星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究
10月19日，在由联投城市运营公司主办、湖北省物业服务和管理协会支持的中国城市科学研究会城市更新专业委员会第九届城市更新大会“城市运营更新与模式创新”分论坛上，克而瑞集团副总裁张兆娟发表了主题演讲。此次大会正值中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》及中央城市工作会议召开之后，对城市更新发展具有重要指导意义。 张兆娟紧扣中央城市工作会议部署的七大重点任务，深入分析了城市运营领域的新机遇，指出当前城市运营已进入高质量发展新时期。她强调，为抢抓中央政策导向下的城市运营新机遇，实现高质量发展，需聚焦三大核心发力点：通过服务升级提升效率、通过空间改造焕发活力、通过内容与价值运营注入灵魂。并提出城市运营需通过“硬件适配+内容迭代”，构建“以运维和服务高效为基础底座、空间重塑、价值创造为核心的”的全景图，以实现城市的可持续发展。 服务升级：模式创新与专业化赋能，抢抓万亿市场机遇 城市运营市场空间巨大，预计2026年仅城市服务营收规模便达1.7万亿元。面对这一市场规模，企业需通过服务升级，即模式创新与专业化赋能，方能有效抓住市场机遇。在财政趋紧背景下，市场增长呈现结构性分化：传统环卫服务增速放缓，但与高质量发展相关的设施管养、生态养护等领域动能强劲。这源于存量基建维护需求的释放和“双碳”目标下的政策驱动。整体而言，城市服务正从基础的“扫干净”，向更精细、更专业的“管得好”和“环境美”升级。 长期以来，传统城市服务模式存在两大痛点，制约了运营效率与服务品质： 激励机制“门前雪净”：传统治理多以“不出事”为目标，缺乏主动溯源、系统治理的动力，导致“整治-回潮”的循环往复，效果难以持续。 治理能力投入有限：由于业务分散、合同期不稳定，管理主体往往不愿进行大规模的资本和技术投入，导致城市治理长期停留在人海战术，模式难以升级。 模式创新：抢抓机遇的关键路径。面对传统模式的瓶颈，一批头部企业正积极探索创新的城市运营模式，旨在通过系统性思维重塑城市公共服务的生产与组织流程，有效激活城市运营效率，从而抓住高质量发展的新机遇。 以万物云为例，为顺应城市精细化管理需求，抢抓市场机遇，其率先提出的“物业城市”理念已迭代至2.0版本。从1.0的“城市大管家”，到2.0融入系统性思维和流程管理，再到“理想之地”城市模型，万物云不断深化其全域智能运营能力。 保利物业则推出了“全域芯片”模型，以期在城市运营中实现服务升级与效率提升，以“密度增加、减负减压”为核心，围绕安全、形象、资产三大维度，打造了文明城市创建、闲置资产盘活、城市微改造等九大应用场景，旨在实现城市服务的乘数效应。 华润万象生活则从“智慧场景统筹、空间价值提升、城市活力运营”三大维度切入，积极探索服务升级路径。通过构建“需求+场景”的链接，不仅提供基础的物管服务，更着眼于通过专业的活动策划、内容营销、资源整合，实现从价值识别到价值提升的全流程服务，最终提升城市空间的活力与价值。 这些创新模式已在全国多地落地。在深圳，以保利物业、深圳地铁物业等为代表的企业，通过“城市管家”模式，整合了街道的清扫保洁、绿化管养、市容巡查等多种服务。在广州，保利、广电城市服务等企业则以“全域治理”的模式，为街道、公园片区提供综合巡查、环境保洁、应急处理等一体化服务，显著提升了城市治理的精细化水平。 专业化赋能：数字化驱动服务升级，抢占智慧城市高地。实现服务升级的另一重要路径，在于专业能力的持续提升，尤其是数字化技术的深度赋能。头部物企正借助数字化大力布局智慧城市业务，打造生态服务的核心能力，以此抢占智慧城市发展的新高地。 系统化平台集成：万物云在横琴打造的“城市大脑”，通过一个指挥大屏，将路灯、桥梁、车辆、人员等各类城市部件的数据进行整合分析，实现了7x24小时的实时跟踪、智能派单和趋势预测，真正做到了“一屏观全城”。 智慧运营场景落地：华润万象生活在深圳后海中心区落地了一系列前沿的智慧运营举措。例如，联合美团开通低空无人机配送航线，探索城市低空经济；在人才公园试点低空智能巡逻和“先离场后付费”的信用停车服务。这些举措不仅提升了服务体验，也为城市空间的未来运营打开了新的想象空间。 空间改造：激活存量，把握城市价值再造新机遇 如果说服务升级是城市运营的“软件”迭代，那么空间改造则是其“硬件”的焕新。在城市发展进入存量时代的大背景下，对现有物理空间进行改造、盘活、重塑，已成为城市运营企业把握发展机遇、实现价值重塑的关键路径。 顶层设计：政策、土地、资金三箭齐发。城市更新正从一个行业概念，迅速上升为国家层面的战略部署，为有效推动空间改造，把握存量时代机遇。政策、土地、资金三大要素的协同发力，为空间改造市场注入了前所未有的确定性。近年来，中央层面关于城市更新的政策与表态数量激增，从2019年的12项增长至近两年的30余项。全国已有超过410个城市成立了城市更新工作领导小组，21个城市设立了专门的城市更新局。 土地倾斜，供应结构重塑：在核心城市，土地供应的天平正明显向城市更新倾斜。以上海为例，2024年，通过风貌遴选、股权转让等方式出让的城市更新用地规模，与传统招拍挂途径已达到1:1 的惊人比例。这标志着城市更新不再是土地市场的“补充”，而是并驾齐驱的“主力”，为企业通过空间改造实现价值提升提供了坚实基础。 资金破局，多元渠道打通：针对城市更新项目投资大、周期长的痛点，资金支持体系也在不断完善。2024年，央行新增超3000亿元的“城市更新再贷款”，为市场提供了低成本的资金来源。同时，地方政府专项债成为重要融资工具，北京、四川等地的城市更新专项债融资规模均已突破百亿。此外，以信达为代表的AMC（资产管理公司）正从单纯的资金纾困，转向“投行+投资”的资源整合者。上海黄浦区核心地段停滞近20年的中崇大兴街项目，正是在信达的操盘下，通过政银企合作化解了复杂的债权债务，成功实现重组，为企业通过空间改造把握市场机遇提供了资金保障和成功范本。 改造路径：为有效实现空间价值重塑，在具体的改造方式上，市场呈现出“片区更新”与“零星更新”双管齐下的态势，且后者正逐渐占据主导。数据显示，2024年上海和深圳新开业的商业项目中，分别有 52% 和 69% 来自存量物业的焕新改造。这种从“大刀阔斧”到“精雕细琢”的转变，对运营方的精细化能力提出了更高要求。 从改造类型来看，以深圳2024年的城市更新规划为例，住宅类改造（含商品住房和公共住房）仍是绝对主力，规模占比接近六成。值得关注的是，工业厂房改造占比高达22%，显示出在产业升级和“工业上楼”的趋势下，盘活低效工业用地、重塑产业空间的巨大潜力。 价值再造：通过空间功能转变，实现资产价值跃升的成功实践 办公+商业：盘活闲置空间，提升整体溢价 案例：国际航运金融大厦 改造：将原先闲置的裙楼统一改造为配套商业“福山荟”，引入知名品牌。 成效：不仅盘活了近1万方的闲置空间，预计年收入超1500万元，更通过提升商业氛围，带动写字楼部分租金溢价约5%，出租率提升至85%，成功实现了存量资产的价值再造。 案例：亚洲大厦 改造：将部分老旧办公空间大胆改造为19个小剧场，打造“写字楼+剧院”的融合业态。 成效：改造后的演艺空间年票房收入超5000万元，吸引了大量来自长三角的“旅行箱观众”，成为上海夜经济的范本。同时，强大的文旅IP也反哺了办公业态，写字楼出租率超85%，租金溢价约5%。 办公→公寓：精准定位，实现坪效翻转 案例：COZI可遇东外滩店 改造：将一栋长期处于“半拉子”工程状态的办公楼，整体改造为368套长租公寓。 成效：改造后坪效（租金/面积）从3.9元/㎡/天提升至5.3元/㎡/天，增幅超过30%。开业仅3个月，出租率便迅速爬升至90%，实现了资产价值的快速兑现。 案例：鸿寿坊 改造：将旧式里弄与甲级办公相结合，打造出兼具城市烟火气与高品质商业的共生空间。 成效：极具吸引力的商业空间成为办公楼的“超级吸铁石”。项目办公租金较周边溢价约25%，入驻企业中，有高达 75% 是被其独特的商业生态所吸引而来，完美诠释了“商业赋能办公”的逻辑，为存量空间改造提供了新的价值增长点。 内容与价值运营：场景营造与价值创造，驱动城市活力新增长 如果说空间改造是城市运营的“硬件升级”，那么内容与价值运营则是激活空间价值、抢抓市场机遇的“软件系统”和核心策略。物理空间只是容器，唯有通过持续生产、迭代和运营优质内容，才能真正创造独特的场景体验，吸引并留住目标客群，实现从“流量”到“留量”的转化，从而驱动城市空间的商业价值和社会价值最大化。这套运营体系可概括为一个持续优化的闭环：精准定位 → 策略招商 → 场景策划 → 内容迭代。 案例：北京“THE BOX”——为“年轻力”而生的策展商业 精准定位：项目精准锁定15-25岁的“Z世代”客群，以“年轻力”为核心标签，从空间设计到品牌引入，一切都围绕目标客群的需求展开。 策展产品：通过“轻建筑、重装饰”的工业风改造，植入北京首个户外空中篮球场、滑板场等强社交属性空间。运营上大胆启用“展商”、“秀商”理念，与商户共同做大流量。近百家国潮品牌及主理人入驻，其中85%为北京首店或旗舰店。 成效：开业一年，项目出租率高达98%，年客流量超 1800万人次，年度消费金额超 6亿元。仅2024年夏季的226场活动，就创造了近 1亿元 的收入。THE BOX的成功，是政府、国企与专业运营商（URF盈展）三方合力，通过精准的内容运营，成功盘活存量商业，并抢占年轻消费市场高地的典范。 场景营造：项目由亚洲最大的水泥厂改造而来，充分利用800米沿江景观，将展演、文娱、运动、时尚等多元业态融合，打造出独一无二的“海派”Chill调性。 运营驱动：项目开业即实现95% 的高出租率，引入130个品牌。其成功的关键在于与商户建立“联营”模式（租金或扣点两者取高），将运营商与商户的利益深度绑定，共同致力于提升经营表现。 价值再生：开业后迅速成为城市新地标，周末客流突破6万人次，单月营业额达7500万元，成功实现了从工业遗存到独特商业能量场的全周期价值再生。 案例：景德镇“陶溪川”——用产业模式打造文旅新地标 生态构建：由景德镇陶文旅集团主导，项目从老瓷厂改造起步，通过一、二、三期的滚动开发，逐步构建起集双创平台、美术馆、直播基地、大剧院、工作室于一体的完整产业生态。 人群集聚：通过产业生态的吸引，陶溪川成功集聚了全球的陶艺家、设计师和手艺人，累计登记创客超2.7万人，形成了强大的产业向心力。 共建共赢：项目是国企（陶文旅）与政府共建共赢的典范。政府在规划、政策、资金（国开行贷款、专项债）上给予大力支持，国企则作为“转型旗手”，成功将传统陶瓷产业升级为文化创意产业，提升了城市品质、创造了大量就业，并为自身赢得了更广阔的发展空间。 公园、场馆等公共空间正从纯粹的“公益属性”向“公益+商业”的复合模式转变。政策的鼓励与支持，为这些空间的商业化运营打开了想象空间。北京、成都、深圳等多个城市已出台政策，鼓励公园、场馆等引入社会资本和专业化运营机构，通过发展“公园+”消费、体育赛事、文创零售等业态，探索市场化运作，实现从“输血”到“造血”的转变。 实践：深圳虹桥公园的商业化闭环 由华润万象生活运营的深圳虹桥公园，通过构建“IP赋能 + 场景营造 + 活动引流”的商业化闭环，取得了显著成效。2024年截至10月，公园已接待游客超百万人次，不仅自身具备了运营活力，更有效带动了光明区周边商圈消费 同比增长40%，实现了生态价值、社会价值与经济价值的统一。 应对挑战，方能把握机遇：城市运营新赛道上的三大考验 城市运营虽是充满机遇，但在迈向高质量发展的新时期，运营商若要成功把握这些机遇，必须有效应对来自财政政策、自身经营和政企协同三个方面的突出挑战。这些考验，是企业能否在城市运营新赛道上行稳致远的关键。 1. 政府财政压力：从“应收”到“难收”的现金流考验 应收账款高企，账期拉长：数据显示，上市物企的平均应收账款规模已增至15.2亿元。更值得警惕的是，应收账款与应付账款账期之间已出现“剪刀差”，这意味着企业回款速度慢于其向上游供应商付款的速度，现金流压力被显著放大。 预算吃紧，支付风险增加：在部分财政预算紧张的区域，即使签订了服务合同，回款也并非高枕无忧。据调研，在某些街道的“包干制”模式下，本应由政府投入的基础设施维护费用，前期需要企业先行垫付，但后期款项却可能因预算被挪为他用而支付艰难。这使得企业的垫资风险和坏账风险急剧上升。 2. 业务经营风险：毛利率持续下滑，盈利空间受挤压 城市服务毛利率普遍下降：2024年，10家披露数据的上市物企城市服务平均毛利率已降至 13.2%，同比下降1.1个百分点。头部企业承压，碧桂园服务的城服毛利率在两年内从18.8%骤降至 12.8%，下降了6个百分点；荣万家也下降了5个百分点。即便是毛利率最高的苏新服务（16.9%），也同比下降了4.1个百分点。毛利率的持续下滑，直接压缩了企业进行模式创新、专业化升级以及内容投入的利润空间，对把握高质量发展机遇构成挑战。 城市运营的政府相关主体较多，各方诉求和偏好不一，相关主体的不同偏好会影响服务内容的确定与共识的达成。为更好地对接政府需求，各大物企正在积极探索最优的组织形态。华润万象生活采用“总部策划+城市公司落地”的模式；万物云和碧桂园服务则孵化出独立的专业公司（万物云城、碧城服务）进行专业化运作；而招商积余等企业仍将职能分散在总部及城市公司。 - The end -
办公+剧院：跨界融合，引爆文旅消费
商业赋能办公：打造邻里生态，吸附产业租户
案例：上海“西岸梦中心”——工业遗存变身滨水生活标杆
公共空间：IP赋能，探索商业化“自我造血”，把握公共服务市场化机遇
3. 政企协同磨合：政府需求与企业能力匹配仍有待加强