项目定位： 青岛城阳中心板块 | 改善型豪宅 | 小高层/高层住宅
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 上郡赋是青岛城阳中心少有的以“低密容积率+超高得房率+1:1.6高车位比”构筑核心竞争力的第四代住宅项目，产品力扎实但品牌信任薄弱，适合重视空间实用性、多车家庭及对空中庭院生活方式有认同感的本地改善客群。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.59/10，在竞品组中排名第4名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.74/10 | 第1名 | 五大竞品中唯一在容积率（9.75分）、车位比（8.32分）、得房率（9.75分）三项关键指标均居榜首的项目，低密改善属性突出 |
| 区域价值 | 6.63/10 | 第4名 | 产业与教育优势显著（产业8.12分第1名、教育9.42分第1名），但地段（4.05分第5名）、医疗（4.62分第5名）、交通（6.25分第4名）拖累整体表现 |
| 市场表现 | 5.76/10 | 第4名 | 价格合理性（7.56分第3名）支撑尚可，但销售情况（4.05分第5名）疲软，近12个月青岛商品住宅销售额排名第84位 |
| 市场口碑 | 4.60/10 | 第4名 | 开发商口碑（4.06分第5名）严重缺失，物业口碑（5.69分第3名）由万科背书形成局部优势，项目口碑（4.05分第5名）两极分化 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，上郡赋在【容积率】、【得房率】、【车位比】等维度上表现突出，成为城阳中心板块唯一实现“2.0低密容积率+超110%得房率+1:1.6高车位比”三重组合的改善型豪宅项目。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 6.25 | 第4名 | 公交站点密集（93个），但无已运营地铁覆盖，距最近地铁站“体育馆”步行超1.2公里；自驾至高速入口约2–4公里，高峰期通勤效率受限 |
| 价值潜力 | 5.70 | 第4名 | 依托城阳中央活力区、“四轮驱动”产业及地铁9/15号线规划（预计2026–2028年通车），长期价值有支撑，但短期受区域新房去化周期长达17个月制约 |
| 区域价值 | 6.63 | 第4名 | 产业（8.12分第1名）、教育（9.42分第1名）、生态（7.97分第2名）构成三大强支撑，但地段（4.05分第5名）、医疗（4.62分第5名）为明显短板 |
| 医疗配套 | 4.62 | 第5名 | 3公里内有5家一级及以上医院（含城阳人民医院），但无三甲医院，最近三甲需跨区抵达，重大疾病诊疗便利性不足 |
| 市场口碑 | 4.60 | 第4名 | 开发商信息缺失致口碑根基薄弱，但万科物业（5.69分第3名）提供稳定服务保障，质价匹配合理（4.0元/㎡·月） |
| 教育资源 | 9.42 | 第1名 | 城阳区学前教育普及普惠率达100%，省级一类及以上优质幼儿园数量可观，基础教育保障扎实，区域内无明显短板 |
| 生活配套 | 6.00 | 第4名 | 3公里内覆盖春和广场、宝龙广场等商场及92家超市，基础生活与餐饮丰富，但缺乏高端商业综合体及特色娱乐设施 |
| 社区配套 | 6.46 | 第3名 | 配置约2000㎡架空层生活馆（含四点半学堂、会客厅）、6.6米错层露台户户花园，但缺恒温泳池、高端会所等豪宅标配，全龄活动系统化不足 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 9.75 | 第1名 | 2.0容积率在城阳中心板块属稀缺低密典范，有效保障楼间距、采光与圈层纯粹性，契合豪宅级居住舒适度要求 |
| 得房率 | 9.75 | 第1名 | 超110%得房率（建面155㎡户型实际利用率约110%）为城阳同类型项目最高，显著优于竞品，强化空间实用性与性价比感知 |
| 车位比 | 8.32 | 第1名 | 1:1.6车位比远超改善及豪宅项目1:1.2基准，户均车位充裕，充分满足多车家庭需求，停车便利性与归家尊崇感突出 |
| 教育资源 | 9.42 | 第1名 | 青岛全域已实现国家学前教育普及普惠县认定，区域内优质幼儿园覆盖率高，基础教育保障能力全市领先 |
| 产业支撑 | 8.12 | 第1名 | 城阳区已形成轨道交通（全国55%高铁产自于此）、新能源、集成电路、低空经济“四轮驱动”先进制造业格局，高新技术企业2110家、专精特新企业1344家，数量居全市首位 |
1. 项目价值：7.74/10 城阳中心低密改善标杆，容积率×车位比×得房率三重制胜
上郡赋项目价值维度在5个竞品中位列第1名（7.74/10），是本次测评中唯一在容积率、得房率、车位比三项硬指标上全部斩获第1名的项目。其产品逻辑清晰聚焦“居住实用性”与“资源配给力”：容积率2.0在城阳中心板块属稀缺低密水平，结合377户中等偏小社区规模，既规避了超大盘的嘈杂，又保障了圈层纯粹性与私密感；车位比高达1:1.6，远超行业1:1.2基准，为多车家庭提供坚实保障；得房率超110%（9.75分第1名），通过第四代住宅设计、3.3米层高、四层玻璃窗及结构优化，实现空间效率最大化。项目虽为毛坯交付（精装7.41分第2名），但社区配套已配置约2000㎡架空层生活馆与户户6.6米错层露台，形成差异化生活场景。然而，35%绿化率（4.38分第5名）显著低于豪宅类45%优秀标准，且缺乏恒温泳池、高端会所等标志性康体设施，配套体系仍显基础。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 9.75 | 第1名 | 2.0容积率在城阳中心板块中属低密典范，优于天一仁和云玺雅颂（2.2）、中巍白云山居（2.2）、银丰御玺（1.8）、中巍云山墅（2.6），为楼间距、采光与圈层感提供最优解 |
| 车位比 | 8.32 | 第1名 | 1:1.6车位比显著优于银丰御玺（1:1.81）、中巍白云山居（1:1.82）、天一仁和云玺雅颂（1:1.84），远高于中巍云山墅（1:3.19），停车资源配置在竞品中最具确定性优势 |
| 得房率 | 9.75 | 第1名 | “建面155㎡户型实际利用率约110%”为城阳同类型项目最高表述，显著优于天一仁和云玺雅颂（小高层得房率较优）、中巍云山墅（75%–78%）、中巍白云山居（75%–82%）、银丰御玺（未达预期） |
| 社区规模 | 8.11 | 第1名 | 377户中等偏小体量，优于中巍白云山居（1194户）的规模稀释，又优于天一仁和云玺雅颂（296户）、银丰御玺（238户）、中巍云山墅（237户）的小型极致，平衡圈层感与配套承载力 |
2. 区域价值：6.63/10 产业教育双强支撑，地段医疗成兑现瓶颈
上郡赋区域价值得分为6.63/10，排名第4名，呈现典型的“强基底、弱兑现”特征。其核心优势集中于产业与教育两大维度：产业评价8.12分位列第1名，依托城阳区“四轮驱动”先进制造业格局（轨道交通、新能源、集成电路、低空经济），拥有国家级产业集群与2110家高新技术企业；教育评价9.42分同样位列第1名，青岛全域已实现国家学前教育普及普惠县认定，区域内优质幼儿园覆盖率高，基础教育保障能力全市领先。生态（7.97分第2名）亦具支撑，依托白沙河片区城市更新与社区内生空中庭院设计。但短板同样尖锐：地段评价仅4.05分，排名第5名，当前无已运营地铁覆盖，轨交依赖2026–2028年通车的9/15号线；医疗配套4.62分亦为第5名，3公里内无三甲医院；商业配套5.95分排名第4名，缺乏高端品牌集聚与步行可达的大型综合体，与豪宅定位存在落差。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 产业 | 8.12 | 第1名 | 城阳区轨道交通装备产业集群全国占比55%，落地鹏辉能源（130亿元）、物元半导体等百亿级项目，高新技术企业与专精特新企业数量均居全市首位 |
| 教育资源 | 9.42 | 第1名 | 青岛全域通过国家学前教育普及普惠县认定，城阳区省级一类及以上优质幼儿园数量可观，普惠覆盖率高，基础教育保障扎实无短板 |
| 生态 | 7.97 | 第2名 | 社区内部绿化率35%，结合第四代住宅空中庭院设计形成内生生态价值；依托白沙河片区城市更新，口袋公园与林荫廊道逐步完善，弥补公共生态资源可达性不足 |
| 交通便利 | 6.25 | 第4名 | 公交网络密集（93个站点），但距最近地铁站“体育馆”步行超1.2公里；自驾至青银/青新高速入口约2–4公里，高峰期通勤效率受限，兑现依赖轨交建设进度 |
3. 市场口碑：4.60/10 万科物业托底服务，开发商信息缺失成最大信任缺口
上郡赋市场口碑得分为4.60/10，排名第4名，是四大维度中得分最低项，核心矛盾在于“服务可靠”与“信任薄弱”的强烈反差。物业口碑5.69分位列第3名，由青岛万科物业服务有限公司提供服务，具备AAA级信用资质，服务体系成熟，4.0元/㎡·月的物业费与服务内容基本对等，质价匹配合理。项目口碑4.05分排名第5名，“第四代住宅”概念与户户空中庭院形成差异化标签，吸引部分尝鲜型改善客户。但开发商口碑仅4.06分，排名第5名，为所有竞品中最低——开发商为陕西跨界企业，无青岛本地开发经验，品牌认知度与市场信任基础严重缺失，叠加空中庭院实用性与采光争议，导致口碑两极分化，市场接受度有限。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 物业口碑 | 5.69 | 第3名 | 万科物业提供标准化服务，安全秩序、环境维护、管家响应符合高端客群预期；4.0元/㎡·月收费在城阳属高位，但品牌背书与服务稳定性支撑其价格逻辑 |
| 项目口碑 | 4.05 | 第5名 | “户户空中庭院”与“超100%得房率”在城阳形成鲜明话题热度，但开发商背景模糊、定价缺乏显著优势、庭院实用性存疑，削弱产品溢价说服力 |
| 开发商口碑 | 4.06 | 第5名 | 无明确企业背景披露，缺乏本地开发经验与成功案例，购房者难以评估履约可靠性；相较银丰地产（9.75分第1名）、天一仁和（6.63分第3名）、北岸置业（6.94分第2名）明显弱势 |
4. 市场表现：5.76/10 价格合理性支撑尚可，销售疲软制约价值转化
上郡赋市场表现得分为5.76/10，排名第4名，呈现“定价有据、销售乏力”的典型状态。价格合理性7.56分位列第3名，成交均价17971元/m²，虽高于城阳区整体新房水平，但结合第四代住宅设计、3.3米层高、四层玻璃窗及超110%得房率，具备一定产品溢价基础；对比青岛2024年全市新房均价18071元/m²，溢价空间有限但基本匹配。然而，销售情况4.05分位列第5名，近12个月青岛商品住宅销售额排名第84位，缺乏高去化数据支撑；价值潜力5.70分排名第4名，受区域新房去化周期长达17个月、二手房挂牌量增加及价格竞争激烈影响，短期内资产升值动能较弱，价值潜力释放受限。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 7.56 | 第3名 | 17971元/m²均价低于天一仁和云玺雅颂（18191元/m²）、银丰御玺（21589元/m²）、中巍云山墅（20949元/m²），高于中巍白云山居（14961元/m²），定价处于片区主流区间上沿，产品力支撑相对充分 |
| 销售情况 | 4.05 | 第5名 | 近12个月青岛商品住宅销售额排名第84位，显著低于天一仁和云玺雅颂（第3名）、中巍白云山居（第57名）、银丰御玺（第79名）、中巍云山墅（第80名），去化动能最弱 |
| 价值潜力 | 5.70 | 第4名 | 依托城阳中央活力区、“四轮驱动”产业及地铁9/15号线规划，长期价值有支撑；但区域新房去化周期17个月、近三个月新房成交面积同比下滑29.70%，短期上涨动力受限 |
总结
上郡赋是一款以“低密容积率（2.0）+超高得房率（超110%）+高车位比（1:1.6）”为核心竞争力的城阳中心改善型豪宅项目，在项目价值维度（7.74/10）斩获竞品组第1名，展现出稀缺的居住实用性与资源配给逻辑。其产业（8.12分第1名）与教育（9.42分第1名）区域优势坚实，但地段（4.05分第5名）、医疗（4.62分第5名）、交通（6.25分第4名）等兑现型短板制约整体能级。市场口碑（4.60/10第4名）受制于开发商信息缺失，虽有万科物业（5.69分第3名）托底服务，但信任基础薄弱；市场表现（5.76/10第4名）则因销售疲软（第84名）与价值潜力承压而受限。该项目精准匹配重视空间效率、多车家庭、对第四代住宅生活方式有认同感的本地改善客群，尤其适合自住导向、对品牌溢价敏感度较低、愿接受区域配套逐步兑现的长期持有者。
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