项目定位： 南京江宁东山板块 | 改善型小高层住宅 | 毛坯交付
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 聚景园是一款以外部资源驱动为核心的务实型改善盘，适合注重三甲医疗通达性、成熟商圈覆盖及地铁便利性的本地改善家庭，尤其契合预算有限但追求生活便利性的客群。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.12/10，在竞品组中排名第10名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 5.96/10 | 第10名 | 内部配置与其改善定位存在明显落差，绿化率仅20%、容积率达3.81、毛坯交付且社区配套几近空白，属“外部优越、内部紧凑”典型代表 |
| 区域价值 | 7.47/10 | 第4名 | 医疗配套（9.6/10）、交通（7.6/10）、地段（8.5/10）三项均居前列，3公里内覆盖江宁医院（三甲）、地铁5号线东山站（约700米）、万达广场（1.7公里），区域生活便利性突出 |
| 市场表现 | 4.58/10 | 第10名 | 销售情况（4.06/10）、价值潜力（4.07/10）双低，开盘去化率极低，价格虽持稳但显著高于渠道实际成交水平，定价与市场接受度严重错配 |
| 市场口碑 | 4.31/10 | 第10名 | 开发商与物业公司信息未披露，物业口碑（4.07/10）、项目口碑（4.07/10）均垫底，品牌信任基础薄弱，客户对长期品质与服务信心不足 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，聚景园在【医疗配套】、【交通便利】、【车位比】等维度上表现突出，位列竞品组前3名，是江宁东山板块少有的“三甲医院步行可达+双地铁覆盖+高车位配比”组合型项目。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.6 | 第2名 | 地铁5号线东山站约700米、1号线天印大道站步行可达，21条公交线路覆盖，轨交接驳效率居江宁改善盘前列 |
| 价值潜力 | 4.07 | 第10名 | 区域新房去化周期长达20.2个月，产业支撑强但居住密度高、学区不明确、产品力与改善定位不匹配，价格上行支撑力薄弱 |
| 区域价值 | 7.47 | 第4名 | 综合得分位列竞品第4，仅次于联发华发嘉和华府（9.41）、仁恒龙湾（7.85）、海玥华府（7.49），医疗、地段、交通三大子项均处梯队上游 |
| 医疗配套 | 9.6 | 第1名 | 3公里内汇聚江宁医院（三甲）、江宁中医院等多家高等级医疗机构，步行可达，为全竞品组最高分、唯一超9.5分项 |
| 市场口碑 | 4.31 | 第10名 | 开发商口碑（4.78/10）、物业口碑（4.07/10）、项目口碑（4.07/10）三项全组最低，品牌背书缺失成最大信任短板 |
| 教育资源 | 7.5 | 第5名 | 周边覆盖文靖东路小学、江宁实验小学等优质公立学校，但无南外、竹山教育集团等区级以上重点学区支撑，较联发华发嘉和华府、仁恒龙湾明显逊色 |
| 生活配套 | 6.91 | 第4名 | 百家湖商圈辐射范围内，1.7公里内可达万达广场、龙湖天街，餐饮门店数量全市前列，外卖订单活跃，基础生活便利性优异 |
| 社区配套 | 5.81 | 第10名 | 社区内无会所、无恒温泳池、无儿童活动空间、无健身设施，公共配套几近空白，物业费2.2元/㎡·月对应服务内容极为基础 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 9.6 | 第1名 | 江宁医院（三甲）步行可达，3公里内覆盖3家二级以上医疗机构，为全竞品组唯一满分级医疗资源兑现 |
| 交通便利 | 7.6 | 第2名 | 地铁5号线东山站约700米，1号线天印大道站步行范围，双轨交汇+21条公交覆盖，通勤效率优于90%江宁改善盘 |
| 地段评价 | 8.5 | 第1名 | 江宁政治文化经济中心核心区位，城市界面成熟、路网发达、主干道密集，为全竞品组地段维度最高分 |
| 车位比 | 7.4 | 第2名 | 1:1.21车位配比，显著高于改善型项目常规标准（1:1.0–1:1.1），有效缓解多车家庭停车压力，仅次于仁恒龙湾（1:1.24） |
1. 项目价值：5.96/10 “紧凑改善盘”——车位比尚可，配套偏弱
聚景园项目价值呈现典型的“外部资源优越、内部配置紧凑”特征。项目总户数仅180户，属低密小体量社区，有利于营造安静私密的居住氛围；车位配比达1:1.21，高于改善型项目常见标准，在竞品中位列第2名，有效满足多车家庭停车需求；地处江宁东山核心区，教育、医疗、商业及交通配套高度成熟，外部资源禀赋突出。然而，其内部产品力与改善定位存在显著落差：容积率高达3.81（竞品平均值为2.57），居住密度明显偏高；绿化率仅为20%（远低于改善盘30%行业基准线），社区环境品质受限；项目为毛坯交付，未明确精装标准，社区内缺乏会所、健身设施及儿童活动空间，公共配套几近空白；物业费2.2元/㎡·月虽处合理区间，但因开发商及物业公司信息缺失，服务保障能力存疑。整体呈现“得房率尚可、社区规模小、精装不明、配套缺失”的结构性短板。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 车位比 | 7.4 | 第2名 | 1:1.21配比显著优于金地大成汇文府（1:1.32）、保利博雅和著（1:1.07）、联发华发嘉和华府（1:1.25），为小体量社区提供扎实停车保障 |
| 容积率 | 6.3 | 第7名 | 3.81容积率虽偏高，但在江宁市区板块属合理开发强度，优于上善居（2.0）、武夷·七里湖山（2.2）等低密项目，兼顾开发效率与密度控制 |
| 得房率 | 6.29 | 第5名 | 小高层产品得房率在区域内处于中上水平，优于金基新睿樾府（<70%）、海玥华府（中等）、上善居（平平），但弱于武夷·七里湖山（82%）、中天金宁风华（突破100%） |
2. 区域价值：7.47/10 “务实改善盘”——医疗配套突出，密度偏高
聚景园区域价值是其最强竞争力所在，综合得分7.47/10，位列竞品第4名，仅次于联发华发嘉和华府（9.41）、仁恒龙湾（7.85）、海玥华府（7.49）。其核心优势集中于医疗、交通、地段、商业四大硬配套：医疗方面，3公里内汇聚江宁医院（三甲）、江宁中医院等多家高等级医疗机构，步行可达，为全竞品组最高分（9.6/10）、第1名；交通方面，地铁5号线东山站约700米、1号线天印大道站步行范围，21条公交线路覆盖，交通通达性评分7.6/10，位列第2名；地段方面，坐拥江宁政治文化经济中心，城市界面成熟、主干道密集，地段评价8.5/10，为全竞品组第1名；商业方面，1.7公里内可达万达广场、龙湖天街，百家湖商圈辐射范围内，商业配套评价6.91/10，位列第4名。短板在于生态（5.9/10，第9名）与教育资源（7.5/10，第5名）：绿化率仅20%拉低生态能级；教育以普通公立为主，缺乏南外、竹山教育集团等优质学区支撑，较联发华发嘉和华府、仁恒龙湾明显逊色。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 9.6 | 第1名 | 江宁医院（三甲）直线距离约400米，为全竞品组唯一实现三甲医院步行可达项目，医疗资源等级与兑现确定性无可争议第一 |
| 地段 | 8.5 | 第1名 | 江宁东山副城核心区，毗邻区政府、江宁博物馆、百家湖市民广场，行政、文化、商业功能高度复合，城市界面成熟度全组最优 |
| 交通 | 7.6 | 第2名 | 双地铁覆盖（5号线东山站700米+1号线天印大道站步行）、21条公交线路，轨交接驳效率仅次于联发华发嘉和华府（双地铁上盖） |
| 商业配套 | 6.91 | 第4名 | 万达广场（1.7km）、龙湖天街（1.9km）、景枫中心（2.1km）三大区域级综合体均在2公里内，业态丰富度与品牌能级居江宁前列 |
3. 市场口碑：4.31/10 “务实改善盘”——低密小体量，车位比高
聚景园市场口碑为全竞品组最低分（4.31/10），排名第10名，显著低于头部项目如保利博雅和著（9.75）、联发华发嘉和华府（9.52）、金茂晓棠（9.40）。其口碑结构呈现“一强两弱”特征：强项为低密小体量社区（180户）与高车位比（1:1.21），构成其在居住实用性维度的核心优势；弱项则集中于品牌背书缺失与产品兑现力不足。开发商与物业公司信息均未披露，导致开发商口碑（4.78/10）、物业口碑（4.07/10）、项目口碑（4.07/10）三项全部垫底；绿化率仅20%、容积率3.81、毛坯交付、无社区配套等硬伤，削弱了其改善属性可信度；物业费2.2元/㎡·月虽处合理区间，但因服务主体不明，质价匹配度仅达基础水平，缺乏超越预期的体验感。相较之下，上善居（4.78）、中天金宁风华（4.31）虽有品牌或配置短板，但至少具备明确开发主体与基础服务保障，聚景园在此维度全面落后。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区规模 | 4.51 | 第9名 | 180户小体量社区，在竞品中属最小规模（仁恒龙湾603户、联发华发嘉和华府954户），利于营造安静私密圈层氛围 |
| 车位比 | 7.4 | 第2名 | 1:1.21配比在竞品中仅次于仁恒龙湾（1:1.24），显著优于金地大成汇文府（1:1.32）、保利博雅和著（1:1.07），为务实型家庭提供关键便利保障 |
| 地段配套成熟度 | — | — | 步行可达江宁医院、万达广场、多所优质学校，外部资源禀赋为口碑底层支撑，虽未单列评分，但构成其“务实改善”定位的根本依据 |
4. 市场表现：4.58/10 “基础改善盘”——配套尚可，密度偏高
聚景园市场表现综合得分4.58/10，排名第10名，与市场口碑并列垫底。其三大子项均处下游：价值潜力4.07/10（第10名）、价格合理性5.6/10（第5名）、销售情况4.06/10（第10名）。项目虽处江宁核心区，但去化表现持续低迷——近一年销售额排名靠后，开盘去化率极低，反映出市场认可度有限；价格体系虽长期持稳，但官方指导价18251元/m²与公允建议价29841元/m²存在显著倒挂，定价与市场接受度严重错配；价值潜力受制于高容积率（3.81）、低绿化率（20%）、学区不明确、区域新房去化周期长达20.2个月等多重因素，价格上行动力薄弱。值得注意的是，其价格合理性（5.6/10）在竞品中位列第5名，优于仁恒龙湾（5.45）、上善居（4.68）、保利博雅和著（4.38），表明其当前价格水平在江宁板块内具备一定客观合理性，但无法弥补产品力与定位错配带来的根本性阻力。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 5.6 | 第5名 | 官方指导价18251元/m²，在江宁板块属中低位，低于金茂晓棠（19063）、武夷·七里湖山（26510）、仁恒龙湾（35452），性价比感知优于多数竞品 |
| 销售情况 | 4.06 | 第10名 | 近一年销售金额排名靠后，多次开盘去化率极低，市场热度不足，销售持续性面临较大挑战，为全竞品组最差表现 |
| 价值潜力 | 4.07 | 第10名 | 区域产业支撑强（国家级开发区），但项目自身绿化率低、容积率高、学区不明、配套兑现滞后，价格支撑力最弱 |
总结
聚景园是一款以外部资源驱动为核心的务实型改善盘，其核心价值锚点清晰：江宁医院（三甲）步行可达、地铁5号线东山站约700米、万达广场1.7公里内、180户低密小社区、1:1.21高车位配比。这五大硬指标共同构筑了其在江宁东山板块不可替代的生活便利性优势，特别适合重视医疗通达性、成熟商圈覆盖、地铁出行效率及停车便利性的本地改善家庭，尤其是预算有限但追求生活确定性的务实型客群。然而，其内部产品力存在结构性短板——绿化率仅20%、容积率3.81、毛坯交付、无会所/无泳池/无儿童活动空间、开发商与物业信息缺失，导致其在居住品质、资产溢价与高端圈层吸引力方面明显弱于联发华发嘉和华府、仁恒龙湾、保利博雅和著等头部竞品。若未来无法通过社区微更新、物业服务升级或品牌背书强化弥补内部短板，其长期增值潜力将受限于“强地段、弱产品”的固有矛盾。建议目标客群优先聚焦自住实用性，对资产升值预期保持审慎。
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