三重压力叠加导致上半年上市房企大面积预亏

一、亏损的行业性根源：三重压力叠加

从各家房企披露的业绩变动原因来看，亏损根源高度集中，可归纳为三重压力的叠加效应。

第一重：收入端大幅缩水。因房企采用预售制，销售款需等项目竣工交付后才能结转为收入。前期行业销售和投资持续收缩，使未来可结算资源减少。2026年1-6月，全国商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；销售额37945亿元，同比下降13.6%。房地产开发投资累计完成38074亿元，同比下降18.0%。收入端缩水而成本费用相对刚性，是亏损面扩大的主要原因。

第二重：利润端被双重挤压。一方面，结转毛利率大幅下滑成为行业性现象。前期高地价项目在当前降价去化环境下集中结转，直接压低了利润空间，行业性、持续性的毛利率承压在多家房企预告中均有体现。另一方面，资产减值损失大规模计提进一步侵蚀利润。华发股份、天地源、凤凰股份、黑牡丹、南山控股等多家房企均明确提到基于审慎性原则对存在减值迹象的存货计提了跌价准备，资产减值损失大规模计提进一步侵蚀利润。

第三重：成本端刚性难降。项目竣工后借款费用资本化终止，导致费用化利息支出增加。信达地产、光明地产、西藏城投等多家房企在预告中均提及管理费用、利息支出等刚性费用持续发生，而收入端却未能覆盖。

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二、亏损阵营的分化：续亏与首亏并存

在预亏房企中，万科A亏损规模居A股地产板块之首。据万科公告，该公司上半年预计归母净利润为-150亿元至-120亿元，上年同期亏损规模为119.47亿元。万科表示，上半年亏损的主要原因包括：房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；新增计提了资产减值；部分经营性业务及非主业财务投资亏损。

*ST华幸上半年继续出现亏损，预计归母净利润为-70亿元至-50亿元。公司表示，本期营业收入下降，财务费用等刚性成本占总成本比重较大，且基本未确认新的债务重组收益。

上半年亏损规模逼近40亿元的则有华侨城A（-42亿元至-34亿元）、华发股份（-40亿元至-30亿元）。华侨城上年同期亏损28.7亿元；华发股份则出现“由盈转亏”，上年同期为盈利1.72亿元。

此外，金地集团（-29亿元至-24亿元）、首开股份（-22亿元至-17亿元）、信达地产（-14.2亿元至-12亿元）、荣盛发展（-14亿元至-9.5亿元），上半年亏损规模均超10亿元。其中，金地集团上年同期净亏损37.01亿元。

在少部分实现“减亏”的房企中，绿地控股预计上半年实现归母净利润-4亿元至-3亿元，与上年同期亏损35.06亿元相比，亏损规模大幅收窄。荣盛发展预计期内净利润为-14亿元至-9.5亿元，上年同期亏损28.67亿元，亏损也有收窄。

首亏阵营的扩容更值得警惕——华发股份、大悦城、深深房A、深物业A等多家房企首次出现半年度亏损。首亏企业的出现，意味着即便此前经营相对稳健的房企也未能抵御行业下行压力。

图1：2026年上半年A股上市房企业绩预告亏损规模TOP12

数据来源：克而瑞研究中心根据上市房企披露的半年度业绩预告公告公开整理

上图显示，万科A以最大可能亏损150亿元居首，与第二名*ST华幸（70亿元）拉开明显差距，亏损呈现头部高度集中特征。

表1：2026年上半年A股上市房企业绩预告亏损名单（部分）

（注：城建发展、渝开发归母亏损但扣非盈利，详见下文分析）

数据来源：克而瑞研究中心根据上市房企披露的半年度业绩预告公告公开整理

三、逆势盈利的三种路径

在普遍亏损的背景下，仍有部分房企实现盈利甚至扭亏为盈。据克而瑞研究中心统计，67家样本中盈利类12家、扭亏为盈类7家，合计19家，归母净利润预告区间合计约27.22亿元（下限）至约31.72亿元。这19家企业的盈利路径大致可分为三类。

路径一：项目集中结转驱动。中洲控股预计上半年归母净利润达9.9亿元，增速居已披露房企前列，动力来自房地产项目竣工交付节奏带来的结算收入增加及毛利率上升。天保基建、亚通股份亦属此类——亚通股份因长兴岛38#地块安置房项目集中交付850套实现利润约5000万元，成功扭亏为盈。但此类增长依赖于阶段性高毛利项目的集中结转，不具备长期可持续性。

路径二：资产重组与业务转型。通过重大资产重组彻底改变业务结构，是部分房企实现扭亏为盈的核心手段。中交发展上半年预计实现归母净利润1800万元，扣非后净利润约1500万元，主要因完成重大资产重组，实现从重资产开发模式向轻资产运营模式的转型。*ST南置于2025年11月完成重大资产重组，业务从房地产开发转变为城市运营服务，本期实现扭亏为盈。津投城开完成重大资产出售后房地产主业及金融负债全部置出，实现微弱盈利。

路径三：经营改善与降本增效。金科股份预计归母净利润盈利1700万至2500万元，实现扭亏为盈。其扭亏动力来自业务结构优化、精益化管理带来的期间费用压降，以及专项清收增厚债权可回收力度。金科股份是较早主动通过司法重整化解巨额债务的千亿房企，其扭亏具有标志性意义。

此外，上海临港、先导基电等企业通过产业投资和公允价值变动实现了归母净利润的大幅增长，但其扣非净利润仍为亏损，反映出盈利质量仍有待提升。

图2：2026年上半年A股上市房企业绩预告盈利及扭亏为盈金额TOP12

数据来源：上市房企披露的半年度业绩预告公告公开整理

上图显示，盈利企业中中洲控股（9.9亿元）一枝独秀，招商蛇口、上海临港紧随其后，盈利集中于少数完成结转或重组转型的主体。

表2：2026年上半年A股上市房企业绩预:盈利/扭亏为盈名单（部分）

数据来源：上市房企披露的半年度业绩预告公告公开整理

四、结构性特征：归母盈利而扣非亏损，扭亏可持续性存疑

从数据中可以观察到几个值得关注的背离信号。

归母净利润与扣非净利润的背离。城建发展归母净利润亏损0.55亿至0.82亿元，但扣非后盈利3.68亿至5.49亿元，差异源于交易性金融资产公允价值变动（股价下跌）对归母净利润的拖累。新黄浦归母净利润盈利2.1亿元，但扣非后亏损882万元，盈利主要依赖资产支持专项计划带来的投资收益。ST云城归母净利润扭亏为盈（0.5亿至0.7亿元），但扣非后仍亏损0.82亿至1.02亿元，扭亏主要靠股权处置投资收益。归母盈利而扣非亏损的现象，反映出部分房企的盈利质量并不稳固。

图3：归母净利润与扣非净利润方向背离案例

数据来源：上市房企披露的半年度业绩预告公告公开整理

上图直观呈现归母与扣非的方向背离：新黄浦、盈新发展、先导基电等归母盈利而扣非亏损，反映盈利依赖非经常性损益；城建发展、渝开发则相反，主业扣非盈利但归母被公允价值变动拖累。

EPS（每股收益）亏损幅度分化显著。福星股份基本每股收益亏损高达1.00元至1.51元，居样本亏损幅度之首；万科A亏损1.0058元至1.2573元；华侨城A亏损0.43元至0.53元。而全新好每股亏损仅为0.0097至0.0098元，*ST数源亏损0.0228至0.0388元，亏损幅度极小。反观盈利端，中洲控股每股收益达1.4891 元，为样本中最高EPS。亏损幅度与企业规模并不完全正相关，小市值房企虽盈利困难但亏损绝对值相对可控。

扭亏质量参差不齐。7家扭亏为盈的房企中，*ST南置、中交发展、津投城开依赖的是资产重组后的业务彻底转型；盈新发展扭亏来自子公司股权处置确认的投资收益（其扣非仍亏损2.5亿至3.3亿元）；亚通股份依赖单一项目的集中交付。除金科股份外，多数扭亏企业的可持续性存疑。

五、总结与展望