一纸新政，把天津楼市切成了 "两个时代"。
8月28日，三部委一纸通知，将中国商品房预售制度推入"封顶预售+资金全监管+新地优先现房"的新阶段。
政策明确"新老划断"——已取得建设工程规划许可证的项目按老办法执行，未取得的新地块按新规则推进。不搞一刀切，但方向已定。
新政落地首月，天津楼市供应端数据出炉：93张涉宅销许、44个项目集中取证、约50万方新增供应。
而在这一张张销许里，有一张格外扎眼 ——和平区成都道126号——旧规则窗口期下，和平区最后一个纯新盘压轴登场。
天津市8月销许区域分布
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
01
8月50万方全景：滨海放量 环城补仓 核心区精品化
从区域分布看，供应呈现明显的"多极扩散"格局，整体呈现"滨海放量+环城补仓+核心区精品化"的三层结构。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
滨海新区是本月供应的绝对主力。塘沽、开发区、大港、生态城、高新区多板块同步放量，单项目取证楼栋数普遍在3-7栋，体量从80㎡刚需到388㎡改善全线覆盖。
环城四区同步发力。西青李七庄绿城梅江泓庐单月新增7栋楼，面积段90-240㎡，是本月单项目取证楼栋数最多和销售最好的楼盘之一。
市内六区供应相对克制，但核心区项目集中取证。和平区成都道126号纯新亮相、河西新梅江中海甲叁號院、南开奥体建投奥体誉院、红桥城投格调观棠花园与津城颐润府、河北金地上湾玖峯等核心区位项目集中取证。
远郊区域武清、蓟州、宝坻、宁河均有项目取证，武清区单月5个项目拿证，是远郊供应最密集的区域。
02
8月新盘全景：成都道126号压轴登场
绿城6亿定调、格调低密突围、滨海双盘各显神通——8月新盘各擅胜场。四盘齐发，一子重器，8月新盘的“压轴戏”，看和平。
成都道126号
和平区旧规则窗口期的最后一个纯新盘
理解成都道126号的市场意义，先理解和平区的特殊性。
2026年上半年，和平新房签约均价69471元/㎡，全市遥遥领先。和平区的楼市逻辑，从来不是“市场好不好”，而是“有没有房子卖”。
2026年，和平区罕见地迎来了新房供应的集中释放窗口——信达格调美古花园（签约均价约7.01-7.4万/㎡）、泰达格调玖章（签约均价约6.62万/㎡）、格调蒲庭（签约均价约7.1-7.2万/㎡）相继入市。和平从“单盘在售”变成“三足鼎立”。成都道126号是这个窗口期的收官之作。
项目区位图
项目核心信息
前身：奥林匹克大厦，整栋楼升级改建为 70 年产权精装住宅
体量：仅 1 栋楼、共169 套，29 层到顶
梯户比：标准层4 梯 9 户，20层以上4梯5户/4梯3户
户型：113—330㎡，覆盖改善到高端全谱系
精装：顶配精装标准
智能：天津首家华为鸿蒙之家，智慧安防+智能互联，五恒科技
配套：4楼屋顶花园+业主会所（4点半学堂、中老年活动区、儿童游乐区），3楼健身房+游泳池
价格：放风价5.5 万 /㎡左右
时间：预计 9 月中旬首开
学区：昆明路小学学片，现房销售，即买即下房本，新房可上学转学，不用等三年
现象级存在
三重特殊性成就成都道126号
特殊性一：稀缺底色：五大道芯，不可再生的城市经典
项目立于成都道与贵州路交汇处，雄踞五大道历史文化街区核心版图。
向内，直面五大道两千余栋万国风貌建筑，百年洋楼、梧桐海棠、名人故居环伺；
向外，承接和平区成熟城市核心资源，优质教育、商业、医疗、轨道交通环绕。
五大道作为国家级历史文化街区，以保护活化为主，新增开发机会极度稀缺。每一块可盘活的城芯土地，都是时代留给市场的珍贵藏品。
在和平，这个放风价差足以改变需求流向 —— 它不需要说服市场 "值不值"，只需要让预算充足改善客群，看到"在五大道核心，还有能上车的选择"。
特殊性二："城市更新"模式的样本
该项目并非新增供地，而是存量资产盘活。在和平区土地资源极度稀缺的背景下，"盘活存量"正在成为和平新房供应的主要方式。169套的体量不大，但对特定学区需求的捕获能力极强。
产品解码：华为鸿蒙之家+昆明路学片
特殊性三：旧规则下的收官之作
成都道126号按8·28新政"新老划断"原则，属于"已取得建设工程规划许可证"范畴，销售仍按原有政策执行。
9月的首开，将是和平区在旧规则下的最后一次纯新盘入市。预计开02、03和05户型。
成都道126号核心价值雷达图
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
成都道126号的意义，远超一个项目的开盘。它是和平区"旧规则时代"的谢幕演出，也是"存量盘活"模式在核心城区的一次重要实践。当这169套房源消化完毕，和平区的新房供应将进入一个全新的逻辑框架——而那个框架的面貌，将由8·28新政来定义。
03
四大新盘项目盘点
① 绿城梅江泓庐｜西青李七庄——"三榜第一"的现象级首开
8月7日首开，推售洋房244套，洋房标准层成交均价24000-27000元/㎡，叠拼成交均价34000-39500元/㎡。首开认购业绩超6亿元，拿下全市销售金额、套数、面积三榜第一。绿城4.0庐系产品，容积率1.3，90-170㎡洋房+139-220㎡叠拼。
② 格调清晏｜北辰北仓——明式文化大宅的环城突围
容积率1.3，洋房6-11F（121-216㎡）、叠拼139-178㎡、联排210-291㎡。定位明式文化大宅，以北辰政务板块为支点，主打低密改善。
③ 海玥嘉序｜滨海开发区——实景示范区先行
泰达大街旁，户型仅110㎡、135㎡两个面积段，以实景示范区样板间开放作为入市策略，精准锁定开发区改善客群。
④ 宜禾·鸣樾台｜滨海开发区核心——"小而美"的宁静住宅
小区仅3栋楼、134户，定位滨海金级宁静住宅，主力户型111/129/139/154㎡。以极低密度和纯粹圈层作为核心卖点。
04
窗口期深度研判：三大认知误区与务实前瞻
误区一：8·28新政=预售制终结
事实：新政明确"新老划断"，不搞一刀切。
已取得建设工程规划许可证的项目，仍按原有政策执行。这意味着大量已取证、已开工的项目，销售条件不受影响。新政影响的是"未来新增供地"的销售模式，而非"存量在售项目"。
窗口期正在收窄，但并未立即关闭。
误区二：降低利润，开发商不会积极拿地
事实：从8月挂牌数据看，河西新梅江地块楼板价、八大里地块楼板价均处于高位。
开发商对核心区位低密地块的争夺意愿并未减弱，反而在"新地优先现房"的预期下，具备现房打造能力的品牌房企将获得更大的竞争优势。低容积率地块对应的是改善型产品，溢价空间更大。
误区三：和平区供应放量=价格松动信号
事实：和平区的供应逻辑是"存量盘活"，而非"增量扩张"。
成都道126号是旧楼改建，信达格调美古花园、泰达格调玖章、格调蒲庭同样是存量资源的城市更新项目。和平区的土地供给极度稀缺这一基本面没有改变。169套的供应量，于和平区而言，更像是"精准投放"而非"放量冲击"。
面向地产从业者的前瞻启示
产品力是穿越周期的唯一通行证。绿城梅江泓庐首开6亿三榜第一，证明在结构性市场中，产品力决定一切。
"现房能力"将成为新的核心竞争力。新政导向下，具备快速建造、品质兑现能力的房企将在土地市场和销售端获得双重优势。
存量盘活是核心城区的主要供应路径。和平区的实践表明，城市更新、旧楼改建将成为核心城区新房供应的重要来源。
低密改善是土地端的确定性方向。8月土地挂牌70%的低容积率地块占比，已经给出了清晰的产品信号。
面向购房群体的务实启示
窗口期项目值得重点关注，但需理性评估。旧规则下的项目销售条件更灵活，但"窗口期"不等于"抄底期"，项目本身的品质、区位、配套才是核心判断标准。
和平区学区需求的"时间窗口"需要精确计算。成都道126号现房销售、今年可下房本落户、不耽误2027年入学——对于有明确学区时间需求的家庭，这是一个需要精确评估的节点。
关注"现房销售"趋势下的购房策略调整。新政推进后，"所见即所得"的现房将成为主流，购房决策逻辑将从"预期驱动"转向"实景驱动"。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（天津）研究中心】分析师王天星撰写，【克而瑞（天津）研究中心】深耕天津房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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