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前不久，商务部等 9 部门联合发布了《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，这是继 2021 年商务部等 12 部门《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》和 2023 年商务部等 13 部门《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划 (2023-2025)》之后，我国便民生活圈建设领域的又一重要政策文件。
新通知的发布标志着我国便民生活圈建设进入了扩围升级的新阶段，将对城市社区商业发展和居民生活产生深远影响。
一刻钟便民生活圈是以社区居民为服务对象，服务半径为步行 15 分钟左右的范围内，以满足居民日常生活基本消费和品质消费等为目标，以多业态集聚形成的社区商圈。
毋庸置疑，这对驻扎社区大本营的物业具有“天然优势”。对于物业一直努力追寻的增值服务也有广阔想象空间。
社区增值服务，物企一直在路上
据克而瑞物管数据显示，2024年42家上市物企社区增值服务营收总额295.42亿元，同比下降4.3%，占营收的比重为11.8%，同比下降1.0个百分点。
从企业表现来看其中，社区增值服务营收排名前五的企业分别为：碧桂园服务、绿城服务、保利物业、恒大物业和万物云，对应社区增值服务收入分别为41.9亿元、33.7亿元、27.1亿元、21.7亿元和16.8亿元。
数据来源：企业年报、克而瑞物管整理
2024年完整披露相关数据的34家上市物企社区增值服务平均毛利率为33.4%，同比下降2.1个百分点。
一方面，上市物企社区增值服务收入增长受限，但固定成本难以降低，部分业务的获客成本还在上升，导致盈利能力进一步收窄。
另一方面，社区增值服务中毛利率相对较高的社区传媒、租售类业务收入增长受限，而毛利率相对较低的社区零售、硬装类业务收入占比上升，结构性拉低了平均毛利率。
从企业表现来看，2024年有6家企业社区增值服务毛利率高于40%。
其中佳兆业美好、金科服务、金茂服务位列前三，佳兆业美好低毛利业务贡献减少，其社区增值服务毛利率提升5.1个百分点至61.8%。金茂服务毛利率高主要是由于车位管理服务、空间资源服务等高利润率业务收入增加。
数据来源：企业年报、克而瑞物管整理
社区增值服务是物企提升单盘创收能力的重要抓手，在存量时代的竞争中对物企发展起到重要作用。
2024年，22家上市物企社区增值服务平均坪效为5.9元/平方米，较2023年6.85元/平方米下降了0.95元/平方米。
其中，7家上市物企社区增值服务“坪效”超过10元/平方米，较去年增加2家，祈福生活服务高达31.9元/平方米。其主营业务是提供由物业管理服务、零售服务、校外培训服务、资讯科技服务及配套生活服务五大业务组成的多元化服务组合，增值服务占比较大。
数据来源：企业年报、克而瑞物管整理
各业务喜忧参半，物企仍在积极探索
在物业管理行业高质量发展的大背景下，物业企业更加聚焦基础物业服务主业发展，社区增值服务等细分赛道业务增长乏力，但部分企业仍在积极探索。
租售服务：受持续低迷的房地产市场环境影响，租售业务进展受阻，一手房代理收入显著下滑。
与此同时，“去地产化”成为众多上市物企的共同选择，2024年，13家上市物企租售服务收入总额达34.7亿元，同比上升3.7%。其中，万物云二手房经纪业务朴邻实现收入8.2亿元，同比增长101%，总交易额突破人民币210亿元，人效达到140万/人/月，优于头部中介的90万/人/月。
美居服务：2024年，9家上市物企美居服务收入总额达16.2亿元，同比减少21.3%。但部分企业仍在持续探索：
如，2024年万物云签订5358单局改合同，较2022年增长106.6%，客户满意度连续三年超过95%；滨江优居得益于市场对滨江集中式硬装服务的认可，业务规模同比增长76.7%，企业同时积极拓展软装定制、生活家配套服务、高端低密整装住宅装修及二手住宅装修业务需求。
到家服务：到家服务是社区增值服务的优质赛道，相较于家政服务企业，物业企业在获取客源、降低服务成本等方面存在天然竞争优势。
2024年，5家上市物企到家服务收入总额17.9亿元，同比下降3%；其中，华润万象生活采用“一呼管家”自营模式，业务触客率超50%，销售转化率超5%，多次卡销售转率超8%，其到家服务实现营收3.76亿元，同比增长28.3%。中海物业则实施“线上平台+线下门店”的模式，开设超30家生活服务馆，打造一站式到家服务圈。
社区零售服务：社区零售作为“贯穿项目管理全生命周期”的高频低利业务，其核心价值在于提升平台活跃度、增强用户黏性，并为其他增值服务（如家政、美居）提供流量入口。
2024年，10家上市物企社区零售服务收入总额达52亿元，同比增长24.8%。
华润万象生活，整合全国供应链共享平台，“润物直选”收入达到2.3亿元，增长18.7%；
碧桂园服务2024年将家装服务纳入本地生活服务类目，收入由2023年17.05亿元增至2024年21.88亿元，增幅约54.9%。
祈福生活服务依靠入口、零租金成本（自有物业）优势，与业主形成天然信任感降低获客成本，线上线下联动，通过“祈福生活APP”将物业服务与零售消费积分打通，私域2024年“祈福生活APP”注册用户达23万（占业主家庭数90%），线上零售订单占比从15%跃升至32%，嵌入“物业缴费赠零售券”功能，关联消费转化率高达45%。
空间运营服务：2024年，23家上市物企空间运营服务收入总额达39亿元，同比下降10.2%；仅8家企业该业务实现增长，其中：
鑫苑服务该业务同比增长114.5%；
招商积余招小柜新增柜机1,200+充电桩新增接入5,700+台。
物企多元布局
为百城万圈不断“扩圈”
当前，在消费需求持续疲软、部分行业产能过剩以及债务压力叠加的经济转型关键时期，物业行业正面临多重挑战而承压待复苏。
具体来看，消费端的乏力使得社区商业消费场景活跃度下降；产能过剩问题在房地产领域表现突出，新建住宅项目增量减少，导致物业企业在管项目拓展速度放缓，存量项目的竞争愈发激烈。同时，债务叠加的压力也传导至物业行业，部分开发商背景的物业企业面临母公司债务危机的牵连，在资金支持、项目交付等方面受到影响，企业运营的稳定性面临考验。
资料来源：克而瑞物管整理
在此背景下，物业行业亟需通过优化服务结构、拓展多元化业务场景、提升运营效率等方式，在经济转型的阵痛中寻找新的增长点，逐步实现行业的复苏与高质量发展。
一方面，不同业态的周期错位，使物企能够通过资源动态调配实现“不下牌桌” 的战略存续。
当经济下行导致住宅物业费提价困难时，企业可将资源向现金流更好的学校、医院物业倾斜；这种“东方不亮西方亮” 的布局逻辑，在于通过业态组合的 “时间差” 和 “空间差”，构建抗周期的业务生态，确保企业在经济转型的波动中始终拥有调整策略的 “筹码”，从而在长期竞争中占据主动。
另一方面，理性市场拓展，有聚焦的选择成为企业当下应对行业变革的核心策略。
当前，物业行业已全面步入高质量发展新周期，物业服务企业对拓展战略的认知日趋精准。在这一转型关键期，物企摒弃盲目扩张模式，转而聚焦城市深耕战略，以审慎理性的筛选标准锁定契合自身定位的优质项目与高价值业态。
与此同时，企业加速布局市场化业务拓展，将发展重心锚定“高质量增长” 与 “有效规模扩张” 双目标，着力在区域布局优化、业态结构升级、客户价值挖掘等维度实现系统性突破，推动行业发展逻辑从 “规模驱动” 向 “价值驱动” 深度转变。
例如，新希望服务深度践行“双聚焦” 战略，将资源要素精准投送新一线及强二线城市核心区域，形成高度集中的区域布局特征。数据显示，2024年，其 95.8% 的物业管理收入来源于一线、新一线及二线城市，其中长三角、成渝、粤港澳大湾区等高能级城市群贡献超 80% 营收，印证了 “区域聚焦” 战略对企业效益的支撑作用。
企业通过聚焦核心城市的优质项目，实现服务标准与收费水平的匹配，成为营收增长的核心引擎。
再如滨江服务，则以“品质优先” 为导向，建立项目动态评估机制，主动淘汰总评分较低的项目。2024 年已完成 12 个低质项目的清退，涉及管理面积约 89 万平方米，占在管总面积的 5.3%。与此同时，企业加速向高端物业服务需求旺盛的城市渗透，计划 2025 年将长三角、珠三角核心城市的项目占比从当前 62% 提升至 75%，重点布局上海浦东、深圳南山等高端住宅聚集区，通过 “区域聚焦 + 品质升级” 双轮驱动，实现服务溢价与品牌价值的同步提升。
2025 年，物业服务企业主动退出项目管理的现象已逐渐成为行业常态。即便如滨江服务、龙湖物业、金科服务等知名品牌物企，也因持续面临经营压力，开始有策略地主动放弃部分在管项目。
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