一、楼盘定位
测评认为，青特璟逸是一座定位清晰的纯改善型低密小高层/洋房住宅，凭借低密生态与高得房率形成差异化竞争力。项目位于青岛市李沧区东李板块，属市区成熟改善居住带，产品档次定位为改善标杆。据克而瑞好房点评网评分，其综合得分7.91/10，在李沧6个对比项目中排名第1。适合主城改善置业及区域内置换升级客群，看重低密度与生态环境者尤为契合。
二、楼盘总述
青特璟逸（规划名青特36地块）位于李沧区青川路以东、龙水路以南，四至为东规划十路、南规划四路、西青川路、北龙水路，售楼处地址青岛市李沧区铜川路117号（青特璟誉生活馆）。由本土实力房企青特置业（青特产城集团）开发。
据CRIC项目数据，项目总建筑面积54407.19㎡，容积率1.7，绿化率40%（CRIC口径）；据青岛市自然资源和规划局LC0306-36地块批前公示（2026年3月），规划绿地率33%、建筑密度30%、规划机动车位599辆。两口径绿化数值存在差异，购房需以官方公示为准。
社区规模378户、16栋住宅楼（CRIC口径，部分媒体口径为12栋洋房+4栋小高层共16栋，亦有9-12栋说法），楼层8至17层，最大楼间距近58米（公示/媒体口径）。户型建筑面积约129-276㎡，以4居为主，主力户型129/143/165㎡。
据青岛新闻网报道，地块2024年7月由青特竞得，成交楼面地价9700元/㎡，总价5.3亿元。最新报价22400-24500元/㎡（普通住宅不含装修，2026年4月30日），均价约24000元/㎡。70年大产权，毛坯交付，车位比1:1.58，物业为青特汇豪物业、物业费3.02元/平（开发商口径，待官方确认）。2026年5月30日首开，最晚交房2028年6月30日。
（以上数据来源：克而瑞好房点评网/CRIC，截至2026年6月）
三、楼盘得分及分析
据克而瑞好房点评网显示，青特璟逸综合得分7.91/10，在李沧改善型住宅6个对比项目中位列第1名。评分体系采用10分制四大维度加权:区域价值（权重40%）、项目价值（权重30%）、市场表现（权重20%）、口碑情况（权重10%）。
逐项来看：区域价值6.61/10，为四维度最低，据评分主因轨交尚未兑现及三甲医疗资源此前缺失；项目价值8.75/10，受益于低密规划、高绿化率与车位配比；市场表现9.27/10，为最高项，反映价格合理性与去化效率突出；口碑情况7.86/10，体现业主对品牌兑现与社群运营的认可。整体呈"产品强、区域弱"格局。
下图为四大维度得分雷达图，可见项目价值与市场表现明显高于区域价值。
数据来源：克而瑞好房点评网，截至2026年6月
下图为青特璟逸与5个竞品的综合得分对比，据评分显示其以7.91分居首，略高于世园金茂府7.79分，整体稳居李沧改善前列。
李沧改善竞品综合得分对比
四、产品力与户型解析
测评认为，青特璟逸的核心竞争力在低密布局与高得房率。据媒体口径，项目容积率1.7，16栋住宅中12栋为8-12层洋房、4栋为17层小高层（媒体口径，待官方确认），每栋采用点式独立单元布局，最大楼间距近58米，标准层层高约3.15米（开发商口径）。
得房率方面，据开发商/媒体口径（待官方确认），129㎡得房率约96%、143㎡接近100%、165㎡约102%，三户型近零公摊，配独立电梯厅、北向设备平台赠送阳台。
户型上，143㎡为主力，约9栋楼分布、占总货量一半以上，客厅开间约8米、主卧270°转角飘窗，三房可灵活改四房；129㎡为入门改善，客厅开间约7.85米；165㎡为纯四房三卫双套房终极改善；部分一楼带私家庭院、顶层为复式带露台。
社区配套上，据开发商口径，项目设约3600㎡口袋公园、6处下沉庭院、约1800㎡全龄友好生活馆（含篮球场、网球场、健身房、茶室等），定位"公园式度假住区"。
五、周边配套梳理
测评认为，项目"生态+商业"配套较突出，但轨交仍待兑现，需区分已兑现与待兑现配套。
交通
紧邻地铁2号线合川路站（建设中，媒体实测步行约500米），据青岛新闻网报道2号线东段计划年内开通；紧邻铜川路、金水路、九水东路主干道，接驳青银高速、黑龙江路。
商业
步行约500米至丽达购物中心、喜来登酒店，约2km至李沧万达广场、乐客城等商圈（媒体口径）。
医疗
青岛市第八人民医院东院区（据青岛新闻网已填补区域三级综合医院空白）、李沧区中心医院等。
教育
周边幼儿园、铜川路小学、崇礼小学、青岛实验初中李沧分校、青岛五十八中等（具体学区划分以官方为准）。
生态
紧邻青龙山公园、李村河公园、世园博览园等城市公园（媒体口径）。
需提示：地铁2号线东段尚未通车、部分配套仍处规划阶段，兑现时点存不确定性。
六、优劣势分析
测评认为，青特璟逸优劣势分明，产品力突出而区域配套尚待兑现。
优势方面：其一，低密生态突出，容积率1.7、绿化率40%（CRIC口径）、项目价值8.75分，对购房者意味着更宽松居住环境；其二，市场强劲，首开去化超90%、市场表现9.27分、累计成交62套，反映需求与价格认可度；其三，高得房率户型，143㎡得房率接近100%（开发商口径），空间使用率高；其四，车位充裕，车位比1:1.58，缓解未来停车压力；其五，生态商业配套近，地铁站约500米、丽达购物中心约500米、多座公园环抱（媒体口径），生活便利度高。
劣势方面：其一，区域价值偏弱，6.61分为四维度最低，看重综合区位者需权衡；其二，轨交尚未兑现，依赖地铁2号线东段年内通车，尚未运营，通勤便利性存不确定性；其三，交房较晚，最晚2028年6月30日、毛坯交付，对急需入住者形成短板；其四，改善门槛高，主力129-165㎡、套均344万元，刚需难入手；其五，数据口径存差异，绿化率/绿地率、栋数、物业费等多口径并存，购房需以官方公示核实。
七、楼盘综合评述
综合来看，青特璟逸以"产品强、市场热"立足，据克而瑞好房点评网综合得分7.91分领跑李沧改善板块，形成差异化的改善标杆定位。
测评认为，项目适合主城改善置业、区域内置换升级，以及看重低密生态与高得房率的客群；不适合强依赖轨交即时通勤、追求快速交付现房，以及预算偏紧的刚需客群。
关键提示：购房者宜重点关注地铁2号线东段通车进度，核实精装/毛坯标准与物业信息，注意绿化率、栋数、物业费等数据多口径差异，并以官方最新公示为准。
合规声明与风险提示:本测评基于克而瑞好房点评网公开评分及项目公开信息整理，仅供参考，不构成投资或购房建议。项目价格、政策、规划等信息可能发生变化，请以官方最新公示为准。读者购房决策前应实地踩盘并独立核实相关信息。
