企业观察 | 房企系轻资产布局：从唯“能级”论到锚定“特色城市”

住房租赁行业已迈入存量精细化运营时代，房企系轻资产拓展的选址逻辑，正从单纯依托城市能级排序的布局模式，转向结合产业基底、人口结构、政策导向等多维指标筛选“特色城市”。这一调整并非否定核心城市的长期价值，而是在传统能级划分基础上增加结构性研判维度，挖掘原有评估体系下尚未被充分识别、合理定价的增量机遇。

轻资产成为房企系扩张主流

早期布局依赖城市能级排序

据克而瑞住房租赁研究中心数据显示，截至2026年上半年，中国住房租赁企业开业规模TOP30达141.3万套，同比提升10.9%，环比提升3.7%，其中“房企系”以47.2%的开业规模市占率继续保持主导地位，仍是行业规模的核心支撑。而随着住房租赁行业进入存量运营阶段，“轻资产模式”已成为房企系拓展规模的主流路径，且占比持续提升。

此前较长一段时间，房企系轻资产项目的城市布局普遍奉行“唯能级论”，即依照一线、强二线的城市行政能级、经济总量、人口规模梯队依次择优拓展。这套选址逻辑具备坚实的现实基础：核心城市人口体量充足、产业要素集聚，住房租赁需求规模稳定，同时资产流通性更强，有利于依托公募REITs等工具打通资产退出通道，实现资本闭环。在行业增量扩张周期中，依托城市能级布局，本质是优先锁定确定性市场机会。

存量竞争加剧

单一能级布局的三重约束暴露

随着集中式公寓供给放量、市场进入存量竞争，单纯聚焦一线、核心强二线的布局逻辑边际效益持续下滑，三大现实约束显现：

其一，核心城市竞争内卷加剧，盈利空间承压。2026年第二季度核心一二线城市集中式公寓租金普遍环比走弱，北京、上海、深圳集中式公寓租金环比分别下跌2.7%、3.7%、1.1%；各大品牌普遍加大租金折扣、长租优惠获客，产品同质化严重，价格竞争压力持续传导至运营端。

数据来源：CRIC长租数据系统。

其二，核心城市优质存量资产获取成本走高。2026年上半年，核心15个城市中仅7城涉及纯租赁用地成交，且拿地企业以地方国企为主导，占比超过九成，房企系轻资产项目在核心城市获取优质存量物业标的的难度相应上升，前期拓展成本走高进一步挤压后续运营利润空间。

数据来源：CRIC长租数据系统。

其三，非顶级能级城市租赁需求韧性凸显，传统选址体系存在识别盲区。2026年第二季度西安、天津集中式公寓租金分别实现环比上涨3.6%、5.2%，走势明显强于多数一线城市；出租率方面，西安、天津分别达到94.7%、94.8%的高位水平。与此同时，2025年广州、西安、郑州三城高校毕业生规模均超过44万人，杭州、武汉、苏州、广州人才引进规模均超过30万人，二线城市在人才留存与引进层面的虹吸效应正在为区域性租赁需求提供稳定支撑。

数据来源：各地方统计局，克而瑞住房租赁研究中心整理； 杭州、苏州高校毕业生规模数据为2024年数据；部分城市未披露高校留存率，为手动计算取值。

上述迹象表明，部分非顶级能级城市的租住需求韧性与产品接受度，并未被传统"唯能级论"选址逻辑充分识别和定价。

从城市能级筛选

到瞄定“特色城市”实践

面对上述发展矛盾，房企系轻资产住房租赁布局逻辑逐步迭代：由单一依靠城市能级筛选市场，转向综合研判产业基底、人口结构、政策导向等要素，择优布局具备发展潜力的“特色城市”。

从已披露的企业动态看，头部房企系长租品牌的轻资产布局已呈现出向“特色”城市下沉的初步特征。

数据来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理。

万科泊寓

2026年上半年泊寓典型新开项目共9个，其中轻资产模式项目达8个，占比约88.9%，重点布局包括昆明、济南、苏州等多元特色城市增量市场。例如，泊寓与昆明市安居集团达成委托运营合作，承接两大保租房项目合计901间房源，项目选址均落位产业成熟、青年人口集聚板块；上半年惠青家|泊寓・斗南店正式投运，规划房源444间。

图：万科泊寓轻资产项目案例

瓴寓国际

今年上半年，瓴寓国际持续巩固上海、成都、杭州等一二线核心城市运营基本盘，同步通过轻资产模式拓展苏州、宁波、南京、重庆、西安、金华等产业、交通、人才型特色城市。例如，金华城芯公寓・柚米寓供应627套保租房，周边集聚设备制造、汽车零部件、建筑科技等规上企业137家，精准匹配产业技术人才长期安居需求；重庆水土新城柚米社区，区域规上企业183家，产业人才租住需求持续释放，项目以租赁配套完善区域职住功能。

图：瓴寓国际轻资产项目案例

华润有巢