项目定位： 南京浦口江北板块 | 郊区改善型住宅 | 小高层/洋房/叠墅混合产品
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 玖印府是江北板块少有的“得房率超103%+绿城物业+育英二外近邻”三重确定性叠加的务实型改善盘，适合重视空间实用性、教育确定性与物业服务品质，且能接受区域发展过渡期的本地改善家庭。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分7.16/10，在竞品组中排名第7名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 8.27/10 | 第1名 | 得房率、社区规模、车位比、社区配套四项指标均居11盘首位，低密产品力兑现突出 |
| 区域价值 | 7.15/10 | 第7名 | 产业与商业配套优势显著，但教育、医疗短板拖累整体排名，属“强资源、弱兑现”型 |
| 市场表现 | 5.68/10 | 第9名 | 首开去化率仅11%，价格合理性评分5.69分（第8名），价值潜力4.95分（第10名），市场认可度明显偏低 |
| 市场口碑 | 6.87/10 | 第6名 | 物业口碑9.24分（第2名）强势支撑，但项目口碑4.07分（第11名）垫底，开发商信任度严重受损 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，玖印府在【得房率】、【社区规模】、【社区配套】、【绿化率】、【车位比】等维度上表现突出，以洋房实用率超103%、叠墅达160%、786户适中体量、约2000㎡泛会所、42%绿化率、1:1.27车位比等多项硬指标领跑江北改善盘阵营。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 8.0/10 | 第3名 | 双地铁（10/13号线）步行可达，距10号线站点约600米，公交接驳便捷，通达性优于多数竞品 |
| 价值潜力 | 5.0/10 | 第10名 | 浦口板块新房去化周期21.2个月，成交均价同比降幅超12%，区域信心偏弱，价格上行动能不足 |
| 区域价值 | 7.15/10 | 第7名 | 产业（9.75分/第1名）、商业（9.16分/第2名）、地段（8.72分/第2名）三项亮眼，但教育（4.1分/第10名）、医疗（4.1分/第10名）双项垫底 |
| 医疗配套 | 4.1/10 | 第10名 | 周边15公里内无三甲医院，最近三甲需跨江前往，为江北改善盘中最显著短板 |
| 市场口碑 | 6.87/10 | 第6名 | 物业口碑（9.24分/第2名）强势托底，但项目口碑（4.07分/第11名）与开发商口碑（7.3分/第4名）形成巨大落差 |
| 教育资源 | 4.1/10 | 第10名 | 虽紧邻育英二外新浦路校区（步行约300米），但学区能级属区域优质而非市级顶尖，教育资源评分与瑞香园并列末位 |
| 生活配套 | 9.2/10 | 第2名 | 山姆会员店、虹悦城、万汇城三大商业体2公里内环伺，生活便利性仅次于龙湖亚伦央璟颂（9.75分/第1名） |
| 社区配套 | 8.51/10 | 第1名 | 约2000㎡酒店化会所、恒温泳池、健身房及全龄活动空间配置，领先于颐和铂岸江璟（7.77分）、保利阅云台（7.42分）等竞品 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.75/10 | 第1名 | 洋房实用率超103%，叠墅达160%，通过露台、飘窗等高赠送实现空间高效利用，江北改善盘最高实得水平 |
| 社区规模 | 9.75/10 | 第1名 | 786户适中体量，匹配改善定位；1.6容积率+42%绿化率+“一环三轴六巷九园”景观体系，营造疏朗静谧社区氛围 |
| 绿化率 | 9.4/10 | 第1名 | 42%绿化率，显著高于金基山川江樾（35%）、颐和铂岸江璟（35%）、天悦锦麟（30%）等主流竞品 |
| 车位比 | 9.4/10 | 第1名 | 1:1.27车位配比，优于中海观江樾（1:1.21）、龙湖亚伦央璟颂（1:1.23）、润悦府（1:1.12）等全部竞品 |
| 物业口碑 | 9.24/10 | 第2名 | 绿城物业服务集团提供服务，“园区生活服务体系”覆盖健康、文化、居家三大维度，质价匹配合理 |
1. 项目价值：8.27/10 “高得房改善盘”的硬核兑现力
玖印府以“低密+高实得+强配套”构筑了江北改善盘中罕见的产品力护城河。其1.6超低容积率与42%高绿化率，搭配小高层、洋房及叠墅多元产品线，有效规避了高密度带来的居住压迫感；更关键的是，项目将低密优势转化为可感知的居住价值——洋房得房率超103%，叠墅高达160%，远超中海观江樾（76%-78%）、颐和铂岸江璟（81%）、金陵星图（85%）等竞品，真正实现“面积不缩水、空间不浪费”。社区内部配建约2000㎡泛会所，含恒温泳池、健身房及全龄活动空间，车位比达1:1.27，全面满足改善家庭对舒适性、私密性与实用性的复合诉求。尽管精装品质仅获4.1分（第11名），品牌与细节拖累整体质感，但其在得房率、社区规模、绿化率、车位比四大核心指标上全部位列11盘第1名，充分印证了“强产品细节、弱市场认同”的典型特征。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.75 | 第1名 | 洋房实用率超103%，叠墅达160%，通过露台、飘窗等高赠送实现空间高效利用，为江北改善盘最高实得水平 |
| 社区规模 | 9.75 | 第1名 | 786户适中体量，1.6容积率+42%绿化率+“一环三轴六巷九园”景观体系，营造疏朗静谧社区氛围 |
| 绿化率 | 9.4 | 第1名 | 42%绿化率，显著高于金基山川江樾（35%）、颐和铂岸江璟（35%）、天悦锦麟（30%）等主流竞品 |
| 车位比 | 9.4 | 第1名 | 1:1.27车位配比，优于中海观江樾（1:1.21）、龙湖亚伦央璟颂（1:1.23）、润悦府（1:1.12）等全部竞品 |
| 社区配套 | 8.51 | 第1名 | 约2000㎡酒店化会所、恒温泳池、健身房及全龄活动空间配置，领先于颐和铂岸江璟（7.77分）、保利阅云台（7.42分）等竞品 |
2. 区域价值：7.15/10 “强资源、弱兑现”的务实改善腹地
玖印府坐拥南京江北国家级新区与自贸区“双区叠加”的战略高地，产业（9.75分/第1名）与商业（9.16分/第2名）两大维度堪称区域标杆：集成电路、生命健康等千亿级产业集群加速集聚，山姆会员店、虹悦城、万汇城三大商业体2公里内环伺，生活便利性突出。地段（8.72分/第2名）亦具优势，紧邻育英二外新校区（步行约300米），教育确定性高。然而，区域价值被教育（4.1分/第10名）与医疗（4.1分/第10名）两大短板严重拖累——周边15公里内无三甲医院，学区虽属区域优质但非市级顶尖，导致其在11盘中仅列第7名。交通（8.0分/第3名）表现稳健，双地铁（10/13号线）步行可达，但生态（6.3分/第5名）尚处培育期，老山、绿水湾等资源需时间转化。整体呈现“顶层设计宏大、基层配套待熟”的典型新区发展特征。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 产业 | 9.75 | 第1名 | 国家级新区与自贸区“双区叠加”，集成电路、生命健康等千亿级产业集群加速成型，创新资源高度集聚 |
| 商业配套 | 9.16 | 第2名 | 山姆会员店、虹悦城、万汇城三大商业体2公里内环伺，生活便利性仅次于龙湖亚伦央璟颂（9.75分/第1名） |
| 地段 | 8.72 | 第2名 | 育英二外新校区步行约300米，双地铁（10/13号线）步行可达，区域政务芯位优势显著 |
| 交通便利 | 8.0 | 第3名 | 距10号线站点约600米，公交接驳便捷，通达性优于通宇林景蘭园（7.2分）、润悦府（7.5分）等竞品 |
3. 市场口碑：6.87/10 “物业强支撑、项目弱信任”的口碑割裂体
玖印府的市场口碑呈现出鲜明的“冰火两重天”格局：物业口碑（9.24分/第2名）是其最大亮点，绿城物业服务集团提供全国头部物企的标准化服务，“园区生活服务体系”在健康、文化、居家三大维度精准匹配改善客群需求，物业费2.6-3.2元/㎡·月质价匹配合理；但项目口碑（4.07分/第11名）却惨遭垫底，暴露出开发商品牌信任度严重受损（卓越集团南京过往项目存在渗水、施工瑕疵等质量问题）、产品线混杂（高层/洋房/叠墅总价跨度大，圈层不纯粹）、户型设计缺陷（高层偶数层阳台连通削弱私密性）及交付标准争议（叠墅毛坯交付需高额二次投入）等多重硬伤。开发商口碑（7.3分/第4名）虽居中游，但无法弥合项目口碑的巨大鸿沟，最终导致市场口碑在11盘中仅列第6名。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 物业口碑 | 9.24 | 第2名 | 绿城物业服务集团提供服务，“园区生活服务体系”覆盖健康、文化、居家三大维度，质价匹配合理 |
| 开发商口碑 | 7.3 | 第4名 | 卓越集团低密宜居规划能力获认可，但南京过往交付质量争议削弱品牌信任度，评分低于中海（9.75分）、保利（9.46分）等央企 |
| 市场口碑 | 6.87 | 第6名 | 物业口碑强势托底，但项目口碑（4.07分/第11名）与开发商口碑（7.3分/第4名）形成巨大落差，整体口碑承压 |
4. 市场表现：5.68/10 “低密标杆、市场冷遇”的价值错配困局
玖印府的市场表现是其最薄弱环节，综合得分5.68分，在11盘中排名第9名，凸显“产品力强、市场力弱”的深刻矛盾。价值潜力（4.95分/第10名）最低，反映市场对其长期资产保值能力信心不足；价格合理性（5.69分/第8名）亦偏低，官方指导价21983元/m²，公允建议价仅19669元/m²，定价支撑力明显不足；销售情况（6.4分/第5名）虽略好于价值潜力，但首开去化率仅11%，远低于天悦锦麟（阶段性热销）、金基山川江樾（首开热度高）等头部竞品，印证客户对其价值存疑。究其根源，在于其“低密改善”定位与江北当前“库存高压、信心偏弱”的市场环境形成错配——区域新房去化周期长达21.2个月，成交均价同比降幅超12%，客户更倾向选择品牌力更强、兑现度更高的央企项目（如保利阅云台、中海观江樾）。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 6.4 | 第5名 | 首开去化率仅11%，但部分批次表现尚可，销售持续性弱于天悦锦麟（第1名）、龙湖亚伦央璟颂（第2名）等竞品 |
| 价格合理性 | 5.69 | 第8名 | 官方指导价21983元/m²，公允建议价19669元/m²，定价支撑力弱于天悦锦麟（9.75分/第1名）、颐和铂岸江璟（8.53分/第2名） |
| 价值潜力 | 4.95 | 第10名 | 浦口板块新房去化周期21.2个月，成交均价同比降幅超12%，区域信心偏弱，价格上行动能不足 |
总结
玖印府是一款以“高得房率（洋房超103%、叠墅达160%）+绿城物业（9.24分/第2名）+育英二外近邻（步行300米）”为核心卖点的务实型改善盘。其项目价值（8.27分/第1名）傲视江北，尤其在得房率、社区规模、绿化率、车位比、社区配套五大维度全部位列11盘榜首，产品细节扎实；区域价值（7.15分/第7名）则呈现“强产业商业、弱教育医疗”的结构性特征；市场表现（5.68分/第9名）与市场口碑（6.87分/第6名）则因卓越集团品牌信任度受损、产品线混杂及区域市场信心不足而明显承压。该项目最适合重视空间实用性、子女教育确定性与物业服务品质，且能理性看待区域发展过渡期、对品牌溢价敏感度较低的南京本地改善家庭。若购房者将即住便利性、教育保障与基础社区品质置于首位，则玖印府具备显著性价比；但若追求资产长期保值、高端服务体验或完整城市配套，则建议优先考虑金基山川江樾、保利阅云台等央企背景竞品。
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