近期，3宗宅地规划公示，分别是南开郁美净地块、西青南站地块以及西青原纪庄子8号地（梅江壹号院三期地块）。
01
南开郁美净地块
拿地即出规划，绿城代建
地块编号为津南临（挂）2026-06号，7月31日上午由天津南开城兴城市更新产业运营有限公司以总价49400万元摘得，折合成交楼面价为5267元/㎡（不含城市更新成本）。
郁美净地块位置信息
规划显示，地块共有24栋住宅，2栋26F到顶高层，11栋14/15/17F到顶小高层，11栋4-8F洋房。
项目为全架空，洋房做了退台设计，南北向都有小院。
除了南侧临街的19#、20#、21#、22#号楼这4栋洋房，其余楼栋洋房南向一楼均带下沉庭院。
顶跃产品则是带一个架空层一层的北向小院。
地块规划图，图源规自局官网
地块住宅建筑面积92690㎡，规划总户数819套，户均面积约113㎡。
此外，共有机动车停车位1123个，其中架空平台及地下停车位989个、地面停车位134个，车位比1:1.37。
图源规自局官网：地块技术经济指标
地块紧邻地铁2号线、6号线换乘站长虹公园站，直线距离仅约304米，步行可达，妥妥的"双地铁上盖"。3公里范围内还密布多个站点，想去哪，抬脚就到。
东侧邻南开区重要的城市公园——长虹公园，居住生态环境相当优越。
整体来看，地块身处成熟核心城区，生活配套完善，"拎包入住"的成熟度很高。
郁美净地块所在的长虹公园板块，新房市场自从建投誉山院售罄后，已经沉寂一段时间了。
目前地块周边两盘在售，格调隐翠轩一期、二期。
一期将于今年底交付，高层94㎡总价360万元起；二期正在排卡，洋房先期入市，80、85㎡小户型，均价4.2万元/㎡，总价门槛340万元。
另有5月出让的大悦城地块也已释出规划，共9栋6-11F洋房/小高层，仅176套，户均面积约103㎡，带封闭式阳台，除首排外，一层均带小院。
周边"群狼环伺"。
格调隐翠轩一期在售走量、二期学区盘蓄势、大悦城176套洋房卡位高端——同一板块内多个项目贴身肉搏，产品定位若不能形成差异化，价格战几乎难以避免。
郁美净地块"底子好、竞争多、看点足"，但它能否在南开这场新盘"混战"中脱颖而出，关键就看未来的产品定位能否精准踩中改善客群的需求点。
该地块将由绿城代建，这也是绿城在南开的第二个代建项目。
02
西青南站科技商务区地块
时隔三年，板块新房迎来了继任者
项目为全架空，分两期开发，本次公示的为一期部分的规划信息。
除了北侧及东西两侧的临街楼栋外，其余楼栋均带南北向的小院。
地块规划图，图源规自局官网
本次公示的一期部分住宅建筑面积33939.19㎡，规划总户数346套，户均面积约98㎡。
此外，共有机动车停车位437个，其中架空平台停车位272个、地下停车位150个、地上15个，车位比1:1.26。
图源规自局官网：地块技术经济指标
该宗地的出让，将有效填补片区新房市场的供应空白。
据悉，该地块将由新城代建。
03
西青梅江南原纪庄子8号地
老地改规划再调整
地块位于西青梅江南板块，也就是梅江壹号院的三期地块，重启之后，产品规划也做了调整。
地块位置图
不过，这块地今年年初已经公示过一次规划，当时显示是12栋楼，东西两侧临街楼栋分别为16/17/25F的小高层和大高层产品。
地块规划图，图源规自局官网
地块规划图，图源规自局官网
图源规自局官网：地块技术经济指标
本次公示的是剩余楼栋，也就是二期部分。
图源规自局官网：地块技术经济指标
这样下来，整个地块的住宅建筑面积为84229.99㎡，规划总户数332套，户均面积约253㎡。
此外，共有机动车停车位1128个，其中架空平台停车位479个、地下停车位649个，车位比为1:3.22。
很明显，调规后的梅江壹号院三期迎合了时下流行的产品设计，架空层、部分楼栋南向还做了景观转角阳台，253㎡的户均面积，面向高端改善客群。
据悉，该地块有望在今年下半年入市。
THE END
特别提醒：
本文由克而瑞天津行业分析师刘梦琦撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work平台的AI数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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