文/乐居财经 徐酒眠
7月28日，停牌20天的方圆生活服务（9978.HK）宣布复牌，伴随而来是一个重磅消息：老板方明卖盘了，而且卖得很便宜。
每股0.14港元。
这个价格较停牌前最后一个交易日的收市价0.23港元，折让了近四成。
买家叫贡伟力，一个做云服务的江苏老板。
乐居财经《物业K线》注意到，这笔交易还出现了一个特殊角色：PAG（太盟投资集团）。
作为亚洲最大的另类投资公司之一，PAG管理资产超550亿美元。在中国市场，他们近年来最出名的一笔无疑是牵头以600亿拿下万达商管的股权。
交易步步为营
这笔股权转让不简单。从公告来看，交易精心设计了三层结构的资本运作，且环环相扣。
第一层：买控股权。
即，要约人Yoncan Co., Ltd.（贡伟力全资持有的公司）以2800.6万港元的总代价，向现有卖方收购2亿股股份，占已发行股份的50.01%，每股作价0.14港元。
卖方阵容有三位：方明控制的Mansion Green（24.30%）、谢丽华控制的Aspiring Vision（12.96%），以及黄鹏控制的Huiyu Investment（12.75%）。
三位卖方合计套现2800万港元，正式退出控股股东的位置。
第二层：强制性全面要约。
收购完成后，贡伟力持股超过50%，按规则必须向所有其他股东发出全面要约，价格同样是每股0.14港元。
要约人明确表态：不会提价。
这是一个“不留余地”的信号。对持有成本在0.23港元以上的小股东来说，要么接受亏损离场，要么继续持有赌一个明天。
第三层：股份认购 认股权证。
方圆生活服务同时向三位认购人发行最多3.7亿股新股，每股0.14港元，集资5180万港元。
其中新老板贡伟力自己认购最多2.476亿股，另外两名认购人分别认购7620万股和4620万股。
此外，方圆生活服务还将向PAG旗下的一只基金发行7700万份认股权证，行使价0.50港元。
先拿控制权，再扫清剩余股东，最后注入新资金和新股东，收编、清洗、输血一气呵成。
完成之后，贡伟力对方圆生活服务的持股比例将达到75.8%。
地产大佬离场
1995年，方明从律师转身，一头扎进了房地产。那一年，广州的楼市刚刚起步，他创办的方圆房地产，一步步在珠三角站稳了脚跟。
二十五年的打拼，方明建立了一个地产、物业、金融几条线并行的"方圆系"。
在房企分拆物业上市大潮下，2020年，方明“逆操作”将方圆现代生活并入方圆房服，其手中的上市平台从房地产代理服务换道物业股赛道。
这场“借壳”式的资本运作，一度被视为方明的高光时刻。
如今0.14港元的要约价，对于挣扎了三年最终坐到了签约桌前的方明而言，这个数字显得有些寒酸。
一组数据给出了直观的对比：2025年公司的总收入折合约3.8亿港元，而0.14港元的要约价对应的公司总估值仅为5600万港元。
也就是说，方圆生活服务股权出售的估值，不到它去年营收的五分之一。
放在三年前，物业股再落魄，也不至于到这个地步。但今时不同往日，一家资不抵债、持续亏损、流动性枯竭的物企，能够顺利找到买家，本身就已经是一种幸运。
毕竟，恒大物业至今仍然还摆在货架上。
公告称，定价考虑了三方面因素：过往股价、财务资料，以及"公司确认无意于要约截止前宣派任何股息"。
云服务商跨界抄底
对于方圆生活服务而言，最关键的或许不在于这个价格是否“便宜”，而在于为什么还有人愿意出这个钱。
接盘人贡伟力是谁？
在买下方圆生活服务之前，香港资本市场对他几乎一无所知。
他控制的Yoncan Co., Ltd.注册在英属处女群岛，没有公开的过往投资记录。
贡伟力本人唯一被外界知晓的身份是：江苏睿鸿网络技术股份有限公司的董事长。
睿鸿网络，成立于2012年，总部在江苏无锡，是一家做云计算的公司，2022年曾在新三板挂牌（873920.NQ），今年3月已摘牌。
业务听起来很“技术流”：内容分发网络（CDN）、云分发、多云管理、云安全、云迁移，还涉及人工智能平台的搭建。
客户覆盖金融科技、电子商务和智能制造，2024年营收约3.90亿元。
“贡先生并无任何提供专业物业管理服务的过往经验”，公告里写得很直白。那么，一个做云服务的老板，跨界买一家物业公司，图什么？
以2800万港元拿下控股权，几乎是"壳"的底价。贡伟力买的不是物业公司，是上市公司本身。
当然，公告也给出了一个故事：把云解决方案引入物业管理——门禁控制、监控系统、社区零售、社区媒体、数据保护。
贡伟力的CDN和云安全技术，理论上确实可以用在这些场景。
如果他真的能把自己在云计算领域的技术能力注入这个物业平台，或许能走出一条“科技物业”的路。
但公告也留了活话：“可能根据对集团的审阅，作出其认为必要或适当的任何变动，包括但不限于固定资产或营运、公司架构、资本、管理层或雇佣安排的任何重新部署。”
说白了就是：未来我想怎么改，就怎么改。
入场的PAG与没得选的小股东
这笔交易里还有一个不太寻常的角色——PAG。
在方圆生活服务的交易中，PAG旗下的一个基金获得了7700万份认股权证，行使价0.50港元，差不多是方圆生活服务停牌前股价的两倍。
注意，PAG的角色是“顾问及促成方”——它促成了这笔交易，但没有拿现金报酬，拿的是股权。
为什么不要现金？
因为方圆生活服务压根没有现金。流动负债超过流动资产6100万，已经掏不出来顾问费了。
为什么愿意要股权？
因为PAG至少认为这个“壳”加上新老板的故事，有可能让股价涨过0.50港元。
这个安排颇为巧妙。涨不过，权证作废，白忙一场；涨过了，以0.50港元买入，未来获利退出。
这是一种典型的“风险投资式”收费，不保底，不封顶，赌的是未来的可能性。
有人主动入局，也有人没得选。
交易完成后，贡伟力一方持股将达到75.8%。
这是一个极度集中的股权结构。公众持股量勉强维持在25%的底线，刚够满足上市规则。
对于持有这只股票的小股东来说，处境很尴尬：
接受要约，以0.14港元割肉离场，较停牌前折让近40%。
不接受要约，未来公司股权高度集中，流动性只会更差。
方圆生活服务停牌前12个月日均成交只有56.7万股，占总股本0.14%，已经是"僵尸股"水平。
独立董事委员会已经成立，会给出意见。但在"资不抵债 75.8%绝对控股"的现实面前，这个意见能改变什么，或许连独立董事自己心里也没底。
还有谁会卖
方圆生活服务不是第一个走到这一步的物业股。
就在上个月，浦江中国（01417.HK）刚刚完成了一笔类似的交易——控股股东出售全部74.08%股权。
76岁的肖兴涛，创业24年后选择清仓离场。
接盘方是两个人：微盟集团创始人孙涛勇（SaaS赛道）和壹米滴答创始人杨兴运（物流行业）。
两人以总代价约1.56亿港元，拿下浦江中国约74.12%股份。
和方圆生活服务一样，也是做科技的人主导买了做物业的公司。孙涛勇在公告里说得很清楚：收购完全是个人行为，跟微盟上市公司没关系。
物业股从昔日资本市场的“香饽饽”，变成了今天的“烫手山芋”。
房地产下行周期中，与地产关联的物业公司首当其冲。
关联方应收款变成坏账、母公司暴雷拖累子公司、规模扩张带来的管理失控，三重打击下，大量上市物企陷入亏损。巨浪席卷，中小物企连生存都成了问题。
没有复杂的债务重组，没有诉讼纠纷，没有监管调查，方明和肖兴涛为各自的上市物业平台找到了愿意接盘的人，某种程度上也算是保全了体面。
在还来得及的时候，选择退出。
方圆生活服务不是第一家，大概率也不是最后一家。那，还有谁会卖呢？