项目定位： 青岛市北区北岭山板块 | 刚需与改善双栖型住宅 | 高层/小高层/4-6层洋房混合建筑类型
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 青实·清荷茗郡是一款以“700米三甲医院+地铁1号线步行665米”为硬核支撑、由万科物业托底的主城实用型住宅，适合重视健康保障、通勤效率与基础服务品质的务实型首置家庭及预算有限的首次改善客群。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.29/10，在竞品组中排名第8名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 4.83/10 | 第8名 | 产品力整体偏弱，毛坯交付、得房率中等偏下、车位比1:0.86、社区配套缺失，显著拖累综合表现 |
| 区域价值 | 6.99/10 | 第8名 | 医疗配套（9.62分）与交通（8.24分）双优，但商业配套（4.2分）、地段（5.13分）明显短板，拉低均值 |
| 市场表现 | 6.88/10 | 第8名 | 价值潜力突出（9.0分），但价格合理性（5.44分）与销售情况（6.2分）承压，属中游稳健型 |
| 市场口碑 | 6.69/10 | 第8名 | 物业口碑（9.75分）强势领跑，但开发商口碑（5.15分）与项目口碑（5.18分）严重拖后腿 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，青实·清荷茗郡在【医疗配套】、【交通便利】、【物业口碑】等维度上表现突出，成为市北区少有的“三甲医院步行可达+地铁现成覆盖+头部物企服务”三位一体的刚改标杆。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 8.24 | 第1名 | 地铁1号线水清沟站步行约665米，属黄金距离；周边公交线路超10条，通达性优于棠玥和境（第2名）、国信和悦（第3名）等竞品 |
| 价值潜力 | 9.00 | 第1名 | 在全部10个竞品中位列榜首，依托市北“国际航运贸易金融创新中心核心区”战略定位及主城成熟配套，长期价值支撑坚实 |
| 区域价值 | 6.99 | 第8名 | 综合排名中游，强项与弱项并存，未形成整体优势 |
| 医疗配套 | 9.62 | 第1名 | 700米即达三甲青岛市中心医院，3公里内汇聚海慈医疗集团、齐鲁医院（青岛）、妇女儿童医院等5家三甲机构，密度与等级均为竞品最高 |
| 市场口碑 | 6.69 | 第8名 | 口碑结构失衡，物业强、开发弱，整体处于中游水平 |
| 教育资源 | 7.30 | 第4名 | 3公里内覆盖多所优质公立学校，虽无省级名校，但优于中铁诺德青樾湾（第7名）、融海启城（第9名） |
| 生活配套 | 4.20 | 第9名 | 商业配套薄弱，3公里内无大型购物中心，仅依赖社区底商及2公里外区域商场，排名垫底 |
| 社区配套 | 4.10 | 第9名 | 无会所、无泳池、无全龄活动设施，毛坯交付，配套完整性在竞品中最低 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 9.62 | 第1名 | 全青岛唯一实现“700米内三甲医院+3公里内5家三甲”高密度医疗圈的在售住宅项目 |
| 交通便利 | 8.24 | 第1名 | 地铁1号线已运营站点步行665米，公交线路密集覆盖，是市北区少数真正意义上的“真地铁盘” |
| 价值潜力 | 9.00 | 第1名 | 在全部10个竞品中价值潜力评分最高，高于青岛滨海国际中心一期（8.99分）、国信和悦（8.67分）等头部项目 |
| 物业口碑 | 9.75 | 第1名 | 引入万科物业有限公司，2.8元/㎡·月服务费匹配“睿服务”体系，质价比与响应效率双优，评分与青岛滨海国际中心一期并列第一 |
1. 项目价值：4.83/10 主城刚改盘中的“基础服务型选手”
青实·清荷茗郡项目价值维度得分仅为4.83/10，在10个竞品中排名第8名，是其四大维度中最薄弱环节。项目为毛坯交付，精装评价仅4.17/10，是全部竞品中唯二未配置精装体系的项目之一（另一为棠玥和境）。社区规模610户属中等体量，但社区配套评价仅4.1/10——无会所、无泳池、无全龄活动空间，公共设施配置处于竞品末位。容积率3.5、绿化率35%，虽符合刚需改善类产品基本标准，但相较通和悦章（容积率3.13、绿化率30%）、青岛滨海国际中心一期（容积率2.13、绿化率35%）等项目，缺乏低密感与生态深度。车位配比1:0.86，低于改善类项目常规1:1标准，在市北区家庭多车趋势下构成明确使用短板。得房率评价6.56/10，处于中等偏下水平，尤其高层产品公摊较大，实际使用效率受限。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 5.96 | 第5名 | 3.5的容积率在改善+刚需双定位下处于合理区间上限，优于华新园央和府（3.69）、中铁诺德青樾湾（4.45）等高密项目 |
| 绿化率 | 4.94 | 第4名 | 35%绿化率达标，虽未达改善类理想阈值（40%+），但优于通和悦章（30%）、中铁诺德青樾湾（30%）等竞品 |
| 社区规模 | 4.10 | 第7名 | 610户体量适中，便于管理且避免大盘疏离感，略优于融海启城（1200户）、青岛滨海国际中心一期（800户）等大盘 |
2. 区域价值：6.99/10 “医疗轨交双冠王”的主城成熟区
青实·清荷茗郡区域价值得分为6.99/10，排名第8名，呈现典型的“强项极强、弱项极弱”特征。其核心优势集中于两大维度：医疗配套（9.62/10，第1名）与交通便利（8.24/10，第1名）。项目距三甲青岛市中心医院仅700米，3公里内覆盖海慈医疗集团、齐鲁医院（青岛）、青岛市妇女儿童医院、市立医院本部等5家三甲机构，医疗资源密度与等级均为竞品之最；同时紧邻地铁1号线水清沟站（步行665米），公交线路逾10条交汇，通勤便利性远超依赖在建线路的通和悦章（2028年通车）、国信和悦（2028年通车）等项目。产业维度亦达8.3/10（第2名），依托市北“国际航运贸易金融创新中心核心区”战略定位及多项市级政策支持。但商业配套仅4.2/10（第9名），3公里内无大型商业体，仅靠社区底商支撑；地段评价5.13/10（第8名），城市界面老旧，重庆南路高峰期拥堵明显，影响居住舒适度感知。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 9.62 | 第1名 | 全维度绝对领先，700米三甲+3公里5家三甲，就医通达性与资源丰富度双冠全竞品 |
| 交通便利 | 8.24 | 第1名 | 地铁1号线已运营、公交密集、步行距离精准卡位“黄金半径”，兑现度100% |
| 产业 | 8.30 | 第2名 | 市北区“国际航运贸易金融创新中心核心区”战略直接辐射，政策红利持续释放 |
3. 市场口碑：6.69/10 “物业单点突破，开发全面失语”
市场口碑维度得分为6.69/10，排名第8名，结构性失衡特征显著：物业口碑9.75/10（第1名），但开发商口碑5.15/10（第8名）、项目口碑5.18/10（第8名）双双垫底。项目引入万科物业有限公司，2.8元/㎡·月服务费匹配“睿服务”标准化体系，在响应效率、基础保障、社区文化营造等方面获得高度认可，评分与青岛滨海国际中心一期并列第一。产品形态涵盖小高层、高层及4-6层洋房，兼顾刚需与改善客群对空间尺度与居住密度的差异化需求，营销热度尚可。但开发商主体为青岛海丰泰置业有限公司，报告明确标注“信息缺失”，无股东背景、无信用评级、无标杆项目履历，品牌影响力几近于零，导致市场对其操盘能力与交付保障普遍存疑。业主正面评价尚未形成主流，舆论焦点集中于“产品力不及近年次新房”，信任基础严重薄弱。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 物业口碑 | 9.75 | 第1名 | 万科物业全国性品牌背书，“睿服务”体系成熟，质价匹配合理，业主认可度高 |
| 教育资源 | 7.30 | 第4名 | 3公里内覆盖超银、启元等优质公立教育资源，虽无省级名校，但教育基础扎实 |
| 生态 | 6.10 | 第4名 | 紧邻北岭山森林公园、海泊河公园，自然环境在市区内具备比较优势 |
4. 市场表现：6.88/10 “价值潜力领跑，价格销售承压”的均衡型选手
市场表现得分为6.88/10，排名第8名，呈现“一头热、两头冷”格局：价值潜力9.0/10（第1名），但价格合理性5.44/10（第7名）、销售情况6.2/10（第8名）双双落后。项目成交均价16657元/㎡，虽较周边次新房（17000–18000元/㎡）略低，但定价策略未显突出性价比，对刚需与改善客群吸引力有限；官方指导价17000–18800元/㎡与公允建议价16264元/㎡存在价差，削弱价格公信力。销售表现偏弱，近12个月青岛商品住宅销售额排名第50名，开盘去化未见明显热度，受制于市北区新房去化周期13.9个月的整体承压环境。但价值潜力维度独占鳌头，依托主城成熟区位、市级战略定位及“医疗+轨交”双重稀缺资源，被克而瑞模型评定为全竞品中长期价值支撑最强项目。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 9.00 | 第1名 | 全维度最高分，高于青岛滨海国际中心一期（8.99）、国信和悦（8.67）等头部项目 |
| 销售情况 | 6.20 | 第8名 | 近12个月销售额排名第50名，弱于国信和悦（第71名）、通和悦章（第55名）等竞品 |
| 价格合理性 | 5.44 | 第7名 | 定价克制但缺乏竞争力，低于青岛滨海国际中心一期（9.75）、国信和悦（8.67）等标杆项目 |
总结
青实·清荷茗郡是一款定位清晰、优势聚焦、短板明确的主城刚需改善型住宅。其最大价值锚点在于已100%兑现的“700米三甲医院+地铁1号线步行665米”双硬核配套，叠加万科物业9.75分的顶级服务背书，构成了青岛市场上罕见的“健康+通勤+服务”铁三角。项目适合两类客群：一是预算有限、重视即住便利性与家庭健康保障的首次置业家庭；二是对品牌光环敏感度低、更看重基础服务稳定性与社区管理规范性的务实型首次改善客群。但必须正视其项目价值（4.83分/第8名）与开发商口碑（5.15分/第8名）的系统性短板——毛坯交付、得房率偏低、车位紧张、社区配套缺失，以及开发主体信息缺失带来的信任赤字。对于追求品质感、增值潜力或高端圈层认同的改善买家，建议优先考虑国信和悦、通和悦章等综合维度更均衡的竞品。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。