来城（7.6）、万达天府1号（7.6）并列，高于天府壹号院（5.05）、蔚蓝卡地亚（4.07）等尾部项目 |
4. 市场表现：6.00/10 “改善型产品”
招商时代公园市场表现得分为6.00/10，位列竞品组第8名，呈现“销售稳健但潜力承压”的典型特征。销售情况评价7.62/10（第3名），项目多次开盘去化表现稳健，尤其大户型产品受到市场认可，价格体系总体稳定；但价值潜力评价仅为4.1/10（第11名），为竞品组最低，反映出板块新房去化周期长达18.1个月、近三个月新房成交面积同比大幅下滑74.97%的严峻现实；价格合理性评价6.3/10（第5名），官方指导价26917元/m²，公允建议价25072元/m²，定价略高于板块部分竞品，价格竞争力一般。近一年销售额排名滑落至成都第40位，部分批次去化率低于60%，印证了当前市场对其价格接受度有所减弱。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 7.62 | 第3名 | 高于天府公园未来城（7.32）、保利天府和颂（6.98），仅次于麓湖生态城（9.25）、阅天府（8.92） |
| 价格合理性 | 6.3 | 第5名 | 高于万达天府1号（5.89）、天府壹号院（5.59）、保利天府瑧悦（5.59），但低于蔚蓝卡地亚（7.82）、阅天府（7.62） |
| 价值潜力 | 4.1 | 第11名 | 垫底竞品组，低于天投滨湖璟园（4.07）、天府壹号院（4.21），主因板块去化周期长、成交同比大幅下滑 |
总结
招商时代公园是一款聚焦实用改善需求、配套兑现力强、品牌保障扎实的TOD驱动型住宅项目。其最大优势在于“三强”：强品牌（双央企开发+国家一级物业）、强兑现（已运营商业体+已投用三甲医院+百米级地铁）、强生态（3450亩中央公园+35%绿化率）。尽管存在容积率偏高（3.1）、车位比不足（1:0.97）、精装标准普通等产品短板，但其在市场口碑（第1名）、区域价值（第4名）、交通便利（第1名）、医疗配套（第2名）等维度的绝对领先，使其成为天府新区“即住即享、稳健保值”的首选改善标的。目标客群明确指向：在天府总部商务区或金融城工作的中产家庭，以及高度重视央企交付安全、社区生活便利性与资产长期稳健性的务实型购房者。
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