项目定位： 南京溧水石湫板块 | 刚需首置型住宅 | 小高层/高层
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 雅居乐星汇天际是南京溧水板块中聚焦“极致性价比+基础居住保障”的刚需首置标杆盘，以5449元/m²成交均价、1:1.33车位比、紧邻S9号线石湫站三大硬核优势构筑确定性价值，特别适合预算有限、依赖轨交通勤、重视停车便利与子女教育基础配套的新南京人及本地首次置业家庭。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.72/10，在竞品组中排名第7名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 6.89/10 | 第7名 | 容积率（2.0）与车位比（1:1.33）两项指标突出，得房率（4.07分）与社区配套（4.74分）为明显短板，精装品质（6.54分）属中等偏下，整体呈现“强硬件、弱细节”特征 |
| 区域价值 | 6.85/10 | 第7名 | 交通（7.8/10）、生态（8.8/10）、商业配套（7.33/10）三项领先，但地段（5.21/10）、教育（6.0/10）、医疗配套（5.6/10）拖累整体表现，属“轨交+生态双驱动、公服配套待兑现”型区域 |
| 市场表现 | 6.06/10 | 第7名 | 价格合理性（6.96/10）尚可，但销售情况（6.13/10）与价值潜力（5.1/10）持续承压，近三次开盘去化率均低于13%，位列南京全市销售金额榜第229位 |
| 市场口碑 | 7.02/10 | 第7名 | 项目口碑（7.98/10）亮眼，开发商口碑（7.34/10）中等，物业口碑（5.73/10）垫底，形成“产品认知强、服务信任弱”的口碑结构 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，雅居乐星汇天际在【交通便利】、【车位比】、【价格合理性】等维度上表现突出，以S9号线石湫站步行即达、8站直达南京南站、成交均价5449元/m²（板块最低）、车位配比1:1.33（竞品最高）三大指标，成为溧水刚需盘中轨交通达性最强、停车资源最充裕、总价门槛最低的标杆项目。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.8 | 第1名 | 紧邻地铁S9号线石湫站，3站达禄口机场、8站达南京南站，轨交通达性在10个竞品中排名第一，显著优于距S7号线超2.5公里的华侨城欢乐时光（第9名）及通勤依赖高速的明月风荷（第8名） |
| 价值潜力 | 5.1 | 第10名 | 成交均价5449元/m²虽处洼地，但受制于距南京主城超30公里、无优质学区支撑、新房去化周期长达30.5个月，价值潜力评分垫底，显著低于万科未来城（9.75分，第1名） |
| 区域价值 | 6.85 | 第7名 | 产业（7.23/10）、交通（7.8/10）、商业配套（7.33/10）、生态（8.8/10）四项优势突出，但地段（5.21/10）、医疗配套（5.6/10）、教育（6.0/10）三项薄弱，拉低整体排名 |
| 医疗配套 | 5.6 | 第8名 | 仅配置石湫中医院等基层医疗机构，无三甲医院覆盖，3公里范围内缺乏高能级医疗资源，弱于毗邻溧水区人民医院的观岚久筑（第3名）与万科未来城（第2名） |
| 市场口碑 | 7.02 | 第7名 | 项目口碑（7.98/10）在竞品中排名第3，但开发商口碑（7.34/10）第4、物业口碑（5.73/10）第7，综合排名居中，反映“产品力认可度高、服务端信任度不足”的结构性矛盾 |
| 教育资源 | 6.0 | 第6名 | 周边聚集南京工业大学浦江学院、江苏第二师范学院等高校及多所中小学，教育资源丰富度优于明月风荷（第9名）、佳兆业悦峰府（第8名），但缺乏市级名校分校，弱于毗邻游府西街小学溧水分校的万科未来城（第1名） |
| 生活配套 | 7.33 | 第3名 | 商业配套评分7.33/10，位列竞品第3名，优于明月风荷（第9名）、天安云境（第8名），弱于自带4万㎡商业体的万科未来城（第1名）与毗邻海乐城的港龙天利·棠玥府（第2名） |
| 社区配套 | 4.74 | 第8名 | 社区配套评分4.74/10，位列竞品第8名，仅高于明月风荷（4.07/10）与天安云境（4.54/10），缺乏会所、恒温泳池、专业健身设施等提升型配置，以基础儿童活动区与智能化安防为主 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.8 | 第1名 | S9号线石湫站步行即达，8站直达南京南站，轨交通达性竞品第一，通勤效率远超依赖S7号线且距站点超1公里的多数竞品 |
| 车位比 | 9.8 | 第1名 | 车位配比1:1.33，竞品中最高（万科未来城1:1.13、观岚久筑1:1.24、港龙天利·棠玥府1:1.12），充分满足多车家庭刚性需求 |
| 价格合理性 | 6.96 | 第2名 | 成交均价5449元/m²为板块最低，公允建议价10132元/m²，定价合理性评分仅次于万科未来城（9.75分，第1名） |
| 生态 | 8.8 | 第1名 | 绿化率38%，显著高于板块平均30%水平，叠加大学城人文氛围与周边自然景观，生态宜居性竞品第一 |
| 产业 | 7.23 | 第2名 | 坐拥国家级临空经济示范区与制造业高质量发展试验区双重政策红利，产业基础扎实度仅次于创维文悦府（7.33分，第1名） |
1. 项目价值：6.89/10 刚需盘中“硬件配置最扎实、细节体验待升级”
雅居乐星汇天际以3170户中等规模社区、2.0容积率、30%绿化率、1:1.33车位比及88-110㎡精装三房主力户型，精准锚定刚需首置客群核心诉求。其最大竞争力在于“强硬件、重实用”：容积率2.0在竞品中位列第1名（满分9.8分），有效控制居住密度；车位比1:1.33同样位列第1名（满分9.8分），显著优于明月风荷（1:0.48）、华侨城欢乐时光（1:0.63）等竞品；精装交付虽配置U型厨房、飘窗阳台、客餐一体等实用设计，但智能化系统缺失、材料品牌属中低档，精装评分6.54/10仅列第5名；得房率4.07/10为竞品垫底，部分楼栋采用2梯4户设计，空间使用效率偏低，成为制约居住体验的关键短板；社区配套评分4.74/10位列第8名，仅配置基础儿童活动区与智能安防，缺乏会所、恒温泳池、专业健身设施等提升型配置，整体呈现“功能满足、品质留白”的典型刚需盘特质。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 9.8 | 第1名 | 2.0容积率在10个竞品中最高，显著优于万科未来城（2.5）、中国铁建凤鸣朝阳（2.5）等项目，居住密度控制最优，舒适度保障最强 |
| 车位比 | 9.8 | 第1名 | 1:1.33车位配比为竞品最高值，远超明月风荷（1:0.48）、华侨城欢乐时光（1:0.63）、佳兆业悦峰府（1:1.0），停车资源保障能力绝对领先 |
| 社区规模 | 7.69 | 第3名 | 3170户社区规模适中，大于观岚久筑（576户）、明月风荷（655户），小于万科未来城（3788户），生活氛围基础扎实 |
| 精装 | 6.54 | 第5名 | 配置基础功能性强，但缺乏地暖、新风、中央空调等高端系统，品牌与工艺属中低档，逊于港龙天利·棠玥府（标配三系统，第1名）与中国铁建凤鸣朝阳（第2名） |
| 得房率 | 4.07 | 第10名 | 得房率评分垫底，空间使用效率偏低，与明月风荷并列最末，显著弱于观岚久筑（第1名）、中国铁建凤鸣朝阳（第3名）等竞品 |
2. 区域价值：6.85/10 “轨交+生态双核驱动，公服配套处于兑现初期”
雅居乐星汇天际落址南京溧水石湫板块，区域价值呈现鲜明的“两极分化”特征：一方面，交通（7.8/10）、生态（8.8/10）、商业配套（7.33/10）、产业（7.23/10）四大维度强势领跑，S9号线石湫站步行即达、绿化率38%、凤凰天地商业街与学府新天地在建、国家级临空经济示范区加持，构成坚实的价值底盘；另一方面，地段（5.21/10）、医疗配套（5.6/10）、教育（6.0/10）三大维度明显承压，距南京主城超30公里、无三甲医院覆盖、优质学区稀缺，导致区域能级受限。其价值逻辑本质是“远郊轨交红利兑现型”，高度依赖S9号线客流导入与大学城人口集聚，短期看交通与生态，长期看产业与人口落地节奏。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 交通 | 7.8 | 第1名 | S9号线石湫站零距离接驳，8站直达南京南站，轨交通达性竞品第一，显著优于华侨城欢乐时光（距S7号线超2.5公里，第9名）与明月风荷（第8名） |
| 生态 | 8.8 | 第1名 | 绿化率38%为竞品最高，叠加大学城人文环境与周边自然景观，生态宜居性无可争议的第一名 |
| 商业配套 | 7.33 | 第3名 | 凤凰天地商业街、学府新天地等配套在建，商业配套评分位列第3，优于明月风荷（第9名）、天安云境（第8名） |
| 产业 | 7.23 | 第2名 | 国家级临空经济示范区与制造业高质量发展试验区双赋能，产业评分仅次于创维文悦府（7.33分，第1名） |
| 教育资源 | 6.0 | 第6名 | 周边高校与中小学资源丰富，教育评分优于明月风荷（第9名）、佳兆业悦峰府（第8名），但弱于毗邻游府西街小学溧水分校的万科未来城（第1名） |
3. 市场口碑：7.02/10 “项目认知度高，但交付与服务信任度待夯实”
雅居乐星汇天际市场口碑呈现典型的“K型分化”：项目口碑（7.98/10）高达第3名，凸显市场对其“低总价+地铁+大学城”三角价值的高度认可；开发商口碑（7.34/10）位列第4名，雅居乐作为全国性品牌房企，信用背书优于佳兆业（6.87分）、港龙中国（6.33分）等竞品；但物业口碑（5.73/10）仅为第7名，由南京佳和雅生活服务有限公司提供服务，质价匹配感偏弱，服务内容以基础秩序维护、保洁绿化为主，缺乏增值服务与快速响应机制，成为口碑建设的最大短板。这种“产品力强、服务力弱”的结构，直接导致购房者对交付质量与长期服务稳定性存在顾虑，制约口碑向更高层级跃升。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 7.98 | 第3名 | 紧邻S9号线、周边高校林立、3170户社区规模、38%绿化率、5449元/m²低价，五大优势获市场高度认可，口碑强度仅次于万科未来城（9.36分，第1名）与中国铁建凤鸣朝阳（8.92分，第2名） |
| 开发商口碑 | 7.34 | 第4名 | 雅居乐集团品牌认知度优于佳兆业（6.87分）、港龙中国（6.33分）、创维（5.96分）等竞品，但弱于央企中国铁建（9.75分）、万科（9.36分）、华侨城（9.05分） |
| 物业口碑 | 5.73 | 第7名 | 南京佳和雅生活服务有限公司服务评分垫底梯队，仅高于天安云境（4.54分）、创维文悦府（4.31分）、观岚久筑（4.07分），质价匹配度不足是核心痛点 |
4. 市场表现：6.06/10 “价格洼地优势显著，但去化动能持续承压”
雅居乐星汇天际市场表现的核心矛盾在于“极致性价比”与“市场认可度不足”的并存。其价格合理性（6.96/10）位列第2名，成交均价5449元/m²为板块最低，公允建议价10132元/m²，凸显强大价格竞争力；但销售情况（6.13/10）与价值潜力（5.1/10）双双承压，近三次开盘去化率均低于13%，在南京全市商品住宅销售金额排行榜中位列第229位，价值潜力评分更在10个竞品中垫底（第10名）。根源在于溧水板块整体承压——新房去化周期长达30.5个月，近三个月新房成交面积同比下滑80.36%，区域库存高企与客户外流形成双重压力。项目虽以“刚需首置”精准卡位，但尚未能将价格优势完全转化为持续销售势能。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 6.96 | 第2名 | 成交均价5449元/m²为竞品最低，公允建议价10132元/m²，定价合理性仅次于万科未来城（9.75分，第1名） |
| 销售情况 | 6.13 | 第7名 | 近三次开盘去化率均低于13%，销售表现与综合排名一致，优于明月风荷（第10名）、创维文悦府（第9名）、港龙天利·棠玥府（第8名） |
| 价值潜力 | 5.1 | 第10名 | 价值潜力评分垫底，主因距主城超30公里、无优质学区、区域去化周期过长，显著弱于万科未来城（9.75分，第1名）与天安云境（7.57分，第2名） |
总结
雅居乐星汇天际是南京溧水板块中一款极具辨识度的刚需首置标杆盘，以“5449元/m²成交均价+1:1.33车位比+S9号线石湫站零距离”三大硬核指标构筑不可复制的性价比护城河。其综合测评得分6.72/10，位列10个竞品第7名，优势维度高度集中于交通便利（第1名）、车位比（第1名）、生态（第1名）、价格合理性（第2名）；短板则体现在价值潜力（第10名）、得房率（第10名）、物业口碑（第7名）及医疗配套（第8名）。项目最适合预算有限、依赖轨道交通通勤、重视停车便利与基础教育配套的年轻家庭或新南京人，是当前南京远郊市场中“确定性最强、成本控制最优”的刚需首置选项。对于追求即时高端商业、三甲医疗、市级名校或资产增值弹性的改善型客群，需审慎评估区域兑现周期与个人生活阶段匹配度。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。