2026年三季度成都租赁市场研判报告（附项目星级榜）

1.1规模：一增一减

集中式公寓季末存量单季增加17,195套、环比+15.85%，为近三年第二大单季增量，与保租房集中投运节奏一致；个人房源月均挂牌套数环比-9.16%、同比-5.78%，但月均挂牌小区数同比+15.47%，供给由少数小区高密度挂牌转向更多小区低密度挂牌。

1.2价格：同比同步走弱，传导环节不同

集中式季均租金60.07元/㎡·月、坪效1.98元/天/㎡，环比-3.48%、同比-2.22%，延续以价换量；个人房源挂牌套均价2,398.01元/月同比基本持平（-0.15%），成交套均价2,334.58元/月同比-4.93%，让价主要发生在成交环节。挂牌套均价持平而挂牌坪效同比-8.52%，两项倒推单套面积扩大约一成，挂牌房源结构向大户型迁移。

1.3去化：需求未随供给收缩

集中式出租率93.44%仍处三年高位（同比-0.62pct）；个人房源月均成交15,933间、同比+17.61%，与挂牌-5.78%形成23.39个百分点的反向差，成交坪效环比+1.81%、同比-4.41%。同一需求池下，集中式以价格换出租率、个人房源以让价换成交量，价格仍是当前去化的主要变量。

该政策直接压缩"隔断房+床位房"的灰色供给。对分散式合租产品，可租房源与可住人数同时受限，等效于供给收缩；对持证运营的集中式公寓与保租房，合规房源稀缺性上升。政策未涉及租金管制，对租金的影响主要通过供给端传导，短期内更可能表现为低端合租房源减少、单位面积租金上行。

二是公积金租房提取额度拟统一，需求端支付能力边际改善。成都住房公积金管理中心7月13日就调整租房提取额度公开征求意见（7月14日至20日），拟将缴存人租住商品住房的月提取额度统一按1,800元执行，年累计不超过2.16万元。提取口径由"按实际租金或比例核定"改为"统一额度"，对月租低于1,800元的租客是净增支持，对高租金租客形成上限约束。政策取向与保租房、蓝领床位产品的价格带更为匹配。

三是保租房筹集转向存量收购。8月25日《关于进一步优化促进房地产市场平稳健康发展相关政策措施的通知》从优化供给、支持消费、盘活存量、营造环境四个维度提出十条措施。第六条明确在保租房需求旺盛区域，探索由市场主体收购二手住房用作保租房，市、区财政对群众"卖旧买新"给予补贴；第八条明确探索收购存量商办用作保租房及菜市场、养老服务、社区中心等公服配套，并同步优化周边公服用地规划。这是筹集方式从"新建+配建"向"存量收购"的实质性开口，与本期新增项目中改建类占19.7%的结构相互印证（见3.5）。

3.1 集中式公寓市场走势分析

近三年成都集中式公寓走出一条"规模翻倍、租金下台阶、出租率高位稳定"的曲线。2023Q4至2026Q3，季末存量由68,942套增至125,682套，累计增加56,740套、增幅82.3%，年均复合增速22.2%；季均租金由75.30元/㎡·月降至60.07元，累计下降15.23元、降幅20.2%；季均出租率由92.60%升至93.44%，提高0.84pct。规模扩张集中在2025年与2026Q3两个窗口，租金下移则集中发生在2024Q4至2025Q1的一次台阶式调整。

3.1.1 近三年季度规模走势：匀速爬坡—集中放量—二次加速

2023Q4至2024Q4为匀速爬坡期。季末存量由68,942套增至73,406套，全年增加4,464套、增幅6.5%，四个季度环比分别为+1.62%、+1.59%、+1.57%、+1.54%，波动不足0.1个百分点，对应新增项目按部就班入市、供给节奏平稳。

2025年为集中放量期。存量由73,406套增至105,304套，一年增加31,898套、增幅43.5%，占三年总增量56,740套的56.2%。放量集中在二、三季度：2025Q2单季增加14,577套、环比+19.33%，为近三年最大单季增量；2025Q3再增9,817套、环比+10.91%。四季度增速回落至+5.52%，年末存量站上10万套。

2026年前三季呈"前稳后跳"。一季度、二季度环比仅+0.85%、+2.16%，供给节奏明显放缓；三季度单季增加17,195套、环比+15.85%，为近三年第二大单季增量，季末存量首次突破12万套。这一跳增与同期保租房项目集中投运的节奏一致，也使三季度成为三年走势中供给冲击最集中的时点之一。

3.1.2 近三年租金走势：一次台阶下移、此后横盘窄幅波动

租金端呈"高位—台阶—横盘"三段。2023Q4季均租金75.30元，2024Q2升至区间峰值75.80元；2024Q4回落至71.37元；2025Q1单季下跌9.70元至61.67元，环比-13.59%，为近三年最大单季跌幅；此后七个季度在60.07—63.10元之间窄幅波动，上下限相差3.03元，2026Q3的60.07元为区间最低点。三年累计下降20.2%，其中2025Q1一个季度贡献了15.23元总降幅中的9.70元，占63.7%。

3.1.3 近三年出租率走势：七个季度稳定在93.4%以上

出租率呈"小幅下行—跳升—高位企稳"。2023Q4为92.60%，2024年逐季走弱至2024Q4的91.64%，为区间最低；2025Q1跳升2.81pct至94.45%，为区间最高；2025Q1以来连续七个季度均维持在93.4%以上，2026Q3为93.44%，环比-0.65pct、同比-0.62pct，仍处三年高位区间。全区间振幅仅2.81pct，波动远小于租金。

总结：规模与出租率同向、与租金反向，是这三年最核心的量价关系。存量增长82.3%的同时出租率反而提高0.84pct，说明新增供给基本被同期需求消化，未出现"量增率降"；代价体现在价格端，租金三年下降20.2%，属于以价换量。2026Q3是本轮扩张中首个"量增、价降、率降"三者同向的季度——规模环比+15.85%、租金环比-3.47%、出租率环比-0.65pct，四季度能否消化这批新增供给，是判断后续租金能否止跌的关键。

3.2 集中式公寓四类产品线走势

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3.2.1 2026Q3季均量价：品质白领占五成房量，服务式与蓝领构成价格两端

3.2.2 近三年走势：白领内部分化扩大，服务式高位回落，蓝领低位试探

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3.3 集中式公寓市场区域分析

成都集中式公寓在区域层面呈"规模高度集中、租金梯度陡峭、出租率与租金反向错位"的三重结构。2026Q3末20个区（市）县共286个项目、124,649间，前五区（高新南、武侯、成华、天府新区、锦江）合计64,608间、占51.8%。本节仅纳入房间数5,000间以上的11个区域，合计256个项目、105,630间、占全市84.7%；这11个区域加权出租率94.78%、加权坪效1.90元/天/㎡（折合57.6元/㎡·月），坪效区间从高新南区3.79元到新都区0.80元、跨度4.7倍，出租率则从武侯区89.21%到高新西区98.24%，租金与出租率并不同向。

3.3.1 规模：双核集中，季内增量集中于三区

3.3.2 出租率：外围满租、中心承压，产业密度决定去化

3.3.3 租金：三层价格带，产业溢价高于中心溢价

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3.3.4 同环比：城市级完整，区域级待补数据

3.4 运营商企业格局

成都集中式公寓运营主体沿三条线分布：国企系、房企系、资管系（含中介系、创业系、酒店系）。本节先按运营商背景拆分三类主体的开业规模与量价表现，再比较头部品牌经营差异，最后汇总本季度企业动态。

3.4.1 三类运营商开业规模（2026Q3）

2026年三季度成都集中式公寓开业规模按运营商背景三分为：国企系68,500套/间、占55%，房企系46,146套/间、占37%，资管系9,850套/间、占8%。三类合计124,496套/间，相当于当季存量规模125,682套的99.1%，基本覆盖全域供给。

国企系规模与出租率双第一、坪效最低。68,500套/间占55%，出租率95.06%为三类最高，坪效43.1元/㎡·月较房企系低34.3%。规模源自保租房筹建任务由市、区平台承接——城投臻寓（9,748间、出租率98.26%）、轨道城市·寓见（3,219间）、交子菁寓（1,972间）、锦邻公寓、空港兴城等构成地方国企供给主轴。出租率领先与"租金不高于区域市场九折"的定价约束、以及面向新市民的定向配租机制直接相关，属"以价换量"的保障型供给。

房企系规模第二、坪效最高、出租率居中。46,146套/间占37%，坪效65.6元/㎡·月为三类最高（国企系的1.5倍、资管系的1.6倍），出租率94.06%低于国企系1.00个百分点。龙湖冠寓14,258间、万科泊寓6,432间、华润有巢6,084间三个品牌合计26,774间、占房企系的58.0%，头部品牌以产品力与服务换取价格溢价，但去化速度略逊于低价保障型供给。

资管系规模最小、出租率最低、坪效与国企系接近。9,850套/间占8%，出租率92.05%为三类最低，坪效42.2元/㎡·月仅高于国企系0.9元。轻资产、多品牌、单项目体量小的结构，使其既无国企系的配租通道，也无房企系的品牌溢价空间，在保租房大规模入市的挤压下处于最被动位置。

三类主体已形成"国企系定规模、房企系定价格、资管系补细分"的三层分工。国企系以55%的供给份额把区域租金锚定在保障水平，房企系的65.6元坪效构成市场化产品的价格上限，资管系则集中在服务式与轻资产代运营两个细分。这一结构决定了全市租金的下行压力主要来自国企系供给的持续放量，而非市场化项目的主动降价——3.3表3中租金最低的彭州（7.9元/㎡·月）、金堂（9.9元）、温江（11.9元）三区，其供给主体均为平台系保租房。

3.4.2 头部品牌经营差异

04新开项目

4.1 新开业项目：保租房全口径、国企平台主导、大体量单盘拉动

2026Q3成都新增集中式公寓呈现"保租房全口径、国企平台主导、大体量单盘拉动"的特征。本季新增17个项目、7,013间（按批次累计口径），全部为保障性租赁住房；其中新建13个/5,633间，改建4个/1,380间，改建占比19.7%，为近年较高水平。产品线高度集中于白领公寓，蓝领仅骑手公寓1个项目、140个床位。

4.2 新开业区域分布：高度集中于双流、成华、青羊、锦江四区

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4.3新增供应特征：单盘集中度高、存量改造比重抬升、去化分化显现

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05 市场总结与展望

5.1 三季度市场总结

5.1.1 规模：单季跳增，三年翻近一倍

季末存量125,682套，单季+17,195套、环比+15.85%，为近三年第二大单季增量；2023Q4以来累计+56,740套、+82.3%，年均复合增速22.2%。供给节奏呈"匀速爬坡（2024）—集中放量（2025，+43.5%）—前稳后跳（2026Q3）"三段。

5.1.2 租金：降至三年区间最低，且仍在寻底

季均60.07元/㎡·月（1.98元/天/㎡），环比-3.48%、同比-2.22%，为2025Q1台阶下移后七个季度区间（60.07–63.10元）的最低点；三年累计-20.2%。分产品线看，性价比白领三年-41.7%跌幅最深，品质白领-19.2%，服务式-14.5%，价格下行主要由低端供给放量驱动。

5.1.3 出租率：高位微降，首次出现"量增、价降、率降"同向

季均93.44%，环比-0.65pct、同比-0.62pct，仍处三年高位区间（振幅仅2.81pct）。此前两年"量增率不降"的格局在2026Q3被打破，是判断后续租金能否止跌的核心信号。

5.1.4 主体：国企系定规模，房企系定价格，资管系补细分

 国企系68,500套/间、占55%、出租率95.06%；房企系46,146套/间、占37%、坪效65.6元/㎡·月最高；资管系9,850套/间、占8%、出租率92.05%最低。本季新增17个项目7,013间100%为保租房，前六家平台占88.0%——增量结构完全由平台供地节奏决定。

5.1.5 区域：产业密度取代行政中心，成为去化的第一变量

高新南（3.79元、98.21%）与天府新区（2.42元、96.76%）"高价高去化"；武侯区以14,688间、55个项目居次席，季均出租率89.21%却为11区最低。中心五区合计91.96%，低于其余6区5.64个百分点。外围低价区呈"以价换量"稳态（新都97.86%、郫都96.80%）。

5.2 四季度预判

5.2.1 供给仍将放量，存量有望站上13万套

轨道城市·寓见中环、双流西、三岔三大TOD下半年集中入市、合计新增1,500余套，叠加区属平台在建项目转投运，年末存量有望突破13万套。

5.2.2 租金继续承压，季均落在58–60元/㎡·月

若延续三季度的-3.48%降幅，将下探至58元附近；若降幅收窄至此前七个季度的中枢（约-0.7%），则维持在59.6元。四季度为传统淡季，新增供给的消化通常滞后1–2个季度，本季17,195套的冲击尚未完全反映在租金上。

5.2.3 出租率小幅回落至92.9%–93.2%

依据是2024Q4、2025Q4两个可比季度的出租率环比分别为-0.33pct、-0.32pct，季节性回落稳定；叠加本季XC·兴巢（2,736间、当前0%）、蓉华乐居·星曜荟（794套、59.70%）等大体量项目仍在爬坡，全市加权出租率将被拖低。

附：2026年三季度成都住房项目好租榜

写在最后

本报告依托深度智联CoWork企业级AI原生平台驱动生成，以AI重构行业研究标准，实现高效迭代、专业深耕、标准统一，为租赁行业发展与租住消费决策提供权威数据支撑。

口径说明

•产品线划分：服务式公寓、蓝领公寓、品质白领公寓、性价比白领公寓四类。品质白领公寓指白领公寓中租金排名前60%的项目，其余归入性价比白领公寓。因项目明细单次仅返回前20行，实际采用"按区域白领坪效由高到低排序、累计项目数最接近全市60%处切分"的替代口径。

•季均口径：本报告所有租金与出租率均为季度三个月月度值的算术平均（2026Q3取7、8、9月），此前各期取对应三个月的均值；项目数与房间数取季末月时点值。

•单位换算：月租金=坪效×30.4，表格间按未取整值换算，与两位小数直接相乘可能相差0.1元。

合规声明：本报告基于公开信息及CRIC数据系统研究得出，仅为市场研究参考，不构成任何投资建议或操作指引。市场情况与政策法规可能发生变化，报告中的趋势研判存在不确定性，读者应结合最新信息独立判断。

*本文为报告简略摘录。如需《2026年三季度成都租赁市场研判报告》，请扫码添加克而瑞长租小助手领取。