重磅土拍落幕：内环稀缺宅地终有主
2026 年 3 月 30 日，上海土地市场迎来了一场备受瞩目的交易。2026 年第二批次住宅用地出让顺利完成，本次仅出让一宗内环内地块，位于长宁区中山公园板块，总计出让建设用地面积 2.9 万㎡，计容建筑面积约为 7.6 万㎡，最终由保利发展以59.2175 亿元摘得，溢价率约为 6.4%，成交楼面价约为7.7 万元/㎡。
这块地为什么如此受关注？简单来说，这是长宁区近 15 年来内环内首宗纯住宅用地，稀缺性极高。在核心城市优质宅地供应节奏加快、但整体供地规模呈现"缩量"态势的背景下，这样一块"压箱底"地块的成交，无疑为上海楼市注入了新活力。
地块核心指标全解析
基本参数一览
本次出让的地块由 E1-17 和 E1-21 两宗子地块组成，采取组合出让方式。具体来看：
E1-17 地块
：用地面积 4490.52㎡，容积率 2.4，建筑限高 50 米，需配建 500㎡社区文体设施 E1-21 地块
：用地面积 24508.81㎡，容积率 2.67，建筑限高 80 米，需配建 4000㎡公共服务设施（含 1000㎡商业及 3000㎡文体健康设施）
扣除配套后，可售住宅建筑面积约 7.2 万㎡。按照最终成交价计算，可售楼面价在 8.76 万/㎡左右，预计售价在 13-14 万/㎡。
竞拍过程回顾
竞拍过程中，华润&新长宁、金茂两家不断跟进加价 40 轮，保利发展最后一出手即拿下。总价 592175 万元，成交楼面价 77697 元/㎡，溢价率 6.43%。
相较 2024 年 12 月 30 日仙霞社区地块越秀联合招商蛇口以 21.82 亿元竞得、溢价率高达 24.54% 的成交记录，本次成交体现了房企拿地更加理性务实，聚焦核心价值区域。
中山公园板块：上海西区的"黄金地段"
区位优势显著
该地块地处长宁区内环内，紧邻苏州河景观带，毗邻中山公园商圈。交通方面，地块距离轨道交通 11 号线隆德路站仅 500 米，距 2 号线江苏路站约 900 米，周边还有 13 号线、14 号线等多条轨道交通线路环绕。
商业配套成熟
商业配套方面，龙之梦、长宁来福士、KING88 购物中心等大型商业体近在咫尺。长宁来福士、龙之梦购物中心、KING88 购物广场、889 广场等中高端商业体环绕，生活便利度极高。
教育资源丰富
教育资源也十分丰富，江苏路第五小学、上海市延安中学附属省吾学校等优质学校均在 3 公里范围内。周边有江苏路第五小学、上海市延安中学附属省吾学校、华东政法大学、上海现代职业技术学校等多所院校。
景观资源独特
从地块实际条件来看，西侧紧贴苏州河，且与中山公园相距不远。高区住户将拥有极佳的观景视野，既能俯瞰苏州河华政段的滨河步道，又能远眺中山公园的大片绿肺，实现"河景 + 园景"的两两兼得。
长宁市场数据深度解读
二手房成交趋势
让我们来看看长宁区近期的市场表现。根据克而瑞数据，上海长宁二手房 2025 年 03 月至 2026 年 03 月月度备案成交数据显示，成交套数在 2025 年 3 月达到 970 套的高点后有所波动，2026 年 2 月为 330 套。成交均价整体维持在 6-6.8 万元/㎡区间，2026 年 2 月为 64210 元/㎡。
数据解读：长宁二手房成交套数在 2025 年 3 月达到峰值后呈波动下降趋势，2026 年 2 月受春节因素影响明显回落。成交均价整体稳定在 6-6.8 万元/㎡区间，显示区域价格韧性较强。数据来源：克而瑞。
新房供求关系
上海长宁新房 2025 年 03 月至 2026 年 03 月月度供求数据显示，长宁新房供应相对稀缺，2025 年 6 月、10 月、12 月及 2026 年 3 月有少量供应，成交则较为零散。
数据解读：长宁新房供应极为稀缺，多月零供应，成交面积也相对有限。成交均价在 10-16 万元/㎡区间波动，反映内环核心地段的高价值属性。数据来源：克而瑞。
土地市场表现
上海长宁 2025 年 03 月至 2026 年 03 月月度土地数据显示，2026 年 2 月供应 1 幅地块，总建 76216㎡，用地 28999㎡，正是本次成交的中山公园地块。
数据解读：长宁区土地供应极为稀缺，2026 年 2 月仅供应 1 幅地块即本次中山公园地块。这印证了内环核心区域宅地的稀缺性，也是本次土拍备受关注的重要原因。数据来源：克而瑞。
保利发展的战略布局
加码核心区域
保利发展此次拿下长宁地块，是其加码上海核心区域的重要一步。此前，保利发展旗下两大主体分别锁定长宁、徐汇两宗核心宅地，计划参与竞拍。
从地块核心指标来看，差异化的容积率规划为产品打造提供了多元空间，预计将打造高低错落的住宅形态，兼顾居住舒适度与城市天际线美观。
高额投资规划
根据招标计划，该长宁地块建设内容包含新建商品住宅、地下车库及配套物业用房等，总投资高达 100 亿元，其中建安费约 9.29 亿元。高额的投资规划彰显了保利发展对该地块开发品质的高要求，未来有望打造成为长宁区高端住宅标杆项目。
市场信心体现
在核心城市优质宅地供应节奏加快、但整体供地规模呈现"缩量"态势的背景下，保利发展此次出手，体现了对上海核心区域市场的信心。此次出让是上海 2026 年土拍的关键试金石，55.64 亿元的总起拍价既体现内环土地的稀缺定价，也考验房企资金与拿地信心。
对购房者的启示
稀缺性决定价值
长宁区的新房供应，向来是"开一次少一次"。回顾上一次中山公园板块有新房入市，还要追溯到 2021 年的愚源名邸，彼时均价已达 12.5 万元/平方米。该地块本身的双地铁 + 双景观属性，未来新房售价有望冲刺高价。
区域价值凸显
长宁可谓是上海反差最大的区，经济发展十分强劲，但是却几乎没有大拆大建的城市规划造成存在感很低。除了中山公园和天山商圈外，几乎没有市级的商业中心，但是却在人均商业面积排在全市前列。
从整个市区范围来看，长宁区具备显著的价值潜力，区域价值表现稳健，居住氛围成熟。
产品期待值拉满
该项目可能是长宁第一个新规项目。在住宅新规后，改善类产品的竞争力将进一步提升，预计将会带来一定市场热度。
对于追求核心地段、成熟配套、优质教育资源的购房者来说，这块地未来的产品值得重点关注。毕竟，内环区域已有近 17 年没有纯宅地供应，中山公园板块新房更是寥寥。
结语
59.2 亿，6.4% 溢价率，7.7 万/㎡楼面价——这组数字背后，是上海内环核心区域宅地的稀缺价值，是保利发展对长宁板块的信心押注，更是上海楼市稳健发展的一个缩影。
中山公园板块迎来 15 年一遇的纯宅地供应，对于区域居住条件的改善、板块品质的提升都具有重要意义。让我们共同期待这块"压箱底"地块未来的精彩呈现！
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