项目定位： 南京江宁空港新城 | 刚需首置型小高层/洋房 | 纯11层低密住宅
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 绿洲·云湖十里院是一款以96%超高得房率、1.5超低容积率、双地铁+如意湖生态资源为三大支点的刚需实用主义标杆产品，精准契合预算敏感型首置客群“花少钱住大房、重通勤轻品牌”的核心诉求，但受限于地方开发商信用背书薄弱与教育/医疗/商业配套滞后，属“强产品力、弱品牌力”的典型代表。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.42/10，在竞品组中排名第10名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.76/10 | 第1名 | 得房率（9.52分）、容积率（9.8分）、车位比（9.5分）三项指标全部位列11个竞品第1名，社区规模（8.2分）第2名，精装（8.6分）第3名，综合项目价值领跑江宁刚需盘梯队 |
| 区域价值 | 5.77/10 | 第8名 | 交通（8.0分）第1名、生态（8.1分）第1名，但产业（4.07分）第10名、教育（4.5分）第9名、医疗配套（4.1分）第10名、商业配套（4.46分）第9名，呈现“生态交通双优、公服配套全面滞后”特征 |
| 市场表现 | 5.45/10 | 第9名 | 价格合理性（6.7分）第5名，但销售情况（4.6分）第10名、价值潜力（5.1分）第9名，多次开盘去化率均低于21%，销售额位列全市第105位 |
| 市场口碑 | 6.90/10 | 第8名 | 项目口碑（9.75分）第1名，但开发商口碑（4.99分）第10名、物业口碑（5.97分）第9名，形成“产品极受认可、主体信任不足”的鲜明反差 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，绿洲·云湖十里院在【得房率】、【容积率】、【交通便利】、【生态价值】等维度上表现突出，以96%得房率、1.5容积率、S1号线800米步行距离、600亩如意湖公园环绕四大硬核优势，成为江宁板块刚需客群“居住实用性”维度无可争议的单项冠军。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 8.0 | 第1名 | 距地铁S1号线翔宇路北站约800米，5站直达南京南站；周边覆盖12条公交线路，轨交+地面双维通达性为江宁刚需盘最优 |
| 价值潜力 | 5.1 | 第9名 | 受限于郊区区位、配套短板及开发商品牌弱势，未来价格上行动能不足，去化周期承压明显 |
| 区域价值 | 5.77 | 第8名 | 地段（7.18分）第3名、交通（8.0分）第1名、生态（8.1分）第1名，但产业（4.07分）第10名、教育（4.5分）第9名、商业（4.46分）第9名、医疗（4.1分）第10名 |
| 医疗配套 | 4.1 | 第10名 | 仅配置社区卫生服务中心，三甲医院需远距离车程抵达，为江宁11个竞品中最弱项之一 |
| 市场口碑 | 6.90 | 第8名 | 项目口碑（9.75分）第1名，开发商口碑（4.99分）第10名，物业口碑（5.97分）第9名，口碑结构高度分化 |
| 教育资源 | 4.5 | 第9名 | 周边仅有普通民办幼儿园，无明确对口公办中小学，教育资源兑现度为江宁刚需盘倒数第二 |
| 生活配套 | 4.46 | 第9名 | 商业依赖社区底商及区域型商场，缺乏大型综合体与品牌餐饮，生活能级显著低于主城 |
| 社区配套 | 4.07 | 第10名 | 未配置会所、泳池等品质设施，健身与儿童活动设施依赖外部资源，为11个竞品中最低分 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.52 | 第1名 | 综合得房率高达96%，显著优于同价位高层产品，建面84–116㎡实现三至四房布局，主卧套房+LDKB一体化设计提升空间效率 |
| 容积率 | 9.8 | 第1名 | 1.5超低容积率打造纯11层小高层社区，居住密度控制为江宁刚需盘最优，营造宽松舒适环境 |
| 交通便利 | 8.0 | 第1名 | S1号线翔宇路北站步行约800米，5站直达南京南站；双龙大道等主干道覆盖，公共交通通达性江宁第一 |
| 生态价值 | 8.1 | 第1名 | 紧邻600亩如意湖公园，生态资源稀缺性与步行可达性兼具，为江宁板块唯一湖景刚需盘 |
| 车位比 | 9.5 | 第1名 | 车位配比1:1.12，全地下人车分流，100%预留充电桩电源，停车压力缓解能力江宁最强 |
| 项目口碑 | 9.75 | 第1名 | 2024年11月单月成交222套领跑全市，封顶销售+无负债运营模式获市场高度认可 |
1. 项目价值：7.76/10 高得房刚需盘的极致实用主义
绿洲·云湖十里院以“低密+高得房+强兑现”重构刚需产品价值逻辑。项目采用1.5超低容积率规划，打造9栋纯11层小高层，总户数528户，社区规模适中便于管理且规避大盘杂乱感；得房率高达96%，在同价位刚需产品中遥遥领先，主力84–116㎡户型实现三至四房格局，主卧套房、LDKB一体化、飘窗阳台赠送等设计大幅提升实际使用效率；精装标准涵盖日立中央空调、海信新风系统、欧派橱柜、箭牌卫浴等一线品牌，并100%预留充电桩电源；车位配比达1:1.12，全地下人车分流，有效缓解停车焦虑；物业费仅1.9元/㎡·月，显著降低长期持有成本。整体呈现“强功能、重实用、控成本”的刚需产品特质。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.52 | 第1名 | 96%得房率在江宁11个竞品中排名第一，较山语春风（73%）、中海观山樾（80–85%）等显著领先，空间实用性为刚需客群核心痛点提供最优解 |
| 容积率 | 9.8 | 第1名 | 1.5容积率低于中海云麓公馆（1.36）、金隅华发·紫京四季（2.0）等竞品，属江宁刚需盘最低密水平，保障楼间距与采光视野 |
| 车位比 | 9.5 | 第1名 | 1:1.12车位比优于中海观山樾（1:1.15）、联发云启（1:1.2）、锦尚紫兰（1:1.08）等，全地下设计提升归家仪式感与社区整洁度 |
| 精装 | 8.6 | 第3名 | 日立中央空调+海信新风+欧派橱柜+箭牌卫浴组合，精装品质仅次于金隅华发·紫京四季（9.75分）、中海观山樾（8.8分） |
| 社区规模 | 8.2 | 第2名 | 528户中等体量，优于凤溪苑（384户）的小而精，又规避了山语春风（1892户）的大而杂，兼顾管理效率与社区活力 |
2. 区域价值：5.77/10 刚需实用盘的生态交通双优、公服配套全面滞后
绿洲·云湖十里院坐拥江宁空港新城稀缺生态与轨交资源，但公服配套兑现严重滞后。项目地段评价7.18分，位列江宁11个竞品第3名，依托S1号线与规划18号线形成双地铁通勤优势，距翔宇路北站约800米，5站直达南京南站；生态评价8.1分，第1名，紧邻600亩如意湖公园，生态资源不可复制；交通评价8.0分，第1名，公交线路多达12条，双龙大道等主干道覆盖。但产业评价仅4.07分，第10名，虽处临空经济示范区辐射范围，但当前产业导入与职住平衡尚未显现；教育评价4.5分，第9名，仅覆盖普通民办幼儿园，无对口公办中小学；商业配套4.46分，第9名，缺乏大型综合体，品牌餐饮与特色娱乐稀缺；医疗配套4.1分，第10名，仅社区卫生中心，三甲医院需远距离车程。区域价值呈现典型的“长板极长、短板极短”特征。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 8.0 | 第1名 | S1号线800米步行距离为江宁刚需盘最优，5站直达南京南站，轨交通达性超越中海云麓公馆（750米）、锦尚紫兰（>750米）等竞品 |
| 生态价值 | 8.1 | 第1名 | 600亩如意湖公园为江宁板块唯一成规模湖景资源，步行可达性与生态稀缺性双重加持，远超山语春风（方山风景区）、中海观山樾（方山风景区）等山景资源 |
| 地段 | 7.18 | 第3名 | 地段成熟度优于碧桂园星语海（禄口）、中海云麓公馆（禄口），但逊于凤溪苑（大学城核心）、中海观山樾（方山新城）等成熟板块 |
3. 市场口碑：6.90/10 产品力爆棚与主体信用薄弱的强烈反差
绿洲·云湖十里院市场口碑呈现“冰火两重天”格局：项目口碑9.75分，高居江宁11个竞品第1名，源于其96%得房率、双地铁+湖景资源、准现房交付、封顶销售、无负债运营等硬核兑现力，2024年11月单月成交222套领跑全市；但开发商口碑仅4.99分，第10名，由地方小型企业开发，股东背景不明，缺乏行业积淀与信用背书；物业口碑5.97分，第9名，由关联公司盐城绿洲房地产开发有限公司自管，服务专业度与长期品质保障存疑。口碑结构高度分化，印证其“产品即品牌”的务实策略——用极致产品力弥补主体信用短板，赢得刚需客群用脚投票。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 9.75 | 第1名 | 单月222套成交、96%得房率、双地铁湖景、封顶销售四大标签形成强大市场号召力，口碑热度与客户转化率江宁第一 |
| 开发商口碑 | 4.99 | 第10名 | 开发商为地方小型企业，无AAA信用评级，开发经验与资金实力缺乏市场验证，信用背书强度为江宁最弱 |
| 物业口碑 | 5.97 | 第9名 | 物业费1.9元/㎡·月属合理区间，但由开发关联方自管，缺乏第三方品牌加持与独立服务标准，质价匹配度中等偏下 |
4. 市场表现：5.45/10 刚需优选的销售承压与价值潜力受限
绿洲·云湖十里院市场表现处于江宁刚需盘中下游，综合得分5.45分，排名第9名。价格合理性6.7分，第5名，成交均价14639元/m²在江宁具备较强价格竞争力，价格从19754元/m²下调至16000元/m²后趋于稳定；但销售情况仅4.6分，第10名，多次开盘去化率均低于21%，销售额位列全市第105位；价值潜力5.1分，第9名，受限于郊区区位、配套短板及开发商品牌弱势，未来价格上行动能不足。项目虽以高性价比吸引客户，但去化动能持续承压，反映市场对其长期价值兑现仍持审慎态度，属典型的“有质难销”尾部项目。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 6.7 | 第5名 | 14639元/m²成交均价低于中海观山樾（23954元/m²）、中天金宁风华（26394元/m²）等竞品，价格竞争力在江宁刚需盘中位居中上游 |
| 销售情况 | 4.6 | 第10名 | 多次开盘去化率不足21%，销售额全市第105位，销售表现弱于锦尚紫兰（第102位）、联发云启（第102位）等竞品 |
| 价值潜力 | 5.1 | 第9名 | 板块新房去化周期超20个月，近三个月新房成交面积同比下滑75.61%，供需关系偏弱，价格上行空间受限 |
总结
绿洲·云湖十里院是南京江宁板块一款极具辨识度的刚需实用主义标杆产品——它以96%得房率、1.5超低容积率、S1号线800米步行距离、600亩如意湖公园四大硬核优势，在“居住实用性”维度构筑了江宁刚需盘无可争议的护城河；其“封顶销售+无负债运营”模式更以极致兑现力赢得市场信任，2024年11月单月成交222套印证产品力的强劲号召力。然而，地方开发商信用背书薄弱、教育/医疗/商业配套全面滞后等结构性短板，使其难以突破品牌与配套层面的天花板。本项目最适合在南京南站、空港新城或江宁本地就业、重视通勤效率与空间性价比、能接受区域发展周期较长的年轻首置家庭；对于重视教育确定性、医疗可达性或品牌保障的购房者，建议优先关注其交付进展与社区运营实况后再做决策。
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