项目定位： 南京江宁东山板块 | 郊区改善型住宅 | 小高层/高层
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 武夷·七里湖山是一款聚焦居住实用性的高性价比改善型住宅，以82%得房率、华为全屋智能4.0系统、1:1.24车位比及成熟生活配套为核心竞争力，精准匹配注重空间效率、科技体验与即住便利性的江宁本地改善家庭及首置升级客群。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.65/10，在竞品组中排名第9名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.07/10 | 第6名 | 得房率（82%）、容积率（2.2）、精装（9.8分）、车位比（8.1分）四项指标突出，绿化率（4.1分）与社区配套（4.5分）为明显短板，整体产品力在江宁改善盘中处于中上游水平 |
| 区域价值 | 6.74/10 | 第4名 | 医疗配套（8.9分）、教育（8.3分）双高分，地段（7.2分）、产业（6.3分）、商业（6.2分）中等，交通（5.5分）、生态（4.8分）为薄弱项，属“配套醇熟但能级受限”的典型郊区板块 |
| 市场表现 | 5.98/10 | 第9名 | 销售情况（6.8分）相对稳健，价格合理性（5.6分）、价值潜力（5.5分）偏低，去化率常低于40%，反映市场认可度有限，区域新房去化周期长达20.2个月 |
| 市场口碑 | 6.40/10 | 第9名 | 项目口碑（7.7分）亮眼，但开发商口碑（6.1分）、物业口碑（5.4分）拖累整体，形成“产品力强、品牌力弱、服务力不足”的三元结构 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，武夷·七里湖山在【得房率】、【容积率】、【精装】、【车位比】、【医疗配套】、【教育】等维度上表现突出，以82%得房率、2.2低容积率、华为全屋智能4.0系统、1:1.24车位比、紧邻江宁中医院（三级）与江宁医院（三甲）、文靖东路小学及东山外国语学校等硬核配置，确立其在江宁改善盘中的“务实高效”标杆地位。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 5.5 | 第8名 | 距地铁5号线东山站约2公里，依赖公交接驳；虽受益于2025年12月开通的地铁3号线三期（秣陵街道站），但步行通勤体验一般，轨道便捷度弱于地铁上盖项目 |
| 价值潜力 | 5.5 | 第9名 | 区域新房去化周期20.2个月，近三个月成交面积同比下滑75.61%；商业依赖社区底商，对口学区未明确指向优质资源，价格支撑力偏弱 |
| 区域价值 | 6.74 | 第4名 | 在11个竞品中位列第4，高于保利博雅和著（第5名）、金地大成汇文府（第8名）、聚景园（第10名）、上善居（第11名），体现其在江宁板块成熟配套体系中的稳固位置 |
| 医疗配套 | 8.87 | 第1名 | 以8.87分位列11个项目第1名，紧邻江宁中医院（三级）、江宁医院（三甲），3公里内医疗资源密度与等级双优，显著优于金基新睿樾府（第2名）、联发华发嘉和华府（第3名） |
| 市场口碑 | 6.40 | 第9名 | 在11个项目中排名第9，高于聚景园（第10名）、上善居（第11名），但低于联发华发嘉和华府（第1名）、仁恒龙湾（第2名）、海玥华府（第3名） |
| 教育资源 | 8.3 | 第2名 | 以8.3分位列第2名，仅次于仁恒龙湾（8.4分），文靖东路小学、东山外国语学校等基础教育配套醇熟，但未覆盖区级以上重点学区 |
| 生活配套 | 6.2 | 第5名 | 商业配套评价6.2分，位列第5名，依托万达广场、龙湖天街等成熟商圈，但3公里内缺乏高能级商业综合体，能级弱于联发华发嘉和华府（7.5分）、仁恒龙湾（7.3分） |
| 社区配套 | 4.5 | 第10名 | 社区配套评价4.5分，位列第10名（仅高于聚景园4.2分），未配建会所、恒温泳池等改善标配，公共活动空间配置基础，显著弱于仁恒龙湾（8.9分）、金基新睿樾府（8.6分） |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 9.75 | 第1名 | 2.2容积率在11个竞品中排名第1，优于中天金宁风华（2.0）、金茂晓棠（2.0）、联发华发嘉和华府（2.1），营造低密舒适居住氛围 |
| 精装 | 9.75 | 第1名 | 9.75分位列第1名，采用西门子厨电、汉斯格雅卫浴、中央空调、新风、地暖三件套，交付标准区域领先 |
| 得房率 | 6.68 | 第2名 | 82%得房率位列第2名（仅次于中天金宁风华88%-102%），显著优于金基新睿樾府（<70%）、保利博雅和著（未披露）、聚景园（无优势） |
| 车位比 | 8.1 | 第2名 | 1:1.24车位比位列第2名，仅次于中天金宁风华（1:1.26），远超仁恒龙湾（1:1.07）、保利博雅和著（1:1.07）、金地大成汇文府（1:1.32） |
| 医疗配套 | 8.87 | 第1名 | 紧邻江宁中医院（三级）、江宁医院（三甲），医疗资源丰富且等级高，3公里内覆盖率与质量双优 |
| 教育资源 | 8.3 | 第2名 | 文靖东路小学、东山外国语学校等基础教育配套成熟，兑现度高，仅次于仁恒龙湾（8.4分） |
1. 项目价值：7.07/10 高得房率+华为智能的务实改善标杆
武夷·七里湖山项目价值得分7.07/10，在11个竞品中排名第6名，核心优势集中于“居住实用性”维度。项目以2.2低容积率、35%绿化率、82%高得房率、1:1.24车位比及华为全屋智能4.0系统构成差异化竞争力组合。产品主打99–143㎡全系装修户型，99㎡即实现三房两卫全明格局，得房率高达82%，在小高层/高层产品中极具空间效率优势；精装配置采用西门子厨电、汉斯格雅卫浴、中央空调、新风、地暖三件套，一线品牌标准区域领先；社区实行人车分流设计，保障归家动线安全静谧。然而，项目在绿化率（4.1分）、社区配套（4.5分）两项存在明显短板：35%绿化率仅达改善盘基础门槛，人均绿地面积偏低，景观节点设计缺乏亮点；未配建会所、恒温泳池等改善标配，公共活动空间配置趋于常规，与仁恒龙湾（1700㎡全明会所）、金基新睿樾府（1500㎡星级会所）等高端项目存在体验落差。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 9.75 | 第1名 | 2.2容积率在11个竞品中排名第1，优于中天金宁风华（2.0）、金茂晓棠（2.0）、联发华发嘉和华府（2.1），营造低密舒适居住氛围，契合改善客群对居住密度的核心诉求 |
| 精装 | 9.75 | 第1名 | 9.75分位列第1名，采用西门子厨电、汉斯格雅卫浴、中央空调、新风、地暖三件套，交付标准区域领先，显著优于金基新睿樾府（未达9.75分）、保利博雅和著（未披露具体品牌） |
| 得房率 | 6.68 | 第2名 | 82%得房率位列第2名（仅次于中天金宁风华），显著优于金基新睿樾府（<70%）、保利博雅和著（未披露）、聚景园（无优势），有效提升空间使用效率 |
| 车位比 | 8.1 | 第2名 | 1:1.24车位比位列第2名，仅次于中天金宁风华（1:1.26），远超仁恒龙湾（1:1.07）、保利博雅和著（1:1.07）、金地大成汇文府（1:1.32），充分满足多车家庭需求 |
2. 区域价值：6.74/10 配套醇熟但能级受限的郊区价值典范
武夷·七里湖山区域价值得分6.74/10，在11个竞品中排名第4名，体现其在江宁板块成熟配套体系中的稳固位置。项目所在江宁东山板块，教育、医疗、商业资源高度兑现：紧邻文靖东路小学、东山外国语学校，教育配套醇熟；距江宁中医院（三级）、江宁医院（三甲）均较近，医疗资源丰富且等级高；3公里范围内可覆盖万达广场、龙湖天街等大型商业体，生活便利性突出。然而，其区域价值天花板明显：地处江宁郊区，城市界面以次新开发为主，缺乏人文氛围与高品质公共空间；商业依赖社区底商或需驱车前往百家湖商圈，缺乏高能级商业综合体；教育资源以普通公立学校为主，未覆盖区级以上重点学区；生态资源薄弱，生态评价仅4.8分，位列第10名；交通方面，距地铁5号线东山站约2公里，步行通勤体验一般，轨道便捷度弱于地铁上盖项目。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 8.87 | 第1名 | 以8.87分位列11个项目第1名，紧邻江宁中医院（三级）、江宁医院（三甲），3公里内医疗资源密度与等级双优，显著优于金基新睿樾府（第2名）、联发华发嘉和华府（第3名） |
| 教育资源 | 8.3 | 第2名 | 以8.3分位列第2名，仅次于仁恒龙湾（8.4分），文靖东路小学、东山外国语学校等基础教育配套醇熟，兑现度高，但未覆盖区级以上重点学区 |
| 商业配套 | 6.2 | 第5名 | 商业配套评价6.2分，位列第5名，依托万达广场、龙湖天街等成熟商圈，但3公里内缺乏高能级商业综合体，能级弱于联发华发嘉和华府（7.5分）、仁恒龙湾（7.3分） |
| 产业 | 6.3 | 第5名 | 产业评价6.3分，位列第5名，受益于江宁国家级经济技术开发区政策与资源支撑，但产业以传统制造业为主，高薪岗位稀缺，职住平衡能力较弱 |
3. 市场口碑：6.40/10 产品力强、品牌力弱、服务力不足的三元结构
武夷·七里湖山市场口碑得分6.40/10，在11个竞品中排名第9名，呈现典型的“产品力强、品牌力弱、服务力不足”三元结构。项目口碑（7.7分）表现亮眼，凭借82%得房率、“一环两轴八重景”园林体系、华为全屋智能4.0系统及周边成熟配套，赢得业主对居住实用性与科技体验的高度认可；开发商口碑（6.08分）位列第7名，中国武夷作为国企背景开发企业，财务稳健、交付可靠，但南京近一年市场份额仅0.97%，缺乏本地深耕与品牌认知度，难以形成强信任背书；物业口碑（5.44分）为最大短板，位列第9名，物业企业信息未披露，服务体系缺乏辨识度，2.6元/㎡·月的物业费与实际服务内容匹配度存疑，质价感知不足，显著弱于联发华发嘉和华府（9.53分）、仁恒龙湾（9.53分）、保利博雅和著（9.53分）。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 7.7 | 第3名 | 7.7分位列第3名，仅次于仁恒龙湾（9.53分）、保利博雅和著（9.53分），体现其产品力对整体形象的强力支撑，尤其在得房率、智能化、配套成熟度方面形成差异化优势 |
| 开发商口碑 | 6.08 | 第7名 | 6.08分位列第7名，高于上善居（4.85分）、聚景园（4.84分）、中天金宁风华（4.31分）、金基新睿樾府（4.07分），国企背景保障基本交付品质，但品牌势能有限，难以形成强信任背书 |
| 物业口碑 | 5.44 | 第9名 | 5.44分位列第9名，仅高于金基新睿樾府（4.98分）、聚景园（4.07分），物业企业信息未披露，服务标准模糊，2.6元/㎡·月的物业费与实际服务内容匹配度存疑，质价感知不足 |
4. 市场表现：5.98/10 务实改善盘的销售承压现实
武夷·七里湖山市场表现得分5.98/10，在11个竞品中排名第9名，反映其在激烈市场竞争中的现实挑战。销售情况（6.8分）为相对优势项，得益于82%高得房率、华为全屋智能4.0系统及成熟配套，部分批次去化率可达40%，但整体仍低于市场预期；价格合理性（5.6分）位列第5名，官方指导价约26510元/m²，公允建议价30213元/m²，定价合理性评分5.6分，低于联发华发嘉和华府（9.75分）、金茂晓棠（6.52分）；价值潜力（5.5分）为最弱项，区域新房去化周期长达20.2个月，近三个月成交面积同比下滑75.61%，商业配套依赖社区底商，对口学区未明确指向优质资源，削弱改善客群关注的核心价值点。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 6.85 | 第5名 | 6.85分位列第5名，高于金基新睿樾府（<8%）、保利博雅和著（<20%）、聚景园（0%-5.56%）、上善居（第172位），体现其在江宁改善盘中具备一定销售韧性 |
| 价格合理性 | 5.6 | 第5名 | 5.6分位列第5名，官方指导价26510元/m²，公允建议价30213元/m²，定价合理性评分高于仁恒龙湾（5.45分）、聚景园（4.83分）、上善居（4.68分） |
| 价值潜力 | 5.49 | 第9名 | 5.49分位列第9名，仅高于聚景园（5.28分）、上善居（5.12分），区域新房去化周期20.2个月，近三个月成交面积同比下滑75.61%，价格支撑力偏弱 |
总结
武夷·七里湖山是一款聚焦实用改善需求的高性价比项目，核心价值在于82%高得房率、1:1.24充足车位、华为全屋智能4.0系统及成熟的智能精装体系，辅以江宁中医院（三级）、江宁医院（三甲）、文靖东路小学、东山外国语学校、万达广场、龙湖天街等醇熟配套，形成“高实用+低总价”的错位竞争策略。其短板在于缺乏高端社区配套（如会所、恒温泳池）、物业品牌未披露导致服务辨识度低、以及地处江宁郊区带来的城市界面更新慢、优质教育与商业资源稀缺等长期资产价值制约。该项目最适合注重实际居住效率、对科技配置敏感、预算有限的江宁本地改善家庭或首置升级客群；若购房者追求长期资产跃升或顶级圈层体验，则需谨慎评估其区域价值天花板。
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