项目定位： 南京浦口区江北板块 | 郊区改善型住宅 | 小高层产品形态
测评周期： 2026年第二季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联“专业力”与“工程力”构建起的评价体系。它以“相邻对标”为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“比邻冠军榜”，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“多维PK榜”。
测评总结： 上城十号院是一款聚焦本地高净值改善家庭的低密精品住宅，核心价值在于1.2容积率带来的空间舒展性、户户约20㎡空中露台的实用创新性，以及弘阳广场步行可达、三甲医院917米即达的即期生活保障力，尤其适合重视圈层纯粹性、健康居住环境与社区私密性的中青年家庭。
“比邻冠军榜”评价情况
综测测评得分7.36/10，在竞品组中排名第1名，入选2026年第二季度“比邻冠军榜”。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.81/10 | 第1名 | 在社区规模、社区密度、园林绿化、装修配置等维度表现较为突出，1.2容积率与248户小体量构成桥北稀缺低密形态 |
| 区域价值 | 7.51/10 | 第1名 | 商业配套成熟度与医疗资源密集度在江北板块处于较好水平，500米内覆盖25个基础业态及弘阳广场，917米可达南京医科大学第四附属医院京新院区 |
| 市场表现 | 6.86/10 | 第1名 | 溢价能力稳健（竞品价格指数114.04），成交均价23372元/㎡，但销售去化持续承压，近三次开盘去化率分别为4.31%、36.11%、23.33% |
| 市场口碑 | 6.38/10 | 第6名 | 项目口碑表现良好（7.0/10），但企业口碑薄弱（5.84/10），物业费5.8元/㎡·月与服务能级匹配度存在争议 |
“多维PK榜”评价情况
在2026年第二季度“多维PK榜”评价中，上城十号院在【社区规模】、【社区密度】、【商业配套】、【医疗配套】等维度上表现突出，凭借小体量、低容积率、成熟商圈与高等级医疗资源的组合优势，在江北改善型项目中确立了差异化竞争壁垒。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.3 | 第2名 | 距毛纺厂路地铁站约416米，步行可达S8号线；500米内设5个公交站、覆盖16条线路；自驾380米接入大桥北路隧道，通勤便利性表现较好 |
| 价值潜力 | 6.3 | 第4名 | 所处浦口板块为规划成长区，产业动能较强（集成电路产业集群），但新房去化周期达21.1个月，价格支撑力偏弱 |
| 区域价值 | 7.51 | 第1名 | 地段价值7.8/10、商业配套8.05/10、医疗配套7.89/10均位列竞品首位，教育配套6.8/10、生态环境7.21/10处于中等水平 |
| 医疗配套 | 7.89 | 第1名 | 500米内聚集16家医疗机构，涵盖中医门诊、口腔专科、体检中心等多元业态；距南京医科大学第四附属医院京新院区仅约917米 |
| 市场口碑 | 6.38 | 第6名 | 项目口碑7.0/10表现良好，但企业口碑5.84/10基础薄弱，物业口碑6.29/10质价匹配感偏弱 |
| 教育资源 | 6.8 | 第1名 | 1公里内有8所幼儿园，最近264米；1.5公里覆盖5所小学（含多所名校分校）；5公里内中学达16所（含南京一中、二十九中等品牌分校），教育资源数量充足 |
| 生活配套 | 8.05 | 第1名 | 500米内覆盖超市、便利店、银行、菜场等4类基础业态共25个；紧邻弘阳广场、大洋百货、印象汇等大型商业综合体，最近距离约300米 |
| 社区配套 | 7.6 | 第1名 | 规划3000㎡“1+6”会所体系，含下沉式主会所与六大主题架空层泛会所；配置悬浮戏水池、私宴厅、茶室、健身房等功能，全龄共享体验较为完整 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 社区规模 | 8.12 | 第1名 | 总户数248户，契合改善类产品对社区规模的合理区间，有效支撑高品质配套落地，避免圈层稀释 |
| 社区密度 | 8.02 | 第1名 | 容积率1.2，楼间距达42–49米，显著优于区域均值，保障户户采光与景观视野 |
| 商业配套 | 8.05 | 第1名 | 500米内25个基础生活业态+弘阳广场等大型综合体步行可达，商业能级与便利性在区域内表现突出 |
| 医疗配套 | 7.89 | 第1名 | 917米直达三甲医院南京医科大学第四附属医院京新院区，500米内16家基层医疗机构环绕，健康保障体系完善 |
| 园林绿化 | 7.93 | 第1名 | 采用“一轴两带多节点”布局，融合引水河景观带打造三重庭院；配置悬瀑水院、悬浮戏水池等特色水景，归家仪式感较强 |
1. 项目价值：7.81/10 小盘高配低密，空间尺度与社区纯粹性双优
上城十号院以248户的小体量、1.2超低容积率和40%绿化率，构建了桥北片区罕见的低密居住范本。项目规划8栋洋房与2栋小高层，楼间距达42–49米，显著优于江北普遍2.0以上容积率项目的空间感受；户型得房率高达107%–117%，户户配备约20㎡空中露台，层高3.1–3.15米，空间功能性与舒适度远超同级产品。社区配套方面，3000㎡“1+6”会所体系涵盖下沉式主会所与六大主题架空层泛会所，功能覆盖私宴、茶叙、健身、儿童游乐及悬浮戏水池，全龄共享体验完整；园林采用“一轴两带多节点”布局，结合引水河滨水资源营造三重庭院，虽未大量使用名贵树种，但通过水景与功能融合强化归家动线体验。装修配置标配六恒科技系统，契合改善客群对健康居住环境的核心诉求，整体品质与定位匹配度较高。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区规模 | 8.12 | 第1名 | 248户总规模精准落位于改善类产品高适配区间，既可支撑高品质配套投入，又保障圈层纯粹性与管理精细度 |
| 社区密度 | 8.02 | 第1名 | 1.2容积率在江北板块极为稀缺，配合42–49米楼间距，营造出类别墅感的疏朗尺度，显著优于竞品普遍2.0+容积率水平 |
| 社区配套 | 7.64 | 第1名 | “1+6”会所矩阵功能覆盖全龄段需求，悬浮戏水池、风雨连廊等设计增强场景互动性，配套体系完整性在竞品中处于领先位置 |
| 园林绿化 | 7.93 | 第1名 | 30%绿化率虽非最高，但通过引水河景观带、悬瀑水院、三重庭院等立体化设计，弥补绿量短板，提升空间体验质感 |
| 户型配置 | 7.54 | 第1名 | 得房率107%–117%、户户约20㎡露台、大横厅+高3.15米层高组合，在空间效率与功能延展性上形成鲜明标签 |
2. 区域价值：7.51/10 改善优配盘，商业医疗双优兑现度高
上城十号院所在浦口板块属规划成长区，区域价值呈现“配套兑现快、发展预期稳、环境短板显”的特征。其核心优势集中于即期生活保障力——500米内汇聚25个基础生活业态及弘阳广场等大型商业综合体，步行即可享受集购物、餐饮、娱乐于一体的成熟商圈服务；医疗资源尤为突出，917米即达南京医科大学第四附属医院京新院区（三级甲等医院），500米内另有16家多元医疗机构，健康保障体系完善。产业环境扎实，作为国家级江北新区重要组成部分，已集聚台积电等龙头企业，形成覆盖设计、制造、封测的集成电路产业链，并前瞻性布局低空经济等未来产业。但生态环境存在硬伤：508米处有风管加工厂等工业污染源，最近公园北堡公园需步行1457米；教育配套虽数量充足，但多为名校分校，缺乏省级示范校本部资源，国际教育选择有限。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 商业配套 | 8.05 | 第1名 | 500米内25项基础业态+弘阳广场步行可达，商业能级与便利性在江北板块处于较好水平 |
| 医疗配套 | 7.89 | 第1名 | 三甲医院917米即达，500米内16家基层医疗网点环绕，医疗资源密集度与等级在竞品中表现最优 |
| 产业环境 | 7.55 | 第1名 | 坐拥江北新区集成电路产业集群，市场主体活力充沛，产业动能强劲且结构持续优化 |
| 地段价值 | 7.8 | 第1名 | 板块为政府重点规划的成长区，具备明确的发展路径和长期发展潜力，契合改善客群资产保值期待 |
3. 市场口碑：6.38/10 产品力强背书弱，质价匹配存讨论空间
上城十号院在项目口碑维度表现良好（7.0/10），被市场称为“现象级神盘”，凭借低密四代宅形态、六恒科技系统与户户露台设计，在江北改善客群中建立鲜明标签与圈层认同；由国企南京扬子江开发置业联合开发，叠加桥北核心地段与即期配套兑现度，强化了其高端改善形象。但企业口碑基础薄弱（5.84/10），开发商背景信息缺失，无公开交付记录或品牌影响力支撑；物业口碑6.29/10，由南京金基物业管理服务有限公司提供服务，虽具备国家二级资质，但未获行业权威排名认可，5.8元/㎡·月的物业费显著高于其服务能级，在同类型改善项目中缺乏性价比优势，质价匹配感偏弱。项目暂未获得省市级及以上权威建筑或人居类奖项，削弱其高端形象的公信力支撑。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 7.0 | 第1名 | “低密四代宅+六恒系统+户户露台”产品组合形成强记忆点，在目标客群中建立较高认可度与追随效应 |
| 教育资源 | 6.8 | 第1名 | 1公里内8所幼儿园、1.5公里内5所小学（含多所名校分校）、5公里内16所中学（含南京一中等品牌分校），教育资源数量配置充分 |
4. 市场表现：6.86/10 价格支撑稳健，销售动能明显不足
上城十号院市场表现呈现“溢价能力稳健、销售持续承压”的双重特征。其成交网签均价为23372元/㎡，竞品价格指数达114.04，显著高于竞品均值，体现出较强的市场溢价能力，支撑逻辑源于1.2容积率、40%绿化率及改善定位形成的差异化竞争优势。但销售情况疲软（6.22/10），近三次开盘去化率分别为4.31%、36.11%与23.33%，远低于健康线；南京近12个月商品住宅销售额排名第51位，未进入主流销售榜单。市场潜力6.31/10，虽有江北板块近一年涉宅土地成交量达35宗、新房成交面积同比大幅增长54.29%等积极信号，但区域新房去化周期长达21.1个月，库存压力突出，新房与二手房价格同比均呈下跌态势，市场预期偏弱。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 溢价表现 | 8.1 | 第1名 | 竞品价格指数114.04，成交均价23372元/㎡，价格支撑力在江北改善型项目中处于较好水平 |
| 交通便利 | 7.3 | 第2名 | S8号线毛纺厂路站步行约416米，500米内5个公交站覆盖16条线路，自驾380米接入大桥北路隧道，通勤便利性表现较好 |
总结
上城十号院是南京江北板块稀缺的低密改善型小高层项目，凭借1.2容积率、248户小盘体量、户户约20㎡空中露台、六恒科技系统及40%绿化率等硬核产品力，在项目价值与区域价值两大维度均位列竞品首位。其商业配套成熟度与医疗资源密集度在江北板块处于较好水平，为改善客群提供了即期便利的生活保障。然而，开发商品牌背书缺失、物业质价匹配度存在争议、销售去化持续低迷及生态环境存在工业污染源等现实短板，制约了其市场接受度与长期价值释放。项目高度适配在江北新区或河西工作的中高收入改善家庭（年收入80–150万元），尤其适合重视低密环境、社区纯粹性、空间实用性与即期生活便利性的本地购房者。建议目标客群重点关注其产品兑现力与圈层氛围，若对品牌保障、生态品质或教育资源有刚性要求，则需结合自身需求审慎权衡。
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