中央持续密集部署城市更新，持续增强供给侧投资确定性。
◎ 文 / 马千里
2026年5月，各地持续严控增量，土地供求规模均延续同比回落，优质地块占比得以维持近一年以来高位，各地土拍继续保持点状热度。月末快报数据显示，当月土地成交建筑面积环比延续年内低位，同比延续回落；供应规模方面，截至25日本月供应土地面积3697万平方米，环比小幅上升，同比维持下跌。从市场热度来看，本月平均溢价率达到5.8%，仍高于近一年以来的平均水平。
供求：各地践行控增量，交易规模维持低位。本月土地供应建筑面积为3697万平方米，环比上升12.6%，同比下降23%；成交2178万平方米，环比下降5%，同比下降27%。
热度：稍有回落，仍高于年内均线。5月平均溢价率为5.8%，环比下降1.8个百分点，同比下降1.3个百分点。北京太平桥、杭州未来科技城、珠海香洲等高总价宅地，均实现了15%的溢价率。
分布：三线城市成交金额同比降幅最小，一线城市同比下降20%，二线同比回落39%，三四线同比回落3%。
中央持续密集部署城市更新，持续增强供给侧投资确定性
2026年5月土地市场延续控增量基调，供求规模维持低位，核心城市优质宅地热度凸显。截至5月25日，全国土地供应建筑面积3697万平方米，环比上升12.6%、同比下降23%，监测城市平均供地容积率2.0，低密宅地占比保持高位，一线及强二线城市多宗优质宅地集中挂牌；成交端，全国经营性土地成交建筑面积、成交金额同比分别下降27%、20%。热度方面，本月平均溢价率回落至5.8%，仍高于年内均线，7宗10亿元以上宅地5宗溢价成交，核心优质宅地点状热度不减。
结合政策动向来看，供给侧持续锚定“控增量、去库存、优供给”调控主线。5月中央多部委密集发文，国务院常务会议部署城市更新重点任务、住建部推进年度城市体检工作、财政部公示城市更新入选项目名单，同步推行常住地基本公共服务制度，明确土地指标、财政资源向人口流入城市倾斜，鼓励盘活闲置房源与低效用地。系列政策持续夯实城市高质量发展根基，为土地市场供给端筛选出更多确定性较强的优质投资标的。
预计后续核心城市将持续聚焦优质低密宅地供应，叠加城市更新政策红利释放，以央国企为主的房企拿地信心稳步修复，核心区域宅地热度将维持高位，商改住、存量低效用地再开发成为供应重要补充，契合人口流入与城市功能升级需求。从能级分化来看，北上杭等重点城市凭借产业发展、人口集聚优势保持市场活跃度，核心板块延续高溢价态势；普通二线及三四线城市坚持去库存导向，供地节奏平稳、并持续优化供给结构，低密宜居、配套成熟的强确定性地块占比持续增加。伴随城市高质量发展政策持续落地，人口、产业与公共服务协同优化，土地市场整体投资确定性将进一步强化。
各地践行控增量，供求规模均维持年内低位
土地供应方面，截至2026年5月25日，本月土地供应建筑面积为3697万平方米，环比上升12.6%，同比下降23%。本月监测城市平均供地容积率为2.0，低密宅地占比维持较高比例。石家庄、成都、盐城、杭州等4地本月出让宅地底价超过30亿元，其中成都、盐城、杭州出让宅地平均容积率均低于2.0。
至截稿时，一线城市北京、广州均有宅地挂牌，分别为3宗、2宗。北京3宗地起拍总价27.87亿元，分别位于丰台、昌平和通州，其中总价最高的是丰台区宅地，出让底价10.33亿元，起拍楼板价4.9万元/平方米。地块为三环至四环间稀缺低密宅地，容积率仅1.1，限高45米，南侧和东侧需增设街坊路并对社会开放使用，约占地块面积三成左右。地块周边有丽泽天地、金唐新光界等商业，医疗、教育资源也较为成熟，不过区域内部分道路拥堵、城中村改造尚未完全落地。周边新房方面，临近的懋源煜泽台售价在10万元/平方米左右。
广州两宗地起拍总价17.64亿元，其中白云区宅地出让底价10.89亿元，起拍楼板价2.1万元/平方米，地块容积率2.5，限高80米。地块处于白云设计之都核心区、容积率低密宜居、双地铁加持、临近白云山景观资源，不过需无偿移交部分用地、基坑破除增加开发成本、周边部分道路高峰期易拥堵。周边新房价格在4万元/平方米左右。
杭州本月挂牌宅地平均容积率仅1.36，出让宅地底价合计达到37.5亿元，兼顾供地质量和规模。以下旬挂牌的余杭区宅地为例，出让底价12亿元，容积率1.5，起拍楼板价1.75万元/平方米，地块处于未来科技城板块，地块优势在于三面环河、北面紧邻五常湿地，值得一提的是，五常湿地北侧即是5月15日成交的杭州首宗组合住宅地块，溢价率达到35%，平均楼板价3.16万元/平方米。地块距在建地铁12号线水乡南路站约500米，靠近绿汀路主干道，周边有阿里、vivo等产业集群，规划有万象城、国际体育中心等配套。周边新房售价在3.5万-4.8万元/平方米，西侧500米保利天奕项目，2025年4月拿地楼板价2.1万元/平方米，溢价率17.7%。
土地成交层面，截至5月25日，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积成交2178万平方米，环比下降5%，同比下降27%；本月成交金额672亿元，环比上升9%，同比减少20%。重点监测城市范围内，深圳、杭州、北京成交金额超过40亿元，石家庄、泉州、启东城市成交建筑面积高于50万平方米。因核心城市高单价地块成交占比回升，本月平均楼板价3083元/平方米，环比增长16%。
溢价率如期回升重新回到近半年高位
市场热度方面，至截稿时5月平均溢价率为5.8%，环比下降1.8个百分点，同比下降1.3个百分点。本月共有7宗宅地成交底价超过10亿元，其中5宗为溢价成交，杭州未来科技城、石家庄高铁片区、珠海香洲等3宗地块更是实现了25%以上的高溢价。得益于各城市持续践行控增量、优供给，优质地块仍保持点状热度，土拍热度仍高于2025年四季度以来平均水平。
5月土地流拍率7.8%，较上月上升2.3个百分点。具体来看，本月长春、西安各有1宗商住地流标，两宗地均位于空港物流板块，因未达出让预期或开发销售未来销售前景确定性不足，未能如期出让。
TOP10分属8城，北京太平桥宅地摘得单价榜首
就高总价地块成交情况来看，高总价地块成交仍较为分散，TOP10地块分属8个城市，核心城市单月土拍规模普遍下降。其中榜首为深圳大运新城地块，如期由华润置地以70.45亿元的底价竞得。地块原规划建设约700米中国第一高楼，后因企业流动性危机停工，两次司法拍卖流拍，最终于2025年由深圳市政府以68亿元收储，并引入华润重启。
单价榜方面，北京、杭州、珠海三宗高溢价宅地分列前三。其中北京太平桥地块地处西三环以东、丽泽路以北，该片区已经经历了超过20年的土地断供，地块本身具备极强的地段稀缺性。最终太平桥地块经过155轮竞拍，由保利发展以41.5亿元竞得，溢价率15.4%，地块规划建筑面积7.2万平方米，名义楼板价5.76万元/平方米，扣除配建后地块楼板价约6.67万元/平方米。
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