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逆势增长与提质增效：中国金茂2026年上半年签约销售575亿元、排名升至第7位

克而瑞地产研究 · 2026-08-29 10:14:01

核心优势在于公司展现出强劲的市场韧性，销售金额实现逆势增长且行业排名创历史新高；投资端精准聚焦核心城市，以低溢价获取优质土储；财务端融资成本持续下行至行业领先水平；运营效率在穿透式管理下显著提升。关键风险则在于收入结算规模面临阶段性结构调整，外部市场仍处于模式转换期，以及存量资产的盘活与优化压力。数据来源为公司2026年中期业绩公告及业绩会通稿。

销售表现与行业排名

核心城市韧性支撑逆势增长，排名创历史新高

销售表现方面，2026年上半年，公司实现签约销售金额575亿元，同比增长8%；同期TOP10房企整体同比下降9%。销售排名升至第7位，呈现2024年第12位、2025年第8位、2026年上半年第7位的连续提升趋势。据CRIC《2026年半年度房企销售金额权益Top10》榜单，中国金茂以396.8亿元权益销售额位列第7位。

销售结构方面，一二线城市销售占比达96%；华北、华东区域合计贡献销售额463亿元，占比81%；北京、上海分别实现签约销售123.3亿元和109.4亿元，占整体销售额的21.4%和19.0%。产品口碑方面，“金玉满堂”体系上半年在10个核心城市进入当地销售榜TOP10，天津金茂府、郑州璞逸缦湖、合肥璞逸云湖分别夺得当地销售额冠军。

董事长陶天海表示：“市场的深度调整期，也是竞争格局的重塑期，是优秀企业的弯道超车期。今年上半年，公司按照心中有图、精准施策、极致执行的策略，实现逆势增长。我们有信心实现全年1200亿的销售目标。”除了金茂管理层的信心，全年1200亿元销售目标能否达成，还需关注下半年一二线城市市场修复的持续性及新推盘节奏。

数据来源：克而瑞研究中心整理

中国金茂签约销售行业排名从2024年的第12位逐年攀升，至2026年上半年达到历史新高的第7位，反映出公司销售韧性和市场地位的持续巩固。

投资拿地与土储结构

聚焦核心城市精准补仓，成本管控能力凸显

新增土储情况方面，2026年以来（截至8月）公司累计获取15个二级项目，总土地款约260亿元，全部位于一二线城市；其中11宗为底价获取，整体平均溢价率仅5.64%。主席致辞中提及一季度窗口期高质量补货294亿元，12宗土地平均溢价率1.36%。重点地块包括北京海淀西冉地块97.61亿元、北京朝阳东坝地块、上海嘉定新城地块、广州荔湾老西关地块、西安曲江杜陵地块及长沙湘江板块大体量临江地块等。

新增土储结构方面，项目全部锚定核心城市核心板块。土地储备情况方面，截至2026年6月30日，公司持有物业开发项目未销售面积约2,334万平方米；2,540亿元未售货值中89%位于一二线城市。资产负债表佐证，期末发展中物业（流动+非流动）合计约1,646.33亿元，较2025年末的1,364.52亿元增加21%，主要因新增项目及工程进度所致。

在核心城市土地市场竞争加剧背景下，中国金茂坚持底价获取为主的投资策略，体现较强的投资纪律和成本管控能力，但需关注核心城市土地市场分化对后续补货难度的影响。

运营效率

穿透式管理提速资金周转，项目盈利兑现超预期

运营表现方面，2026年公司新增“18个月地上清盘”运营标准，在原有基础上进一步强化“快开、快回、快清”体系。多个项目实现运营创标，其中成都城西金茂晓棠拿地后2.5个月首开，郑州金茂璞逸缦湖4.5个月首开且现象级热销；西安金茂幸福晓棠、成都东城金茂晓棠经营性现金流回正周期分别为8.2个月、10.6个月；重庆璞印金开14.8个月地上清盘，上海润雲金茂府16个月地上清盘。

管理层表示，公司2024年以来新获取项目平均销售利润率超过10%，新项目平均认购量兑现度达119%，平均价格兑现度达102%，盈利能力整体超预期。这一表现得益于组织、战略、体系、赋能“四个穿透”的管控抓手，匹配构建了“顶层”数字平台与“底层”实操标准。

运营效率

收入结构调整中盈利保持稳健，减值压力同比收窄

盈利表现方面，报告期内公司营业收入为214.18亿元；毛利为24.90亿元；归母净利润为8.79亿元；剔除投资物业公允价值亏损后的归母净利润为10.10亿元；每股基本盈利4.08分（剔除公允值亏损后5.05分）。

分部收入结构方面，物业开发收入168.03亿元（占比76%）、物业投资8.53亿元（占比4%）、酒店经营6.29亿元（占比3%）、金茂服务18.87亿元（占比9%）、其他19.93亿元（占比8%）。第二曲线业务（物业投资+酒店+金茂服务+其他）合计收入53.6亿元，占总收入比重达24.2%，印证了“第二曲线业务营业收入及净利润表现优于大势”的判断。

费用管控方面，销售和营销开支8.15亿元，基本持平；管理费用10.86亿元，同比下降11%；财务费用10.08亿元，同比下降17%；其他费用及损失净额3.48亿元，同比下降36%，主要系减值准备金额减少。其他收入和收益增至16.93亿元，主要因终止确认以摊余成本计量金融负债产生收益8.17亿元。

结合合同负债趋势判断未来结转空间，期末其他应付款项和应计款项合计1,178.78亿元，较2025年末的903.65亿元增长30%，主要因预售房款形成的合同负债增加，为后续结算收入提供支撑。

数据来源：克而瑞研究中心整理

物业开发仍为公司收入主力，占比达76%；但第二曲线业务合计占比达24.2%，收入结构呈现多元化协同发展趋势，增强了抗周期能力。

融资与财务稳健

融资成本降至2.87%创新低，债务结构持续优化

资产负债表方面，资产端期末持有资金374.5亿元，较2025年末284.0亿元增加89.4亿元；上半年境内外新增融资平均成本仅2.87%，期末境内外有息债务平均利率降至2.89%。负债端期末总有息负债1,227.58亿元，较2025年末1,290.12亿元下降62.5亿元。年内公司发行多笔低利率债券，如2月发行公司债17亿元（票面利率2.48%）、4月发行中期票据25亿元（票面利率2.39%）、7月发行中期票据25亿元（票面利率2.20%）。

偿债指标方面，一年内到期债务占比20.8%；外币债务占比由20%降至18%；低成本开发贷及经营贷占比提升至56.2%。经计算，净负债率（=（总有息负债－货币资金）/合并所有者权益）2026年6月30日约68.8%，较2025年末约84.1%下降约15.3个百分点，债务结构持续改善；现金短债比2026年6月30日约1.46倍，较2025年末约1.01倍明显提升，短期偿债能力增强。由于中期报告未单独披露合同负债具体金额，无法按指定公式准确计算剔除预收账款后资产负债率，总资产负债率（74.3%）可作为参考性替代指标，后续需结合年报核验。

其他资金压力方面，期末应付贸易账款及票据272.71亿元，较2025年末242.19亿元增长13%，主要因本期新增工程款所致。建议持续关注应付工程款账期变化对上下游资金链的潜在传导风险。

数据来源：克而瑞研究中心整理

2026年6月末，公司净负债率降至68.8%，现金短债比提升至1.46倍，反映债务结构持续优化，流动性安全垫增厚，财务稳健性显著提升。

第二曲线业务

第二曲线发力，持有运营与服务科技协同并进

多元化业务方面，公司对各类业务的重视程度和投资布局力度排序依次为物业投资/商业运营、酒店经营、金茂服务、建筑科技。物业投资方面，商务租赁表现稳健，上海金茂大厦写字楼、北京西城金茂中心出租率分别达96.3%、95.7%，北京凯晨世贸中心达88.8%。零售商业运营成效显著，长沙、青岛2个商业项目EBITDA利润率超50%；长沙金茂览秀城作为底层资产的华夏金茂商业REIT上市以来已完成9次超预期分红，累计分红1.23亿元；青岛览秀城上半年客流达575万人次，日均3.2万人次，同比提升11%。

酒店经营方面，坚定执行“一体化、两协同、特而美”战略，业绩跑赢竞争组合。金茂深圳JW万豪酒店平均房价1,380元、入住率90.3%、RevPAR 1,247元，南京威斯汀、长沙梅溪湖豪华精选酒店经营指标保持行业领先。金茂服务方面，物业管理服务聚焦一二线城市多元业态，高端商写领域优势凸显，整体客户满意度提升至94分，达到行业标杆水平。建筑科技方面，厦门环寂高科为建筑、汽车及高铁领域提供减振降噪服务，聚焦科技人居与智慧能源两大板块，强化主业技术护城河。管理层定位方面，主席致辞明确“在开发业务持续精进的基础上，着力发展精品持有、品质服务及建筑科技业务”，第二曲线业务营业收入及净利润表现优于大势。

管理层展望与风险提示

聚焦“三攻坚、两重视”，稳健穿越行业周期

未来展望方面，管理层指出，未来五年是宏观经济稳增长调结构关键阶段，也是房地产构建发展新模式的攻坚窗口期。公司将紧紧围绕“三攻坚、两重视”，坚决打赢经营业绩兑现、产品文化构建、第二曲线加速三场战役，更加重视存量盘活与负债压降。

风险提示：行业层面，市场正处在构建发展新模式的关键过渡期，呈现结构性分化特征，高能级城市出现边际修复信号。企业需持续把握结构性机会，强化自身竞争力。

收入确认层面，物业开发结算规模根据项目交付结转周期的结构性变化进行动态调整，收入确认呈现阶段性波动特征。

资产端，基于审慎的财务原则，公司对部分投资物业及持有待售物业进行了合理的价值评估与调整，确保财务报表的稳健与真实。

汇率与利率风险，公司仍持有美元、港币计价借款，存在汇率波动风险敞口。

合规声明：本报告基于当前市场公开信息及数据研究得出，不构成直接投资建议。市场情况、政策法规可能发生变化，实际开发中需结合最新情况进行调整。报告中的价格预测、去化预判存在不确定性，仅供参考。

IN THE END

克而瑞研究中心深耕房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家*海量数据*AI技术” 的协同研发效应；研究业务覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；交付形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，形成完整、多层次的地产研究产品矩阵。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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