克而瑞集团董事长丁祖昱：当前房地产和物业行业的现状及未来趋势丨深圳物博会后记

星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究

10月22日，由深圳市物业管理协会举办的2025深圳国际物业管理产业博览会暨深圳高端物业及海外房地产投资展盛大开幕，克而瑞集团董事长丁祖昱受邀参加2025深圳国际物业管理产业高峰论坛暨第七届粤港澳大湾区物业管理创新发展论坛，并做《当前房地产和物业行业的现状及未来趋势》主题演讲。

房地产市场：“止跌回稳”关键期，结构性分化加剧

丁祖昱指出，2025年，中国房地产正处于“止跌回稳”后的关键调整期。市场整体呈现“弱复苏、强分化、深转型”的特征。在政策持续托底、需求结构变化与行业自身深度调整的多重作用下，2025年三季度114城住宅成交面积重回原点。 
 

1. 新房市场：全年成交预计同比下滑约18%

从供应端来看，2025年9月，全国百城新房供应量环比大幅增长80%，创年内新高，开发商在政策刺激和市场预期改善背景下加快推盘节奏。然而，尽管环比增幅显著，供应的绝对量仍处于历史低位，当前房地产市场整体库存压力尚未完全释放，供需关系依然偏紧。

从成交端来看，2025年9月全国114城商品住宅成交面积环比仅增长10%，同比仍下降7%，市场复苏动能依然偏弱。尽管9月底“926新政”出台后部分城市出现短期热度回升，但整体成交反弹幅度有限，未能扭转下行趋势。进一步看，2025年前三季度累计成交面积同比下滑8%，全年市场需求持续疲软，购房者信心仍有待恢复。

2. 二手房市场：“六连降”，多数城市同环比齐跌、京沪深新政效应下热度延续

2025年9月，30个重点城市二手住宅成交面积连续第六个月环比下降，多数城市同环比双跌。但在北京、上海、深圳等一线城市，新政效应带动市场热度延续。整体来看，二手房市场增长动能持续放缓，政策托底效果有限。

3. 土地市场：溢价率创新低，集中度提升

2025年9月土地成交成交建面同比增2%、金额降6%，月度溢价率降至3.6%，创年内新低，流拍率虽有所回落，但房企拿地仍高度谨慎，聚焦核心城市优质地块。

2025年1-9月，全国300城土地成交总金额中，上海、北京、杭州三城合计占比达27%，市场集中度进一步提升。

4. 房企表现：百强销售同比降11.8%，份额占比过半的TOP10同比降12.3%

2025年1-9月，百强房企累计操盘销售金额为23236.6亿元，同比下降11.8%。百强房企各梯队的操盘销售金额均在降低，销售份额占比50.9%的TOP10房企销售规模11826.8亿元，同比降低12.3%。

值得注意的是，9月百强房企单月销售环比增长22.1%，同比微增0.4%，为年内首次转正，表明政策刺激下市场短期情绪有所修复，但可持续性仍待观察。

物业市场：从规模扩张转向精益运营，“止跌回稳”快于房企

1. 管理规模增速显著放缓（合约0.5%、在管3.8%）

截至2025年上半年，43家披露合约面积的企业总合约面积63亿平方米，同比增速仅为0.5%；53家上市物企在管面积合计77.9亿平方米，同比增长仅3.8%。这标志着物业行业已告别高速扩张期，进入存量深耕阶段。

更值得关注的是，2023–2025H1期间，35家上市物企累计终止合约面积达8.2亿平方米，退盘超千万的企业占比达40%，其中彩生活、世茂服务分别退出1.5亿和1.3亿平方米，反映出行业正主动调仓，退出低效项目，优化项目质量。

2. 市场拓展趋稳，第三方占比基本保持在65%

截至2025年上半年，披露数据的29家上市物企第三方在管面积占比为65.0%，与上年同期基本保持一致。29家企业中，有37.5%的企业第三方在管面积占比超过了70%，其中绿城服务和雅生活服务的表现尤为突出，第三方在管面积占比均超过80%。尽管市场整体增长趋于平稳，但领先企业依然能够通过强大的外拓能力实现高于行业平均水平的增长。

3. 营收增速降至4.1%，基础服务稳步增长，社区增值业务小幅回落

2025H1，上市物企营收总额1487.9亿元，同比增长4.1%，增速持续放缓。其中，基础物业服务收入占比提升至71.9%，而社区增值服务收入同比下降3.0%，占比降至10.3%。部分企业已开始裁撤低效增值业务线，回归服务本源。

4. 盈利能力逐步企稳，坏账风险主动出清

2025年上半年，63家上市物企毛利均值4.6亿元，与上年同期基本持平，毛利率下滑1.2个百分点至19.4%；尽管毛利率小幅回落，但净利率提升至7.2%，净利润均值同比增长20%。同时，计提坏账的企业数量从2024年的50家锐减至10家，坏账占营收比例降至1.8%，行业风险正在加速出清。

5. 资本市场逐渐企稳，市盈率底部缓慢回调

2020年以来，上市物企的市盈率经历了剧烈波动与持续下行，至2022年一度跌至8.4倍的历史低点，行业在地产下行周期中面临的流动性压力、关联方资金占用及应收账款回收困难等多重挑战。随后进入2023年至2024年，市场进入筑底盘整阶段，企业通过以资抵债、切割关联方业务、精益管理等方式改善基本面。进入2025年，随着行业风险出清、盈利恢复以及政策环境边际改善，市盈率开始从底部缓慢回升，截至2025年市盈率最高回升至16.2倍，资本市场对物业板块的信心逐步企稳，估值修复趋势初现。

未来趋势：风险与机遇并存

1. 增量住宅：未来增量有限，产品升级带来管理新挑战

2022年以来，百城新房成交面积呈现周期性波动，2023年受行业下行影响显著回落，2024年虽有阶段性反弹，但整体仍处于低位震荡。进入2025年，市场延续“弱复苏”态势。

根据克而瑞预测，2025年四季度百城新房成交环比有望增长10%，但全年成交规模预计为2亿平方米，同比下降18%。这表明尽管短期政策刺激带来一定回暖迹象，但市场需求仍未完全释放，购房者观望情绪仍存，市场尚未走出底部。

从更广泛的角度看，以百城作为样本预估全国新房市场，2025年的成交面积预计将在4亿平方米左右。这一数据进一步证实了当前房地产市场正经历结构性调整，未来增长将主要依赖于核心城市和重点区域的需求支撑，而非全面复苏。因此，行业整体呈现出“弱复苏、强分化”的特征，市场正在逐步从追求规模扩张转向注重质量和效益的发展模式。

随着市场环境的不断演变和服务领域的逐步扩展与升级，越来越多定位为轻奢和高品质的住宅项目开始注重高端化和精细化的配套设施建设。这些项目不仅局限于传统的建筑设计与布局，还特别增加了能够彰显尊贵身份和增强社交功能的会所、提供多元化休闲与交流空间的架空层，以及提升生活美感的精致水景等特色元素，旨在全面提高项目的品质与吸引力。

产品升级为后期的物业管理带来了新的挑战，如维护成本增加和技术要求提升，但也同时创造了加载与改造的新机遇。物业企业可以通过“地物协同”的方式抓住这些机遇：首先，在项目设计初期就参与进来，通过前期反馈避免后期运营中的潜在问题；其次，采用降本增效措施，比如优化人员配置、在泳池中加装保温膜以节省能源消耗；最后，利用嫁接外部资源（如健身中心或教育机构的合作）、推行会员制服务等灵活运营模式，既丰富了服务内容，又提高了经济效益。

2. 存量住宅：市场空间大，但监管日趋严格、加之房价下行引发连锁反应，盈利和现金流备受挑战

当前，存量住宅市场虽具备广阔的发展空间，但物业管理正面临日益严格的监管环境和复杂的外部经济压力。2025年，全国多地持续开展物业专项整治行动，聚焦“预约不到、侵占业主公共收益”等突出问题，已累计通报典型案例超400起，其中约52%的城市采取了集中整治措施。16个省份通报整治案例近400起，同时，约3成城市对违规企业进行重罚或清退，监管力度不断升级，物业企业在合规运营方面面临更高要求，违规成本显著上升。

在房地产市场持续调整的背景下，房价下行成为影响存量住宅物业运营的关键因素。2024年1月至2025年9月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数持续处于下跌状态，尤其三四线城市跌幅更为明显，导致业主购房意愿减弱，空置率显著上升。数据显示，全国空置住宅比例已达30%，部分项目空置率超过50%。空置房增多直接导致物业费收缴难度加大，500强物企与上市物企的收缴率均呈持续下滑趋势，部分企业收缴率已跌破80%。以重庆为例，2025年上半年收缴率降至50%，且仍在下滑，物业企业的盈利能力和现金流面临严峻挑战。

面对存量市场的挑战与机遇，物业企业需扎实做好“行活”，持续夯实基础服务。例如，在工程管理方面，引入无人机开展外墙空鼓检测，将原本耗时20天的传统作业压缩至2—3天，检测准确率高达95%；在保洁服务方面，通过设立集中清洗中心，统一清洁与消毒作业流程，显著提升效率与标准化水平。 

在扎实做好基础服务的前提下，物业企业应以提升客户满意度为核心目标，深度洞察业主需求，系统性挖掘增值服务潜力。尤其要敏锐把握社区人口结构的深刻变化——如老龄化加速、宠物家庭激增、单身及小户家庭占比攀升等趋势，针对性布局银发康养、宠物友好、便捷家政、社区新零售等多元化服务场景。

例如，在银发经济加速发展的背景下，物业应针对不同老年群体提供差异化服务：为55-75岁活力长者提供短途旅居、社交活动等“乐活”服务；为75岁以上需照护长者聚焦居家照护、紧急响应等“安心”支持。通过社区食堂、健康驿站、“微旅游”等轻资产模式，打造15分钟养老服务圈，推动服务从基础保障向品质养老升级。

随着宠物家庭渗透率持续提升，2023年已达22%，宠物经济市场规模突破3000亿元，成为社区增值服务的重要风口。超五成物企已布局宠物服务，涵盖洗护、寄养、用品销售等多元场景。物业依托社区资源，推动服务个性化延伸：提供上门洗护、住宅式寄养、定制化喂养方案等高粘性服务，增强用户归属感；通过“专营链入口”和“线上商城+线下服务”模式，实现商品与服务闭环运营，打造可持续的社区宠物生态。 

在深化对人的服务的同时，企业也应着力提高区域项目密度，借助提升区域内的项目密度来促进数字化应用与精益化管理，实现降本增效的目标。以万物云上海某标杆蝶城为例，企业通过集中管理13个项目，覆盖面积达160万平方米、惠及1.1万户家庭，成功实现了约10%的成本节约。数字化是重塑业务流程，提升效率的重要途径，如：利用AI调度系统智能匹配最优作业人员，实施员工“抢单”机制以激发工作积极性，并严格执行标准化作业流程；采用AI与人工双层质检保障服务质量。此外，巡逻岗位由传统的固定编制转变为区域共享模式，大幅提升了人力效率和响应速度，进一步优化了资源配置和服务效能。
 

随着城市更新行动持续推进，政府补贴政策加码，六成以上老旧小区迎来空间焕新机遇。数据显示，2024年楼龄超20年的小区占比已达43%，预计到2030年将上升至60%，住宅小区维修改造进入关键阶段。国家明确“十四五”期间支持实施城市更新的20个重点城市，东部、中部、西部及直辖市分别获得8亿至12亿元资金支持，市场潜力超万亿。

在这一背景下，物业企业迎来三大发展机遇：一是参与基础设施升级与专业运维，如停车设施、电梯、管网改造等；二是推动人居环境改善与社区服务拓展，包括适老化改造、智慧安防、社区活动运营等；三是借力智慧技术平台建设，实现物业管理数字化、智能化转型。通过深度参与城市更新全过程，物业正从传统“服务执行者”向“社区综合运营商”升级，把握政策红利，释放存量价值。

3. 非住市场：FM需求广、空间大，国内企业仍处于发展初级阶段

设施管理（FM）需求广泛、潜力巨大，涵盖管理、服务与不动产三大板块，涉及能源管理、安防监控、清洁维护、工程运维及资产运营等多个领域。2023年，中国FM市场规模已达1.5万亿元，并预计到2026年将超过1.7万亿元。尽管市场前景广阔，但国内企业仍处于发展初期，国际巨头如索迪斯、爱玛客的收入超千亿元，相比之下，国内头部企业的收入普遍不足百亿元，显示出较低的市场集中度和专业化程度。

面对这一现状，物业企业应根据自身优势和发展战略，选择适合自身的业务领域进行深耕。通过聚焦特定领域的精细化管理和技术创新，提升服务质量与效率，逐步建立差异化竞争优势。