项目定位： 南京秦淮区城东板块 | 主城稀缺低密改善型住宅 | 小高层/洋房
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 玖樾印象是南京主城罕见的“高得房率+低容积率+生态资源”三重叠加的实用型改善标杆，适合重视居住舒适度、空间效率与长期静谧生活的高校教师、体制内家庭及二胎改善客群；但需接受地铁未直达、商业能级有限、产品选择面窄等现实约束。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.87/10，在竞品组中排名第5名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 8.70/10 | 第1名 | 得房率（9.8）、容积率（9.8）、车位比（9.8）三项子指标全竞品第1，精装（9.1）居前3，项目价值维度断层领先 |
| 区域价值 | 6.66/10 | 第5名 | 生态（9.8）、产业（9.8）双第1，但地段（4.1）、交通（4.1）、商业（5.4）均处后段，呈现“强生态弱配套”典型特征 |
| 市场表现 | 4.14/10 | 第11名 | 价值潜力（4.1）、价格合理性（4.3）、销售情况（4.1）三项全组垫底，2024年8月加推去化率为0%，全市销售额排名第82位 |
| 市场口碑 | 7.64/10 | 第5名 | 开发商口碑（7.9）、物业口碑（8.1）稳居中上游，项目口碑（7.0）受产品单一性拖累，整体口碑稳健但缺乏爆发力 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，玖樾印象在【得房率】、【容积率】、【车位比】、【生态】、【产业】等维度上表现突出，五项核心子维度全部位列竞品组第1名，成为南京主城改善盘中“低密实用主义”的标杆代表。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 4.1 | 第11名 | 距离已运营地铁站点超1公里，依赖公交接驳，当前无步行可达轨交，通勤便捷性为竞品中最弱 |
| 价值潜力 | 4.1 | 第11名 | 受限于交通短板与商业配套能级不足，价格支撑力薄弱，近一年价格自高位回调至公允价25195元/m² |
| 区域价值 | 6.66 | 第5名 | 产业（9.8）、生态（9.8）双冠，但地段（4.1）、交通（4.1）、商业（5.4）、医疗（6.1）四维均低于竞品均值 |
| 医疗配套 | 6.1 | 第7名 | 周边三甲医院密集，但3公里内优质专科资源覆盖不足，社区级医疗设施未明确配置 |
| 市场口碑 | 7.64 | 第5名 | 开发商（联发集团AA+信用）、物业（弘阳服务国家一级资质）、项目（高得房率+国际精装）三维均衡，无硬伤 |
| 教育资源 | 7.5 | 第3名 | 对口学区为普通公立水平，未纳入省重点或名校分校体系，但在秦淮区内教育资源竞争力居中上水平 |
| 生活配套 | 5.41 | 第6名 | 依赖紫金生活广场等社区商业，1公里内无10万㎡以上大型综合体，高端消费需前往新街口 |
| 社区配套 | 6.53 | 第6名 | 配置约4000㎡中庭园林、“林间居游”主题景观、550米健康慢跑道及海洋主题儿童区，但无恒温泳池、私宴厅等高阶会所设施 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.75 | 第1名 | 82%得房率，小高层产品中全竞品最高，远超翡丽铂湾（75%-78%）、金基新睿樾府（<70%）等同类型项目 |
| 容积率 | 9.75 | 第1名 | 1.8超低容积率，主城稀缺纯洋房社区，显著优于金陵中心（3.5）、金地大成汇文府（3.57）等高密度项目 |
| 车位比 | 9.75 | 第1名 | 1:1.3车位配比，全面优于南宸紫阙（1:0.78）、保利博雅和著（1:1.07）、金陵中心（1:1.08）等竞品 |
| 生态 | 9.76 | 第1名 | 紧邻钟山风景区、月牙湖、七桥瓮湿地公园三大稀缺生态资源，主城改善盘中生态禀赋独一档 |
| 产业 | 9.76 | 第1名 | 坐享白下高新区（连续六年省级开发区第一方阵）与车联网、人工智能等新兴产业集聚红利 |
1. 项目价值：8.70/10 主城改善盘中“实用性天花板”
玖樾印象以“低密+高得房+强精装”三重硬核配置，构筑了南京主城改善住宅的实用性标杆。项目容积率仅1.8，为竞品组最低值（较金陵中心低1.7、较金地大成汇文府低1.77），418户小体量营造纯粹圈层氛围；得房率高达82%，在小高层产品中遥遥领先——对比翡丽铂湾（75%-78%）、金基新睿樾府（<70%）、钟山峰景（得房率偏低）、中北金基璞悦隽园（约80%）等，玖樾印象在空间使用效率上形成绝对优势。精装层面，采用大金空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统三大件，并甄选西门子、唯宝、汉斯格雅等国际一线品牌，品质感稳居竞品前3。车位配比达1:1.3，全面优于南宸紫阙（1:0.78）、保利博雅和著（1:1.07）等，切实解决多车家庭停车痛点。社区规划约4000㎡中庭园林与550米健康慢跑道，虽未配置恒温泳池、私宴厅等高阶设施，但功能布局精准契合改善客群对健康、安全、私密的核心诉求。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.75 | 第1名 | 82%得房率系竞品组唯一突破80%门槛项目，户型设计强调LDK一体化、三叶草布局与双阳台，空间功能性与尺度感兼备 |
| 容积率 | 9.75 | 第1名 | 1.8容积率属主城罕见低密标准，楼间距达1.3倍，保障全天候采光与住户私密性，居住舒适度显著优于高密度竞品 |
| 车位比 | 9.75 | 第1名 | 1:1.3配比满足改善家庭普遍拥有多车需求，地下车库与单元入口无缝衔接，归家动线尊崇高效 |
| 精装 | 9.1 | 第2名 | 大金+威能+霍尼韦尔三大件标配，辅以西门子厨电、唯宝洁具、汉斯格雅龙头，精装品质仅次于中信泰富九庐（六恒系统） |
| 社区规模 | 8.18 | 第2名 | 418户适中体量，既保障管理精细度与圈层纯粹性，又避免中北金基璞悦隽园（178户）等过小社区配套承载力不足问题 |
2. 区域价值：6.66/10 “生态与产业双冠王，交通与商业双短板”
玖樾印象所在秦淮城东板块，是南京主城少有的“生态资源+产业能级”双高配区域，但其“地段-交通-商业”三角存在明显断点。产业维度以9.76分高居榜首：坐享白下高新区（连续六年省级开发区第一方阵）、车联网与人工智能等前沿产业导入红利，“二横三纵”快速路网与12条轨道交通规划支撑长期发展动能。生态维度同样以9.76分登顶：紧邻钟山风景区、月牙湖、七桥瓮湿地公园三大稀缺自然资源，主城范围内无可替代。然而，地段（4.07分）、交通（4.1分）、商业配套（5.41分）三项均排名末三位——项目无已运营地铁步行覆盖，依赖公交接驳；周边商业以紫金生活广场等社区底商为主，1公里内无大型综合体；教育虽有基础覆盖，但未明确对应省重点或名校分校，制约高知家庭决策。该“强长板、短短板”的区域格局，决定了项目价值兑现高度依赖中长期城市更新节奏。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 生态 | 9.76 | 第1名 | 钟山+月牙湖+七桥瓮湿地公园三重生态环抱，形成主城罕见的“山-湖-湿地”立体生态界面，宜居价值无可复制 |
| 产业 | 9.76 | 第1名 | 白下高新区贡献区域70%以上创新指标，车联网、AI等产业加速集聚，为板块注入持续人口与购买力导入动能 |
| 教育资源 | 7.5 | 第3名 | 区域内教育配套基础扎实，虽未绑定顶级学区，但优于金基璟樾府、金基新睿樾府等竞品的“普通公立”定位 |
| 医疗配套 | 6.1 | 第7名 | 周边三甲医院密集分布，但缺乏专科特色医院与社区级医养设施，医疗资源“量足质平” |
| 商业配套 | 5.41 | 第6名 | 3公里内可覆盖夫子庙商圈，但1公里内缺乏高能级商业体，日常高端消费需求需外溢至新街口 |
3. 市场口碑：7.64/10 “国企背书+质价比突出”的稳健型口碑
玖樾印象市场口碑得分7.64分，位列竞品组第5名，展现出“均衡可靠、无硬伤、有记忆点”的稳健特质。开发商口碑（7.9分）依托联发集团AA+信用评级与稳健财务结构，交付确定性强；物业口碑（8.1分）由国家一级资质弘阳物业提供基础服务，1.9元/㎡·月的物业费为竞品组最低之一，质价匹配感极强，虽未提供恒温泳池、私宴厅等高阶服务，但秩序维护、环境管理、设施维保等基础维度扎实可靠；项目口碑（7.01分）正面聚焦“82%得房率+1.8容积率+国际精装+生态资源”四大标签，负面集中于主力户型仅130㎡与143㎡两种，产品线单一制约客群广度。整体口碑画像清晰：以高校教师、体制内人员为代表的稳定型改善家庭，看重居住本质体验而非短期炒作属性。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 开发商口碑 | 7.9 | 第5名 | 联发集团AA+信用，财务稳健，与金科、弘阳联合开发，品牌公信力强于奥体建设+正荣（南宸紫阙）、金基集团（金基璟樾府）等 |
| 物业口碑 | 8.1 | 第3名 | 弘阳物业国家一级资质，服务体系规范有序，1.9元/㎡·月物业费显著低于中信泰富九庐（未公示）、中北金基璞悦隽园（9.1元）、金地大成汇文府（7.6元）等 |
| 项目口碑 | 7.01 | 第7名 | 正面评价集中于高得房率、低密规划、生态资源与国际精装；争议点在于产品选择面窄、部分轨交站点尚在规划阶段 |
4. 市场表现：4.14/10 “高产品力难掩市场冷遇”的典型样本
玖樾印象市场表现得分4.14分，为竞品组最低（第11名），是本次测评中市场认可度与产品力反差最显著的案例。价值潜力（4.1分）、价格合理性（4.28分）、销售情况（4.07分）三项全部垫底：项目近一年销售额排名全市第82位，2024年8月加推去化率为0%，价格自高位大幅回调至公允价25195元/m²。深层原因在于“产品力强但配套弱”的结构性错配——尽管拥有主城最低容积率（1.8）、最高得房率（82%）、最优车位比（1:1.3），但地铁未直达（距离超1公里）、优质学区缺位、1公里内无大型商业体，导致客户转化乏力。横向对比，中信泰富九庐实现“四开四罄”、中北金基璞悦隽园稳健去化、保利博雅和著依托南外+万象双核保持热度，而玖樾印象则陷入“叫好不叫座”困局，凸显主城改善市场已从单纯产品竞争，升级为“产品+配套+兑现力”三维博弈。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 4.07 | 第11名 | 2024年8月加推去化率为0%，近一年多次开盘去化率低迷，全市商品住宅销售额排名第82位，市场热度显著不足 |
| 价格合理性 | 4.28 | 第11名 | 官方指导价34659元/m²，公允建议价25195元/m²，价格回调幅度达27.3%，反映市场对其高总价接受度极低 |
| 价值潜力 | 4.07 | 第11名 | 地铁覆盖弱、商业能级低、教育配套普通，三重制约下资产增值预期弱于钟山峰景、金陵中心等竞品 |
总结
玖樾印象是一款将“主城稀缺性”与“居住实用性”做到极致的差异化改善产品：它用1.8的容积率、82%的得房率、1:1.3的车位比、大金+威能+霍尼韦尔三大件精装，以及钟山+月牙湖+七桥瓮湿地公园三重生态资源，在南京主城画出了一条清晰的“低密实用主义”产品线。其价值不在于短期热销或资本叙事，而在于为注重生活本质的改善家庭，提供一种“高空间效率、低生活噪音、强生态感知”的确定性居住方案。适合高校教师、公务员、医生等追求静谧、稳定、高品质日常生活的体制内改善客群；但对依赖地铁通勤、重视顶级学区、追求即住即享商业氛围的买家而言，需理性评估其配套兑现周期。在南京改善市场日益分化的当下，玖樾印象以“不做假大空，只做真有用”的务实姿态，守住了主城改善的基本盘。
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